風物長宜放眼量——房地産行業發展趨勢及對策

來源:中國網地産 2021-12-01 14:21:55

今年房地産市場可謂一波三折,由於我國疫情防控形勢和經濟發展狀況良好,上半年延續了去年下半年銷售良好態勢,商品房銷售額和銷售面積分別為9.29萬億元和8.86億平方米,同比增長38.9%和27.7%,比2019年上半年增長31.4%和17%,兩年平均增長14.7%和8.1%。但是隨著“三條紅線”和貸款集中度管理等監管政策的累積效應釋放,特別是7月份恒大暴雷後,房地産銷售形勢急轉直下,市場進入“急凍”狀態,“金九銀十”不再、樓市銷售慘澹,整個二級市場哀鴻遍野。對房地産一級市場的影響也立竿見影,第二批和第三批集中供地與首批次相比,皆是明顯下滑,土地拍賣頻繁流拍。新開工和竣工都明顯下滑,地産投資出現負增長,多家地産公司面臨流動性危機,一些地産相關公司紛紛裁員,公司股價也大幅跳水。

但最近政策出現回暖跡象,在10月召開的2021金融街論壇年會上,中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示,房地産合理資金需求正在得到滿足;人民銀行副行長潘功勝也表示,對於房地産市場,金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正。一方面政策暖風頻吹,另一方面房企境內融資渠道有限放開,多重利好消息令資本市場信心大振,11月10日,滬深港三市房地産板塊逆市大漲。中央和金融管理部門在近期的集中表態,被看作是對房地産融資政策的進一步明晰,房地産信貸政策環境將會有一定程度的改善。這引發各界猜想:一是房地産調控目標會不會出現變化?二是未來房地産市場怎麼變化?三是房企接下來該怎麼幹?

首先,筆者認為房地産調控的目標不會變。央行去年下半年出臺房地産資管新規“三條紅線”和房地産貸款集中度管理等一系列調控措施的初衷,是降低房地産行業過高杠桿率,防止房地産泡沫破裂引發金融風險,以至拖累經濟;同時,希望金融資源投向房地産行業的佔比進一步降低,將更多信貸資源讓位於對製造業、技術創新、鄉村振興等領域的支援。隨著新政的實施,金融機構對房地産風險偏好明顯下降,部分金融機構對“三線四檔”存在誤解,存在停貸、抽貸等收縮行為。短期過激反應使行業過快降杠桿,加上銷售下滑,資金回籠受阻,造成部分房地産企業債務違約,從而引發部分企業評級下降和房地産産業鏈資金慣性的打破,也會影響企業自籌資金的能力。房企爆雷由地方小企業迅速蔓延至全國性房地産龍頭企業,造成房地産銷量進一步下滑、拿地減少、投資下降,行業流動性出現危機,房企違約勢頭在蔓延。國家若不採取果斷措施,房地産行業有進一步進入自我惡性迴圈的危險。

這樣的局面明顯與中央調控的初衷不符。鋻於這種情況,監管部門及時釋放維穩信號,央行、銀保監會聯合召開房地産金融工作座談會,發出明確的金融維穩資訊,銀行間市場交易商協會舉行房地産企業代表座談會,多家房企在銀行間市場註冊發行債務融資工具,加快符合條件的開發貸和個人按揭貸款放款,目的是要保持房地産行業流動性相對充裕,防止金融風險偏好的過度收縮影響行業發展。

這是最近一年多來的房地産政策軌跡,處處透著一個“穩”字,我國房地産市場調控的基調和方向是正確的。所以,上述行業融資政策鬆動,只是維穩政策的落地,不能理解為房地産調控基調鬆動。從中長期看,房地産調控的大方向不會發生改變。儘管現在有關房地産的政策已經偏暖,但房地産調控的“三穩目標”,即穩地價、穩房價、穩預期,不會變。

其次,未來房地産市場如何變化?會像以前一樣,每次調控過後行業都會有一波快速擴張嗎?顯然不會。隨著房地産企業融資的“三道紅線”政策、銀行的房地産“兩類貸款”的集中度考核,以及“房産稅”試點等長效機制的相繼推出,房地産市場運作的底層邏輯已經發生了變化,這個變化就是房子不再是投資的對象,而是為民生所計。接下來房地産市場如何發展呢?看看下面有關統計數據:

1990年,我國每年新建房屋只有1000萬平方米;98年開始“房改”,出現商品房,2000年建設的房屋面積是1億平方米;2010年新房銷售面積已達10億平方米;到了2018年,我國當年銷售的商品房面積達到18億平方米峰值,這兩年沒有再增長。2020年全國商品房銷售面積為17.6億平方米。詳見表1:

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根據專家預測,今後一直到2035年,中國每年生産的房屋會逐漸降低到10億平方米以內,形成一個折舊平衡的過程。今後15年,中國GDP增長靠城市化拉動、靠房地産拉動、靠城市基礎設施拉動的動力,會從50%降到10%左右,經濟發展更多靠産業結構調整,靠內涵。房地産新房市場也趨於逐漸萎縮並穩定在10億平方米左右。

最後,房企接下來該怎麼幹?種種跡象表明,房地産行業已經進入了真正的拐點時刻,房子告別短缺時代,行業告別高增長時代,充分競爭是市場的主旋律,行業的困難,依然並長期存在。一系列利好調整只能加劇市場的激烈競爭程度,加速行業洗牌,房地産蒙眼狂奔的時代已經過去了,一批沒有競爭力的房企很可能就此退出歷史舞臺。房地産企業如何生存與發展,10年前就普遍進入無增長時代的家電行業也許能給我們帶來啟示。

根據2011年的家電行業統計數據,家電在中國的普及程度已經非常高,在一二三級城市,彩電、空調戶均擁有率遠超100%,冰箱、洗衣機戶均擁有率接近100%。在四五級市場,除廚電之外,其他大家電産品普及率多在70%以上。過去10多年的家電行業發展告訴每個人,春蘭、長虹、牡丹、熊貓、小鴨等品牌逐漸消失在公眾視線,但是海爾、海信、美的、格力卻越發強大。

房地産企業在市場規模無增長時代何去何從?是走多元化轉型之路,還是繼續深耕行業走專業化發展之路?房企多元化轉型嘗試,到目前為止多以失敗告終。究其原因,主要有兩方面:一是很難找到像房地産行業一樣規模的新賽道(2020年我國房地産新房市場銷售接近18萬億元;汽車銷售2531萬輛,不足4萬億元;紡織業2.2萬億元;食品製造業1.9萬億元等);二是進入新行業很難在與行業成熟企業競爭中獲勝。

筆者認為,房企可以借鑒家電行業經驗,一是走像海信、格力一樣的專業化發展道路,在房地産行業內深耕;二是像海爾、美的一樣走相關多元化發展之路,以房地産業為本,向行業上下游擴展。

增量時代是百花齊放,存量時代是産品為王。很明顯,房地産行業也是如此,誰能穩健經營?誰能做好産品?誰能精細化管控成本?誰能善待客戶?誰就掌握了開啟未來時代的鑰匙。家電行業是,汽車行業是,手機行業是,房地産行業也一定會是。用心琢磨城市和人的關係,精心建設,品質至上,慢慢地憑藉産品力和口碑品牌,從這個賽道走出來。

沒有成功的企業,只有時代的企業。每一個經歷了急劇的産能過剩時代,有些企業消失了,有些企業則基業常青,歷久彌新,最終成為時代的領袖。

你們猜,現在的房地産行業TOP100企業,10年後還會剩多少?(文 ∕ 徐茂義)

(責任編輯:孫悅)
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今年房地産市場可謂一波三折,由於我國疫情防控形勢和經濟發展狀況良好,上半年延續了去年下半年銷售良好態勢,商品房銷售額和銷售面積分別為9.29萬億元和8.86億平方米,同比增長38.9%和27.7%,比2019年上半年增長31.4%和17%,兩年平均增長14.7%和8.1%。
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