近期，央行、銀保監會等監管層陸續表態：支援房地産企業合理正常融資需求；滿足首套房、改善性住房的按揭需求。

12月8日，中指研究院數據顯示，11月房地産企業融資總額為707.8億元，同比下降71.3%，環比上升33.1%。其中，保利、招商蛇口等央企和國企成功融資，龍湖、碧桂園等優質民營房企的融資需求也得到了實質進展。

房企融資開閘，住房貸款端也有所提速。12月9日，央行發佈11月金融統計數據顯示，住戶貸款中，短期貸款增加1517億元，中長期貸款增加5821億元，其中，中長期貸款以房貸為主，11月中長期貸款新增值高於10月數據，顯示信貸規模正在企穩回升。此外，據貝殼研究院統計，11月100城首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點；超過60%的城市放款週期有所縮短。

支援房企合理正常融資

12月3日，證監會表示，將繼續保持市場融資功能的有效發揮，支援房地産企業合理正常融資。晚間，央行強調，短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。

監管層的表述透露著積極的信號，“支援房企合理正常融資需求”。

實際上，早在11月9日，中國銀間市場交易商協會舉行房企代表座談會上已經明確了監管機構將在房企發債方面給予支援，會議顯示招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等房企均有後續發債計劃。

”在銀行信貸放鬆的基礎上，出現了第二波的放鬆，即債務融資政策開始放鬆。“易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，“11月9日會議是去年三道紅線政策以來，首個對房企發債釋放暖意的會議，説明房企後續在銀行間市場中發債的空間增大。包括短期融資券、中期票據等發行規模會上升，且獲批的節奏會加快，有助於房企更好地改善現金流。”

據中指研究院統計，11月房地産企業融資總額為707.8億元，其中，信用債規模佔比52.5%，同比下降19.6%，環比大增197.1%。發行主力包括保利、招商蛇口、中海、首開、綠城等央企和地方性國企。

典型房企11月債券發行統計 圖源：中指研究院

而碧桂園、龍湖、珠江實業等經營穩健的規模性民營房企的境內融資也得到實質進展。據非金融企業債務融資工具註冊資訊系統披露，碧桂園于12月1日在銀行間債券市場擬註冊發行50億元中期票據，項目狀態為“反饋中”；龍湖于12月1日擬發行2021年度第二期30億元中期票據，項目狀態為“反饋中”；珠江實業于12月7日擬發行26.2億元中期票據，已進入預評環節。

房企其他融資渠道也逐漸通暢。金地一筆ABS（資産抵押證券）産品于近期獲准發行，將於2022年初上市。此外，多筆購房尾款、供應鏈融資計劃的項目狀態出現更新。據上交所公司債券項目資訊平臺披露，保利置業武漢保利廣場10.1億元ABS項目獲受理，上海五角場合生匯83億元ABS項目狀態更新為”已反饋”，華發股份50億元租賃住房ABS狀態更新為“已反饋”，金科慈溪愛琴海購物公園7.9億ABS項目狀態更新為“已反饋”；中鐵建資管第1-4期供應鏈資産支援專項計劃、發行金額80億元狀態更新為“已受理”。

此外，多家房企宣佈啟動發行ABS融資産品，其中，碧桂園稱擬於近期向交易所申請發行供應鏈ABS産品，獲批後將在監管機構指導下儘快啟動相關産品的發行工作；萬科稱將於近期發行7.77億元供應鏈ABS，用作補充上下游流動性需求；龍光集團宣佈將於近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資産支援類證券化産品的發行工作。

“2021年6-10月，單月受理以及反饋的房地産資産證券化産品規模大都在300億元左右，11月單月就飆升至2147億元。隨著房地産資産證券化産品的審批在11月大幅加速，未來或將迎來一波發行潮。“易居企業集團首席執行官丁祖昱認為。

值得注意的是，12月3日，證監會表態，支援優質房地産企業發行債券，資金可用於出險企業項目的兼併收購，近期，已有大型優質企業啟動相關債券發行工作。

”證監會對於部分房企收購爆雷企業的項目給予了支援。類似工作也有助於相關房企資産的處置和債務風險的化解，具有積極的作用和效應。明年上半年收並購市場會迎來一波交易高峰”，嚴躍進認為。

滿足首套房、改善性住房貸款需求

進入9月份以來，監管層開始關注到，部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時間延長造成了房企的資金和銷售的問題。央行在三季度例會上首提“兩個維護”：要維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

此後，信貸端開始有所放鬆。11月，部分房價回穩的城市的房貸放款速度、房貸利率迎來了實質性改善。

貝殼研究院發佈重點城市主流房貸利率數據顯示：11月，貝殼研究院監測的100+個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套利率為5.96%，較上月回落3個基點。百城中超過60%的城市放款週期縮短，柳州、南通、北海等城市放款週期較上月縮短20天以上。南通，鹽城、紹興、東莞、中山等利率下降的城市放款週期也同步縮短。本月平均放款週期為68天，較上月縮短5天。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，自10月房貸利率出現年內首次環比回調後，本月利率再次下降，信貸環境繼續改善；放款週期自4月以來首次縮短，銀行放款力度加強，房地産市場的合理資金需求正得到滿足，這有利於改善市場預期，促進市場成交築底回升。

據央視財經報道，近期，上海地區的銀行放貸週期明顯縮短。一位房貸專員表示，近期房貸審核依然很嚴格，但放款速度在10月份之後確實有所加快，週期從此前四個多月縮短到了現在的兩個多月。

不過，也有分析人士指出，儘管近期多地傳來房貸鬆動的消息，但放貸速度並無明顯提升。一方面此前貸款積壓的情況較多，另一方面政策的落地也需要一定時間。中原地産首席分析師張大偉就認為，按照10月房貸數據，樓市存量積壓排隊，至少需要到2022年一季度才可能有所緩解。

到了12月，監管層再次釋放了重大利好，明確支援首套房、改善性住房按揭需求。12月3日，銀保監會表示，現階段要根據各地情況，重點滿足首套房、改善性住房的按揭需求，促進房地産行業和市場平穩健康發展。

對此，嚴躍進認為，此次明確對於改善性住房按揭需求的支援，不排除二套購房和大戶型購房的首付比例等會有所下調，包括部分城市會微調認房又認貸政策，比如調整為“認房不認貸”等，進而使得購房者購房方面的信貸約束減少。大戶型或非普通住宅的交易將趨於活躍，對於一些房企的項目去庫存具有積極的作用。

12月6日，中共中央政治局會議提出“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業健康發展和良性迴圈”。同日，央行公告稱，2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，按照中央“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的要求，首次購房和改善性換房方面有望得到更好的政策支援，降準也有利於這些需求釋放，從而加快市場修復。

嚴躍進認為，此次降準很顯然希望提高金融機構的資金配置能力。到明年一季度，部分項目結合寬鬆的房貸條件，銷售節奏會加快，對於房地産市場的活躍和房企資金的加快回籠等有積極的作用。

光大證券金融行業首席分析師王一峰表示，結合銀保監會關於“根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”表述來看，除按揭利率下行外，未來不排除部分地區銀行根據各地樓市情況，對於改善性住房首付比、利率以及“認房又認貸”的政策進行調節，從而實現對改善性住房需求的支援。

目前，信貸環境改善預期較為明顯，整體態勢或可延續至2022年一季度。中指研究院在《中國房地産市場2021總結及2022展望》中指出，仍值得注意的是，在銀行端“兩道紅線”監管下，信貸端大幅放鬆的可能性較小。