在6日召開的中央政治局會議定調房地産業發展的方向後，12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議再次對房地産業發展作出部署，重申“房住不炒”，並且要求“加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。”

這一表述與此前中央政治局會議釋放的信號大致相同。北京大學房地産法研究中心主任樓建波接受中新經緯採訪時認為，此前市場對中央政治局會議的口徑也有一些解讀，“認為中央政治局會議沒有提到‘房住不炒’，似乎政策總體要鬆動，實際上屬於誤讀。”

在樓建波看來，住房問題關係民生福祉，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央對房地産的指導方針是明確且長期延續的。但是，隨著不同時期實際情況的變化，房地産調控政策有所調整也屬正常，“房地産行業融資拿地、銷售等方面的具體政策，有些地方緊一點，有些地方松一點，都屬於調控的題中應有之義。”

同樣，中國城市經濟學會房地産專業委員會主任王業強也告訴中新經緯，“‘房住不炒’的基調將會長期堅持，未來房地産行業緊信用將是常態，但緊信用並不代表堵死所有資金出口。此次中央經濟工作會議有很多新的提法，比如‘加強預期引導’‘探索新的發展模式’‘支援商品房市場更好滿足購房者住房需求’等，都説明房地産調控的方式在逐步完善。”

首提“探索新的發展模式”

在“三條紅線”、貸款集中度管理、供地政策調整等因素的背景下，2021年下半年，中國房地産市場顯著降溫，房企銷售額出現下滑，市場對房地産企業的債務違約風險産生擔憂情緒。儘管9月以來央行、銀保監會、銀行間市場交易商協會等部門政策暖風頻吹，“樓市寒冬”一詞仍在市場聲音中頻頻出現。

王業強表示，房地産市場信心建設處於逐步恢復過程中，而2022年房地産市場首先要把握的關鍵詞就是“創新”，房地産企業“探索新的發展模式”將是應對挑戰的關鍵。“(中國)正值經濟社會轉型發展時期，而房地産市場經過二十多年的粗放發展，為了適應形勢的變化，必須探索新的發展模式，以實現高品質發展。”

結合近期的房地産市場走勢與政策對房地産行業的定位，樓建波認為，“探索發展新模式”的關鍵就是房地産企業一定要自我調整經營理念，讓房地産行業跟其他行業一樣正常有序發展。樓建波表示，部分房企已開始進行業務多元化，比如佈局相關的物流倉儲、物業服務等領域。

“很多外界條件發生了變化，房地産企業也得跟著變一變。”樓建波認為，房地産行業高速發展期已經過去，土地、資金的供應，購房者的構成等因素都與房地産高速發展的“黃金時期”大不相同；對於房企而言，未來不可能延續“高杠桿、高週轉、無序擴張、無序競爭”的商業模式。“不能將行業發展最好的那幾年當作常態。房地産企業得把心態放下來，做房地産和做別的産品差不多，房地産也不暴利，在這種意義上回歸正常。”

樓建波也指出，會議明確強調“因城施策”，不會對各個地方、各類房企“一刀切”，杠桿率在正常範圍內的優質房企和杠桿率極高的房企不可同日而語。

堅持租購並舉

在住房租賃方面，此次中央經濟工作會議還提出“堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。而2020年的中央經濟工作會議則具體提及了長租房、租購同權、土地供應、市場整頓、租金調控等細化要求。可以看出，此次會議對於長租房的相關表述變少，也較少提及租賃市場政策的細節。

“此次會議通稿未提及對租賃市場政策的細節，不代表不重視多層次租賃市場的建設。”樓建波表示，自從2020年長租公寓暴雷，中央經濟工作會議提出相關政策之後，對於住房租賃市場中諸如租金貸資金池等痛點，各地已經積極介入並採取了行之有效的相應措施，陸續將其上升到地方立法的層面。以北京市為例，近期，北京市十五屆人大常委會剛剛對《北京市住房租賃條例(草案)》進行了審議，未來，租售並舉有望獲進一步的政策支援。

王業強則表示，住房租賃市場發展是一個長期過程，目前仍有諸多制約因素，未來需要制度和政策的進一步規範。“自提出‘租售同權’以來，情況有所改善，但短時期並不能實現真正的同權，還需要進一步改善。”

從當前房地産市場的現狀來看，王業強預計，2022年租賃市場將會得到更多的政策關注。