上海三批集中供地收官:27宗地攬金470億,招商蛇口成贏家

來源:新京報 2021-12-06 00:21:49

12月3日,上海第三批集中供地落下帷幕,27宗地塊共計收金約470億,無一宗地塊流拍。至此,2021年上海土拍收官,全年土拍攬金逾1700億元。

中指研究院企業事業部高級分析師束端總結稱:“回顧2021年上海各批次集中供地,第一批次土拍熱度高漲,多數宅地觸發一次報價,拿地需要‘拼手速’;第二批次受調控影響回歸理性,‘隨機值’補丁及時開啟;第三批次土拍延續平穩態勢。”

招商蛇口連奪三地,積極擴儲

在上海第三批集中供地中,招商蛇口成為拿地大戶,其獨自或者以聯合體形式拿下3宗地塊,共涉資105.91億元,拿地金額及數量均位居榜首,成為上海此次土拍的一大看點。

12月1日,招商蛇口先是以45.29億元競得浦東新區高行鎮(高橋新市鎮北社區Y00-0402單元)E01-06地塊,成交樓面地價35684元/平方米,溢價率9.39%,也成為本次土拍中溢價率最高的地塊。據悉,該地塊位於浦東新區森蘭板塊,此前供應較少,由於具有優質學區和定位於高端國際社區,板塊熱度始終較高,此次,該地塊房地聯動價設為70300元/平方米。

12月2日,招商蛇口又馬不停蹄在一天內連下兩城。招商蛇口先是與南山控股阻成聯合體拿下嘉定區南翔鎮JDC2-0101單元06A-01A、07A-02A地塊,該地塊出讓面積4.9萬平方米,成交價即起始價27.05億元,樓面價24000元/平方米。隨後,招商蛇口又聯合象嶼地産、海鴻投資通過一次性報價程式,以33.57億元競得青浦區西虹橋蟠龍路西側45-06地塊,最終溢價率9.08%,樓面價37086元/平方米。該地塊出讓面積3.88萬平方米,容積率2.33,用途為住宅,房地聯動價為60000元/平方米。

不僅如此,在今年上海的三批次土拍中,招商蛇口無一缺席:在第一批中參與奉賢、青浦、浦東新區、嘉定、寶山、閔行地塊的競拍,攬獲浦東新區曹路中心鎮1宗地塊;第二批與路勁和象嶼組成聯合體,對戰華發,拿下青浦區西虹橋地塊,截至目前,招商蛇口已經在上海今年三批土拍中合計拿下5宗地塊。

招商蛇口在上海土拍中強勢出手也反映出其對於規模的渴求。今年1-11月,招商蛇口累計實現簽約銷售金額2575.06億元,同比增加19.1%。據中指研究院數據顯示,今年前11個月,招商蛇口拿地金額為718億元,排名第8位。

按照前10個月銷售流量的排位,據克而瑞統計,招商蛇口已經進入前十陣營,位列第10位。招商蛇口管理層曾在年初的業績會上曾經表態:“在規模排名上,希望公司一定要穩定在前10強,排名能夠逐步地提升,目標是維持每年雙數增長的速度。”

央企、國企扮演“托底”角色

除了招商蛇口外,大名城也連續在上海拿下兩宗地塊。其中,大名城和陜建地産聯合體以底價拿下自貿區臨港新片區FXG1-0001單元E01A街坊E01A-05地塊。大名城深耕臨港新片區,附近有大名城映園、大名城映薈以及大名城的商業,形成了聯合開發的優勢。此外,大名城還獨自以13.51億元拿下青浦區重固鎮地塊。

而除此之外,上海此次土拍出讓的其餘地塊多數由上海本地房企囊括。其中,上海本地國企浦東發展以底價25.09億元拿下浦東新區川沙地塊;上海金橋連續拿下自貿區臨港新片區綜合産業片區3宗地塊。

中原地産資深分析師盧文曦表示:“央企、國企拿地比例仍然較高,這個特徵依然明顯,這和當下市場狀況息息相關,目前,民營企業的資金鏈還是比較緊張,拿地資金不足,而央企國企擁有資金實力。”

“從參拍企業上本次土拍吸引了超43家房企。企業構成上以央國企為主流,國企、央企不論在融資成本還是融資渠道方面都更有優勢。同時,也有大名城路勁等持續深耕型民企代表,依託項目銷售回款在窗口期補倉,實現‘拿地-銷售-回款-再拿地’的正向自我迴圈。”中指研究院企業事業部高級分析師束端表示。

底價成交地塊仍佔超六成

相比于第二批土拍的冷淡,上海第三批集中供地有所回溫。

“從第三批供地的結果來看,供應量較為充分,沒有中止地塊,也沒有流拍地塊,説明房企對於上海市場的信心還是比較充足的;同時,也有部分地塊觸發一次性報價,説明部分地塊的競爭也較為激烈;另外,上海給予房企的利潤空間相對較足,成交樓面價大約是房地聯動價的50%,這對於房企來講是較為友好的。”盧文曦分析稱。

束端分析稱,在行業調整的大環境下,上海第三批次集中供地的土地結構繼續向“五大新城”傾斜,“房地聯動”鎖定價格有助於滿足住房剛性需求,“土拍模範生”姿態盡顯。從市場熱度來看,因利潤空間有一定保障,逾三成地塊溢價成交,成交溢價率為8%-9%。

雖然有所回溫,但是相比於此前上海土拍市場競爭激烈程度,此次土拍仍然處於降溫中,15宗地塊底價成交,佔到63%的比例。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示:“這也説明從市場來看,確實冷靜了很多,不過不能説是冷清,因為既有的土地還是交易成功,沒有出現流拍的情況。從熱度上看,至少哄搶的現象少了,溢價率低了。反過來看,近期拿地的房企總體上還是獲得了性價比較高的土地。”

另外,上海土拍通過對房地聯動價的設定,也提前鎖定了樓市未來的發展趨勢。對此,束端表示:“從價格體系上通過‘房地聯動’對上海新房價格進行了整體錨定,預計未來兩年一二手房市場將平穩運作。”

(責任編輯:王永超)
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12月3日,上海第三批集中供地落下帷幕,27宗地塊共計收金約470億,無一宗地塊流拍。至此,2021年上海土拍收官,全年土拍攬金逾1700億元。
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