近日，字節跳動旗下的房産交易平臺幸福裏，因業務需要對部分城市的新房直銷團隊進行調整，更專注于由經紀人參與的新房分銷業務。而居理買房網也及時做出戰略性收縮，暫時縮減了部分不盈利城市的規模。

這並非個例。房地産市場遇冷之下，新房銷售必然受到波及，目前不少企業均作出戰略調整。展望未來，業內人士認為，預計春節前後，房地産銷售並不樂觀，明年整體持謹慎樂觀態度，企業還需要快速應對市場，不能太激進。

幸福裏新房直銷轉向分銷

近日，有消息稱，字節跳動旗下的房産交易平臺幸福裏，裁員北京新房銷售團隊的部分員工，賠償為“N+1”，對被裁員工提供少數轉崗機會。對此，幸福裏相關負責人向新京報記者表示，近期因業務需要對部分城市的新房直銷團隊進行了調整，未來會更專注于由經紀人參與的新房分銷業務。

新京報記者了解到，所謂直銷，是指仲介代理某樓盤後，通過自有員工進行推銷，需要承擔人員成本。分銷則不需要自建團隊，而是聯合其他仲介推銷後雙方按比例分成。

業內人士分析指出，這意味著幸福裏未來不會放棄新房業務，但不會去做直銷，而是做分銷。“其實現在很多行業內做直銷的團隊，都面臨上游大環境不好的問題，直銷團隊成本較重，所以都在裁撤。而分銷團隊相對成本較輕，而且更加靈活，更適合平臺類的經紀機構操作。”業內人士稱。

幸福裏是從今日頭條的房産頻道發展而來，過去更多側重線上的房産資訊、房源資訊展示，近年來逐步向線下延伸進入交易環節，展開房地産經紀業務，新房和二手房都有涉獵。值得一提的是，在新房業務模式調整的同時，二手房業務方面，今年10月，幸福裏收購了麥田旗下子公司北京福旺房地産經紀有限公司，以幫助幸福裏獲得仲介經營資格牌照。在此基礎上，就在不久前，麥田引入幸福裏投資，交易涉及麥田約20%的股份。

幸福裏為何要裁員新房銷售團隊？此番業務模式調整，目的何在？“這是幸福裏對自身商業模式的一個調整，背後是基於自身擅長業務領域，從成本到利潤轉化方式所作出的調整。模式沒有對與錯，要看是否適合。可能對幸福裏來説，調整後的模式，是基於當下預判更為適合的選擇。”合碩機構首席分析師郭毅如是説。

郭毅分析，幸福裏調整新房直銷業務，轉而聚焦新房分銷，實際也是受行業大環境影響。這一過程中，幸福裏發揮搜索引擎、針對垂直人群精準抓取和黏性實現的作用，從開發商手中收取房源，並整合其平臺上入駐的經紀團隊，最終將新房房源輸送給平臺入駐經紀人。

“這對幸福裏來説，可能得以更好地依託其技術，並導流至入駐其平臺的眾多經紀團隊。” 郭毅指出，商業模式轉化後，對幸福裏來説既節約了成本，又更好地發揮了技術優勢。

居理買房網實行戰略性收縮

無獨有偶。近日，有消息稱，居理買房網也在裁員，在個別城市收縮業務。公開資料顯示，居理買房網前身為居理新房，成立於2014年，提供從大數據找房、全城專車看房、低價保障買房的全流程定制化服務。2020年12月，其單月GMV（成交總額）突破50億元。今年3月11日，居理買房網還宣佈完成了4億元C+輪融資，騰訊、海松資本領投，紅杉中國、源碼資本、斯道資本等老股東繼續跟投。

針對業務收縮一事，居理買房網創始人兼CEO王鵬表示，在今年特殊的行業環境下，居理買房網也不可避免地受到了一定影響，出於公司短期生存和長期發展兼顧的考慮，居理買房網及時做出了戰略性收縮。在確保客戶體驗不降低的同時，暫時縮減了部分不盈利城市的規模，目的是儲存好“彈藥”“糧草”，在行業冬天裏先求生存，再發展。

據了解，居理買房網的調整有其原則和要求，一是用戶體驗必須守住，二是必須能自己養活自己。從數據上看，據王鵬介紹，居理買房網通過一系列的調整舉措，在業務層面上帶來了較好的變化，“從9月開始，居理買房網的ROI（投資回報率）提升明顯，和上半年政策調控前相比，數據幾乎持平。今年前10個月，居理首訪認購率同比增加10%，整體認購率與去年同期相比也有所增長。所以，從整體看，預計居理今年的業績並不一定會比去年差。”

多家企業出現裁員或業務調整現象

事實上，新房銷售業務縮減或調整的並非個案。縱觀2021年，中國房地産市場經歷了從上半年火熱到下半年深度調整的轉變。市場下行週期疊加政策加碼，樓市活躍度明顯下降。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜分析指出，10月，受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%，已連續三個月保持兩位數下降，降幅較9月進一步擴大，市場延續低溫態勢。

房地産市場遇冷，新房銷售必然受到波及。今年10月份，市場傳聞稱，貝殼對上海地區的金融等部分業務進行了調整。不過，貝殼方面並未對此事作出回應。

天貓好房方面，近日，該公司進行了組織架構設置及經營班子的任命，涉及14位管理層。值得一提的是，易居董事局主席周忻曾對外透露，在三年內，天貓好房要完成300萬DAU（日活躍用戶數）、2萬億GTV（總交易額）、500億元營業收入的目標。不過，在業內人士看來，在目前房地産行業面臨調整之際，傳統仲介行業都面臨壓力，天貓好房的業績也會因此受影響。

而在開發商進入經紀領域方面，繼恒大房車寶各個區域公司裁員合併之後，也有消息稱，龍湖塘鵝在部分城市戰略收縮、關閉門店甚至撤出部分城市。對此，龍湖方面回應稱，塘鵝租售針對所在城市、區位市場環境的變化，將門店分佈調整至用戶黏度更高、市場活躍度更高的區域，是企業健康、有序、高效發展的自然選擇。

房地産和網際網路研究院院長相國良指出，今年行業受市場環境因素影響較大，從年初的“小陽春”，到二季度的盤整，再到三季度調控影響下銷售額快速下跌，導致整個新房市場的成交遇到巨大問題。整個市場環境的調整，導致産業鏈上的渠道分銷、代理等企業都會受影響，從而出現裁員或業務調整的現象。

業內：房地産銷售轉暖時間仍不明朗

“今年全年房地産銷售是個倒U型的形勢，今年四季度及明年一季度有望稍微企穩，後續能否逐漸恢復行情，可能還需要觀察。”談及未來房地産銷售行情，相國良稱，房地産開發和正常行銷要依據整個市場現狀而定，如果市場不能從今年三季度快速下行回到正常軌道，那麼，全行業代理、渠道分銷等都會受影響。

“原來週期是以年為單位，今年好點，明年差點，或者這一年收緊，下一年相對回調。2021年最大的問題在於市場變化太快，可以説是以季度方式來調整。這給企業造成很大的困擾，總不能上個季度招人，這個季度裁掉，到了下個季度又馬上啟動招人。”相國良稱，短期看，劇烈的變化對企業而言是“無解”的，需要儘量避免。

值得一提的是，展望未來，9月底以來中央連續釋放維穩信號，指導金融機構加快落實“兩個維護”促進房地産市場平穩健康發展，10月銀行信貸端邊際改善，個人住房貸款環比多增1013億元，房地産合理的資金需求正在得到滿足。尤為重要的是，12月6日，中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作。會議明確，要推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業健康發展和良性迴圈。

在此背景下，相國良指出，政策利好下，明年整個房地産市場或出現政策性糾正，有望從現在急劇下跌的市場回到正常軌道。但隨著房企明年企業債集中到期，需要償還債務的壓力越來越大，而且政策也不可能馬上見效，因此，預計春節前後，房地産銷售並不樂觀，明年整體持謹慎樂觀態度。企業還需要快速應對市場，不能太激進，要留夠發展的“底子”。