11月15日，國家統計局發佈2021年11月商品住宅銷售價格變動情況。國家統計局城市司首席統計師繩國慶對數據進行了解讀：2021年11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。

一方面，從9月到11月，新建商品住宅銷售價格指數環比下跌已持續三個月，且跌幅在擴大；另一方面，行業開發投資年內增速持續收窄，從“過熱”轉入“溫和”區間。國家統計局數據顯示，1-11月份，全國房地産開發投資137314億元，同比增長6.0%。

從9月27日，央行三季度例會提及“維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益，到12月10日，中央經濟工作會議提及“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展”，近期各類政策以寬鬆為導向，不過，市場成交築底回升以及行業景氣度提升仍需要一定時間。

圖源：國家統計局

70城新建商品住宅價格環比“三連降”

根據統計局發佈數據計算：11月份，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%。

實際上，2021年9月為房價指數的轉捩點：9月，70城新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，為2015年5月份以來首次為負。從9月到11月，房價指數環比下跌持續了三個月，且跌幅在擴大，從0.1%到0.3%。

不同層級的城市普遍面臨房價下跌的壓力。11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，二、三線城市的房價環比漲幅分別為-0.4%和-0.3%。此外，房價下跌的城市數量也開始增加。統計局數據顯示，11月份，全國70個城市中房價出現環比下跌的城市數量為59個。10月份，房價環比下跌的城市數量為52個，9月份則為36個，可見房價下跌的地域範圍開始擴大。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“70城房價同比三連降，房價下跌的城市數量也為2015年3月份以來最多的一次。説明當前房企的壓力比較大，尤其是當前庫存積壓壓力很大，所以使得房價普遍以下降為主。而房價指數一旦下跌，一般很難在短期內轉正，即便是房貸政策趨於寬鬆。從房地産價格的運作邏輯看，當前供應規模偏大，而市場需求偏少。所以要穩房價，關鍵是加快庫存去化，同時激活合理的住房消費需求。”

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“12月舉辦的中央政治局會議、中央經濟工作會議指出‘支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求’、‘因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展’，預計後期住房信貸環境將進一步改善，因城施策下可能有部分城市對首套房、改善性住房出臺支援性政策，這將加快市場成交築底回升，減緩房價下跌壓力。”

圖源：國家統計局

二手住宅價格指數環比跌0.4% 北上廣深率先回暖

根據統計局數據計算：11月份全國70城二手住宅銷售價格指數環比漲幅為-0.4%，同比漲幅為1.5%。可以對比的是，10月環比漲幅為-0.3%，9月環比漲幅為-0.2%，可見，二手房價格繼續呈現下跌態勢，且環比下跌幅度還在擴大。

圖源：國家統計局

數據顯示，11月份一二三線城市二手房價格指數環比漲幅分別為-0.2%、-0.4%和-0.3%。三類城市均有不同程度的價格下降。從降價城市數量看，11月份為63個城市，相比10月份的64個城市，在數量上並沒有擴大。

值得注意的是，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二線、三線城市降幅與上月相比分別為擴大0.2個百分點以及與上月相同。

對於一線城市二手房價跌幅率先收窄，許小樂認為：“由於大中城市住房市場置換比例高，10月、11月信貸環境改善促使換房鏈條流動起來，市場成交量出現築底跡象，市場預期有所改善，帶動房價跌幅收窄。跌幅繼續擴大的城市以弱二線及三四線城市為主，這類城市購房需求整體支撐較弱，市場預期的築底和改善需要更長的時間。”

目前，11月北、上、廣、深二手房成交量已經明顯回暖，據公開數據統計，11月單月，北京二手房成交11851套，環比上漲26.9%；上海成交15000套，較環比上漲12.5%；深圳成交2118套，環比上漲32%；廣州成交約6044套，環比上漲15.06%。許小樂認為，“根據‘量在價先’的基本規律，量的初步築底將為後期價格止降打下基礎。”

12月以來，從中央政治局會議、中央經濟工作會議到中國經濟年會均表態，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業健康發展和良性迴圈。“在良性迴圈的指引下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支援政策。包括前期過緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放鬆對房企融資的管控，合理髮放房地産開發貸款、並購貸款等，緩解房企債務壓力；另一方面購房信貸環境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。”許小樂認為。

嚴躍進認為，“就目前看，二手房市場的降溫風險確實需要關注。二手房低迷的交易現狀會影響到二手房房東的房屋置換問題，進而引起一手房的房屋置換。不利於房地産業健康發展和良性迴圈。因此，後續對於二手房市場的關注程度需要提高，包括銀行信貸以及二手房房屋置換方面的金融服務。”

房地産開發投資從“過熱”進入“溫和”區間

統計局數據顯示，1-11月份，全國房地産開發投資137314億元，同比增長6.0%。其中，住宅投資103587億元，增長8.1%。房屋新開工面積182820萬平方米，下降9.1%。其中，住宅新開工面積135017萬平方米，下降8.4%。房屋竣工面積68754萬平方米，增長16.2%。其中，住宅竣工面積49582萬平方米，增長16.2%。

圖源：國家統計局

談及開發投資年內增速持續收窄的原因，貝殼研究院高級分析師潘浩認為：“新開工面積增速持續下行是開發投資額增速下行的主因。竣工面積同比增速保持高位回落的走勢，但11月竣工面積同比增速環比保持穩定，年底開發商加快完工促回款，竣工面積將有所提升。”

嚴躍進認為，“從6%的增速可見，房地産開發投資正在從‘過熱’區間進入到‘溫和’區間，後續要防範步入‘過冷’區間，即低於5%的水準。”

圖源：國家統計局

統計局數據顯示，1-11月份，房地産開發企業到位資金183362億元，同比增長7.2%；其中，國內貸款21640億元，下降10.8%；利用外資90億元，下降41.7%；自籌資金59378億元，增長4.8%；定金及預收款67156億元，增長17.0%；個人按揭貸款29633億元，增長9.8%。

“房地産開發企業到位資金的增速持續收窄，資金面總體上還沒有過快改善的可能”，嚴躍進認為。不過，值得注意的是，9月底以來中央連續釋放維穩信號，指導金融機構加快落實“兩個維護”。到11月9日，中國銀間市場交易商協會舉行房企代表座談會明確了監管機構將在房企發債方面給予支援，從房企單月融資數據上，還是可以看到資金面的改善。

中指研究院數據顯示，11月房地産企業融資總額為707.8億元，同比下降71.3%，環比上升33.1%，其中，信用債規模佔比52.5%，同比下降19.6%，環比大增197.1%。發行主力包括保利、招商蛇口、中海、首開、綠城等央企和地方性國企。同時，碧桂園、龍湖、珠江實業等經營穩健的規模性民營房企的境內融資也得到實質進展。

嚴躍進認為，“需要注意整體融資環境正在發生兩個變化。第一、個人按揭貸款資金回籠的速度略加快，即其11月份單月同比增速明顯為正，這説明銀行對於房貸的撥付速度在加快。第二、自籌資金的資金到位情況在改善，即11月份單月同比增速為正，説明一些債券發行等工作在持續推進。”

圖源：國家統計局

從統計局發佈的房屋銷售數據也可看到行業轉入“溫和區間”。據悉，1-11月份，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額161667億元，增長8.5%；商品房累計均價為10224元/平方米，同比增速為3.5%。

嚴躍進認為，“從銷售數據來看，房屋銷售壓力比較大，也説明房企去庫存的壓力比較大，近期會陸續在信貸方面給予更大支援，同時給予去庫存方面有力的政策支援。”

實際上，央行在三季度例會上首提“兩個維護“後，成都、西安、珠海、南通等地分別從限購、預售資金監管以及人才購房補貼等方面出臺監管措施，緩解房企資金壓力的同時鼓勵購房需求，提振市場信心。

此外，信貸端開始有所放鬆。11月，部分房價回穩的城市的房貸放款速度、房貸利率迎來了實質性改善。貝殼研究院發佈重點城市主流房貸利率數據顯示：11月，100+個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套利率為5.96%，較上月回落3個基點。百城中超過60%的城市放款週期縮短，柳州、南通、北海等城市放款週期較上月縮短20天以上。南通，鹽城、紹興、東莞、中山等利率下降的城市放款週期也同步縮短。本月平均放款週期為68天，較上月縮短5天。對此，潘浩表示，“這符合央行‘維護房地産市場平穩健康發展、維護住房消費者合法權益’的要求，這將起到穩預期的作用，向市場釋放一定的積極信號。”