11月深圳二手房市場結束“7連跌”,年底回暖行情已現?

來源:新京報 2021-12-06 00:23:50

繼9-10月均跌破2000套後,深圳二手住宅過戶量在11月重回2000套,迎來“7連跌”後的首次上漲。與此同時,新房市場也穩中有升,11月成交5644套,環比上升19.8%。

值得關注的是,11月深圳樓市尤其是二手房市場為何會觸底反彈,是真的回暖了嗎?未來走勢又將如何?

二手住宅成交量“7連跌”後首次上漲

自今年4月開始,深圳二手住宅市場就進入下行週期,月度過戶量逐月走低。繼9-10月跌破2000套後,深圳二手住宅過戶量在11月重回2000套,迎來“7連跌”後的首次上漲。

樂有家研究中心數據顯示,今年11月,深圳二手住宅過戶2211套,環比上漲38%,同比則下跌62%。分區域來看,龍崗過戶597套,依舊是深圳成交量最大的區域,環比上漲34%;福田排名第二,共481套,環比上漲51%;羅湖排第三,共373套,環比上漲41%。

在二手房市場逐步回暖背景下,看房人數也逐步增加。樂有家門店帶看數據顯示,10月下旬至11月,二手房帶看量和客源量均有所回升,11月門店成交量環比也呈現漲幅。

成交量回暖後,二手住宅成交價格也出現環比微漲。樂有家門店成交數據顯示,11月二手住宅成交均價環比上漲1.09%,同比下跌0.2%。雖然環比有所上漲,但當前二手住宅成交均價相較第一季度仍為下跌。

與此同時,業主售價仍在持續下滑。樂有家門店數據監控顯示,11月深圳二手住宅掛牌價再度呈現較大面積下跌,不少片區環比跌幅超2%,深圳全市掛牌均價環比跌幅0.22%。

為何11月深圳二手住宅成交量會觸底反彈?對此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,從基本面來看,成交量回升是由於政策吹“暖風”,政策層面不斷強調保持樓市平穩發展;而在銀行層面,按揭貸款增加了,利率也下降了。

李宇嘉指出,正常情況下,不可能跌至2000套以下的月均規模,這是調控政策收緊、信貸政策抑制、二手房參考價等多重因素綜合導致的,而現在的政策開始糾偏。此外,深圳買房需求較多,特別是剛需、換房需求,前期市場明顯下調時積累的眾多需求等待釋放。因此,市場穩定了,就會有需求入市。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠也表示,在二手房指導價等政策的多重調控下,業主心態有所轉變,會選擇降價出售促進交易儘快達成,一定程度上帶動二手住宅成交量回升。

新房住宅供應大增,成交量超五千套

相比11月二手房市場,新房市場則顯得相對較為平穩。樂有家研究中心數據顯示,11月深圳新房供應量繼9月後再破萬套,深圳全市新增一手住宅供應10263萬套,環比上漲近5成。

隨著商品住宅供應增加、樓市熱度提升,新房成交量也有所回升。據深圳中原研究中心監測顯示,11月,深圳新房住宅成交5644套,環比上升19.8%;成交面積為55.6萬平方米,環比上升14.5%。

分區域來看,樂有家研究中心數據顯示,各區域網簽量大多呈上漲,僅龍崗、光明與大鵬下滑。網簽量第一為寶安的1770套,也是深圳全市唯一破千的區域,環比上漲48%;深汕合作區排名第二,網簽822套,環比大漲215%;光明排名第三,網簽783套,環比下跌45%。

值得一提的是,近期深圳新房市場成交兩極分化現象較為嚴重,品質好的樓盤開盤售罄,品質一般或較差的則需要“聯動”來促進銷量。深圳中原研究中心監測顯示,11月深圳共22個住宅項目獲批,18個住宅項目開盤。從實時市場情況來看,整體開盤去化不足五成,僅有兩個項目開盤售罄。其中,萬豐海岸城瑧園以850套的成交量奪得深圳11月住宅銷售冠軍,半山潤府一期位列第二,成交429套。

58安居客房産研究院南部分院副總監吳春薇指出,從58安居客房産研究院監控數據來看,深圳“網紅”片區的購房關注熱度較去年同期微漲,12月份深圳將有25個項目計劃入市,供應充足。目前深圳市場房源可選擇性較多,大部分樓盤不需要積分排名,也存在議價空間。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示,深圳新房市場11月份整體保持5000多套的成交量,相對比較穩健,預計12月份隨著供應量的提高,成交量還會有所放大。

業內:年底成交或升溫,價格以穩為主

問題在於,深圳樓市真的回暖了嗎?來自易居研究院監測數據顯示,考慮到過去10年裏,深圳月均二手住宅成交規模約6600套,而過去幾個月,深圳單月二手房成交連續在2000套以下,甚至9月創下1765套的底部規模(除去2012年和2020年的春節月份)。基於此,上海易居房地産研究院研究員潘竑羽分析指出,深圳11月二手住宅成交量仍在歷史低位,僅為對此前超預期下調的適應性盤整,並非市場開始調頭轉向。

宋丁表示,11月份整體市場呈現趨好的格局,尤其二手房較為明顯,成交量超2000套,打破了這幾個月一路下跌的格局,止跌反彈顯然和最近國家政策面上給予適度放鬆相配合,市場信心也有所恢復。不過,這一成交量離往年正常成交量還相差較遠。

那麼,接下來深圳樓市走勢如何?樂有家分析指出,在市場全面向好影響下,預計12月市場過戶量有望突破2500套,相較三季度有明顯提升。

李宇嘉預計,今年最後1個月和明年第一季度,市場會溫和回升,不過,不可能迎來趨勢反轉,“參考價對房價的上漲制約較大,加杠桿的難度較大,這就掐住了深圳樓市反彈的七寸。信貸釋放的空間不可能像過去那麼大,大多數銀行房地産貸款額度空間並不大。此外,這幾年建立的長效機制、調控政策也不可能鬆綁。”

吳春薇也表示,預計深圳樓市接下來成交會進一步升溫,但是價格不會有太大起伏,以穩為主。

“個人判斷接下來房價上升的機會不大。之前利用高杠桿持有多套房的人群,在貸款壓力下,估計會選擇往外拋售,因此,一些區域的二手房還出現了降價。”深圳南山區一名業內人士稱,“今年深圳仲介門店倒閉了很多,有購房需求但選擇觀望的人較多,接下來房價還有可能穩中有降。粵港澳區域樓市基本都是同漲同跌,目前深圳周邊其他城市房價下跌明顯,深圳不可能獨善其身,不過,核心區域房價相對比較抗跌。”

(責任編輯:王永超)
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