“今年下半年以來，房企面臨著融資收縮、銷售下滑雙重影響，最終呈現出可動用資金比較有限的情況。”12月9日，在中誠信國際和穆迪公司聯合舉辦的2022年信用風險研討會“房地産行業展望和受評開發商信用趨勢”分會場上，中誠信國際企業評級部董事總經理龔天璇對今年房地産行業的融資情況進行了回顧分析。

在龔天璇看來，對2021年房企信用品質影響最大的政策，就是2020年12月31日央行和銀保監會發佈的銀行業金融機構房地産貸款集中管理制度。“由於房企目前的融資途徑還是以銀行信貸為主，銀行信貸收縮必然會對房企的現金流流入産生較大的負面影響。”龔天璇説。

據介紹，從房企融資渠道的主要構成看，銀行開發貸的佔比大概在60%，其他渠道則包括信託貸款、境內信用債、境外美元債，各自大概佔10%。

龔天璇指出，自2021年以來，開發貸的累計同比增速持續放緩，並且從今年6月開始，增速由正轉負。

信託貸款方面，龔天璇表示，從2019年6月份開始，監管部門就開始壓降信託貸款流向房地産行業的金額。在2021年9月末，信託貸款流向房地産行業的餘額約1.9萬億元人民幣，已經較最高峰(2019年6月)下降接近1萬億元。從未來的情況看，信託貸款還會不斷壓降。

境內信用債方面，龔天璇分析稱，從2019年開始，監管部門對房企信用債發行實行比較嚴格的“借新還舊”政策，到2021年之前，信用債的償還基本上還可以用新發行的債券來彌補。但到今年，多家房企流動性問題影響了境內信用債投資人對民營房企的信心，2021年1-11月份信用債融資額凈流出2000億元，這給民營房企帶來非常大的現金流壓力。

境外美元債的情況跟境內信用債的趨勢幾乎一致，2021年1-11月份房企美元債的凈融資額也是凈流出狀態，凈流出約165億美元。

“從目前看，國企的境內、境外融資還比較順暢，民營房企受阻較大。”龔天璇説。

除了融資端，龔天璇認為，銷售回款下降也是影響房企現金流的原因。首先，按揭貸款的發放趨勢與開發貸的發放趨勢基本類似，都是受到銀行業金融機構房地産貸款集中管理制度的影響。從2021年3、4月份開始，按揭貸款的增速已經開始放緩，到5月，按揭貸款增速已從1-4月平均40%下滑到了只有4%，6月以來的個人按揭貸款規模的單月增速已呈現負值。

其次，商品銷售額方面，2021年7月份以來，商品房單月銷售金額同比增速持續回落，9、10月份的單月銷售額低於2019年同期，預計11月份的商品房銷售額會呈現下降趨勢。從全年看，預計2021年商品房銷售額可能會略低於2020年。

不過，隨著今年9月底央行及其他金融監管機構的多次發聲，以及政策引導，房地産行業所面臨的環境開始好轉。

龔天璇稱，10月份銀行信貸流入房地産行業的金額有所增長，大概在1000-1500億元，預計開發貸發放速度還會持續加快。從按揭貸款發放看，也是10月份，按揭貸款的增速開始回正，未來會呈現正向增長。

至於商品房銷售額增速何時可以恢復，她説：“銷售額的恢復節奏會落後於開發貸、按揭貸款的發放速度，預計銷售下滑及增速放緩的趨勢可能還會持續1-2個季度。”

到目前為止，中誠信國際對房地産行業的展望仍維持“負面”。龔天璇説道：“在對房地産行業信貸投放的力度已經加大的情況下，我們會重點觀察三個方面：一是銷售回款的回暖情況，二是民企、國企信貸資源均衡的情況，三是民企信用債恢復發行的情況。觀察這三方面的變化，對企業現金流的影響做出綜合判斷，並據此對行業展望做出調整。”