繼9-10月均跌破2000套後，深圳二手住宅過戶量在11月重回2000套，迎來“7連跌”後的首次上漲。與此同時，新房市場也穩中有升，11月成交5644套，環比上升19.8%。

值得關注的是，11月深圳樓市尤其是二手房市場為何會觸底反彈，是真的回暖了嗎？未來走勢又將如何？

二手住宅成交量“7連跌”後首次上漲

自今年4月開始，深圳二手住宅市場就進入下行週期，月度過戶量逐月走低。繼9-10月跌破2000套後，深圳二手住宅過戶量在11月重回2000套，迎來“7連跌”後的首次上漲。

樂有家研究中心數據顯示，今年11月，深圳二手住宅過戶2211套，環比上漲38%，同比則下跌62%。分區域來看，龍崗過戶597套，依舊是深圳成交量最大的區域，環比上漲34%；福田排名第二，共481套，環比上漲51%；羅湖排第三，共373套，環比上漲41%。

在二手房市場逐步回暖背景下，看房人數也逐步增加。樂有家門店帶看數據顯示，10月下旬至11月，二手房帶看量和客源量均有所回升，11月門店成交量環比也呈現漲幅。

成交量回暖後，二手住宅成交價格也出現環比微漲。樂有家門店成交數據顯示，11月二手住宅成交均價環比上漲1.09%，同比下跌0.2%。雖然環比有所上漲，但當前二手住宅成交均價相較第一季度仍為下跌。

與此同時，業主售價仍在持續下滑。樂有家門店數據監控顯示，11月深圳二手住宅掛牌價再度呈現較大面積下跌，不少片區環比跌幅超2%，深圳全市掛牌均價環比跌幅0.22%。

為何11月深圳二手住宅成交量會觸底反彈？對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從基本面來看，成交量回升是由於政策吹“暖風”，政策層面不斷強調保持樓市平穩發展；而在銀行層面，按揭貸款增加了，利率也下降了。

李宇嘉指出，正常情況下，不可能跌至2000套以下的月均規模，這是調控政策收緊、信貸政策抑制、二手房參考價等多重因素綜合導致的，而現在的政策開始糾偏。此外，深圳買房需求較多，特別是剛需、換房需求，前期市場明顯下調時積累的眾多需求等待釋放。因此，市場穩定了，就會有需求入市。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠也表示，在二手房指導價等政策的多重調控下，業主心態有所轉變，會選擇降價出售促進交易儘快達成，一定程度上帶動二手住宅成交量回升。

新房住宅供應大增，成交量超五千套

相比11月二手房市場，新房市場則顯得相對較為平穩。樂有家研究中心數據顯示，11月深圳新房供應量繼9月後再破萬套，深圳全市新增一手住宅供應10263萬套，環比上漲近5成。

隨著商品住宅供應增加、樓市熱度提升，新房成交量也有所回升。據深圳中原研究中心監測顯示，11月，深圳新房住宅成交5644套，環比上升19.8%；成交面積為55.6萬平方米，環比上升14.5%。

分區域來看，樂有家研究中心數據顯示，各區域網簽量大多呈上漲，僅龍崗、光明與大鵬下滑。網簽量第一為寶安的1770套，也是深圳全市唯一破千的區域，環比上漲48%；深汕合作區排名第二，網簽822套，環比大漲215%；光明排名第三，網簽783套，環比下跌45%。

值得一提的是，近期深圳新房市場成交兩極分化現象較為嚴重，品質好的樓盤開盤售罄，品質一般或較差的則需要“聯動”來促進銷量。深圳中原研究中心監測顯示，11月深圳共22個住宅項目獲批，18個住宅項目開盤。從實時市場情況來看，整體開盤去化不足五成，僅有兩個項目開盤售罄。其中，萬豐海岸城瑧園以850套的成交量奪得深圳11月住宅銷售冠軍，半山潤府一期位列第二，成交429套。

58安居客房産研究院南部分院副總監吳春薇指出，從58安居客房産研究院監控數據來看，深圳“網紅”片區的購房關注熱度較去年同期微漲，12月份深圳將有25個項目計劃入市，供應充足。目前深圳市場房源可選擇性較多，大部分樓盤不需要積分排名，也存在議價空間。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示，深圳新房市場11月份整體保持5000多套的成交量，相對比較穩健，預計12月份隨著供應量的提高，成交量還會有所放大。

業內：年底成交或升溫，價格以穩為主

問題在於，深圳樓市真的回暖了嗎？來自易居研究院監測數據顯示，考慮到過去10年裏，深圳月均二手住宅成交規模約6600套，而過去幾個月，深圳單月二手房成交連續在2000套以下，甚至9月創下1765套的底部規模（除去2012年和2020年的春節月份）。基於此，上海易居房地産研究院研究員潘竑羽分析指出，深圳11月二手住宅成交量仍在歷史低位，僅為對此前超預期下調的適應性盤整，並非市場開始調頭轉向。

宋丁表示，11月份整體市場呈現趨好的格局，尤其二手房較為明顯，成交量超2000套，打破了這幾個月一路下跌的格局，止跌反彈顯然和最近國家政策面上給予適度放鬆相配合，市場信心也有所恢復。不過，這一成交量離往年正常成交量還相差較遠。

那麼，接下來深圳樓市走勢如何？樂有家分析指出，在市場全面向好影響下，預計12月市場過戶量有望突破2500套，相較三季度有明顯提升。

李宇嘉預計，今年最後1個月和明年第一季度，市場會溫和回升，不過，不可能迎來趨勢反轉，“參考價對房價的上漲制約較大，加杠桿的難度較大，這就掐住了深圳樓市反彈的七寸。信貸釋放的空間不可能像過去那麼大，大多數銀行房地産貸款額度空間並不大。此外，這幾年建立的長效機制、調控政策也不可能鬆綁。”

吳春薇也表示，預計深圳樓市接下來成交會進一步升溫，但是價格不會有太大起伏，以穩為主。

“個人判斷接下來房價上升的機會不大。之前利用高杠桿持有多套房的人群，在貸款壓力下，估計會選擇往外拋售，因此，一些區域的二手房還出現了降價。”深圳南山區一名業內人士稱，“今年深圳仲介門店倒閉了很多，有購房需求但選擇觀望的人較多，接下來房價還有可能穩中有降。粵港澳區域樓市基本都是同漲同跌，目前深圳周邊其他城市房價下跌明顯，深圳不可能獨善其身，不過，核心區域房價相對比較抗跌。”