長沙:土地二級市場管理辦法正式施行

來源:中國網地産 2021-12-01 13:25:04

中國網地産訊 近日,長沙市人民政府辦公廳印發《長沙市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》。

《辦法》按照“交易+登記”一體化建設原則,規定了交易市場包括線下市場和線上市場,由國有建設用地使用權二級市場交易大廳和二級市場交易系統組成,自2021年12月1日起施行,有效期5年。

長沙市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法

第一章 總則

第一條為貫徹落實《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)精神,規範長沙市土地二級市場秩序,加強市場管理,優化土地資源配置,根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地産管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)等法律、法規,結合長沙實際,特製定本辦法。

第二條本辦法適用於本市行政轄區內的建設用地使用權轉讓、出租、抵押及其管理,重點針對土地交易以及土地連同地上建築物、其他附著物等一併交易的情況。

第三條長沙市自然資源交易事務中心具體承辦市級土地二級市場相關工作;縣(市)自然資源規劃主管部門設立的土地交易機構,具體承辦各縣(市)行政區內土地二級市場相關工作。

第四條自然資源規劃主管部門依法對土地二級市場進行管

理和監督。

第二章 土地二級市場建設

第五條按照“交易+登記”一體化建設原則,在現有的土地交易機構大廳設立土地交易有形市場,配置地塊推介展示臺、交易資訊顯示屏等設施。組織交易,實行交易備案、線上交易、資金第三方賬戶託管模式並將交易結果推送不動産部門辦理登記。

第六條長沙市自然資源交易事務中心負責全市線上交易平臺及資訊共用服務系統的開發、運營和管理;縣(市)自然資源規劃主管部門設立的土地交易機構使用全市城鄉統一的土地二級市場交易平臺系統,實現資訊互通共用。

第三章 建設用地使用權轉讓

第七條本辦法所稱建設用地使用權轉讓,是指土地使用權人將建設用地使用權再轉移的行為,包括買賣、交換、贈與、出資等,以及司法處置、資産處置、法人或者其他組織涉及土地的合併或者分立等形式的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的,地上建築物、其他附著物所有權應一併轉移。涉及到房地産轉讓的,按照房地産轉讓相關法律、法規規定,辦理房地産轉讓相關手續。

第八條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓時,應當符合下列條件:

(一)建設用地使用權人為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(二)已辦理不動産權屬證書;

(三)具有地上建築物、其他附著物合法的財産權利證明;

(四)法律、法規規定的其他條件。

以劃撥方式取得的建設用地使用權的轉讓,不得違反法律、法規或劃撥決定書的規定。

第九條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,需經土地所在市、縣(市)人民政府批准。土地用途符合《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)的,報市、縣(市)人民政府審批後准予轉讓的,可以不辦理土地使用權出讓手續,轉讓方應當按規定繳納土地收益金,土地使用權保留劃撥方式;土地用途不符合《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)的,在符合規劃的前提下,報市、縣(市)人民政府審批後准予轉讓的,應當由受讓方依法依規辦理土地使用權出讓手續,繳納土地出讓價款。

第十條以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓時,應當符合下列條件:

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地價款,並取得不動産權屬證書(國有建設用地使用權);地上有建築物、其他附著物已建成的,還應取得相關不動産權屬證書;在建工程按照相關法律、法規辦理;

(二)不改變出讓合同規定的土地用途並符合城鄉規劃要求;

(三)法律、法規規定的其他條件。原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。

第十一條符合本辦法第八條、第九條、第十條規定的,建設用地使用權轉讓可以通過土地二級市場以協議的方式或者委託掛牌、招標和拍賣等方式轉讓。涉及司法處置的土地,可以進入土地二級市場進行轉讓處置。

第十二條探索實行預告登記轉讓制度。以掛牌、招標、拍賣出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,對未完成開發投資總額25%的,按照“先投入後轉讓”的原則,允許交易雙方簽訂建設用地使用權轉讓合同後,依法辦理預告登記,待開發投資達到轉讓條件時,再辦理不動産轉移登記手續。預告登記權利人可以憑不動産預告登記證明及其他必要材料向發展改革、自然資源規劃、住房城鄉建設、生態環境等部門申請辦理建設項目相關報建手續。預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起3個月內未申請登記的,預告登記失效並按照相關法律、法規和合同約定處置。

第十三條租賃地承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後,經自然資源規劃主管部門同意或者根據租賃合同約定,可將承租的建設用地使用權轉租。原租賃合同對轉租條件沒有約定的,租賃地建設用地使用權轉租可以自行協商協議轉租,也可以通過土地二級市場以委託掛牌、招標和拍賣等方式公開轉租;原租賃合同對轉租條件另有約定的,從其約定。

第十四條有下列情形之一的,不予辦理建設用地使用權轉讓手續:

(一)經有權機關依法查封或者以其他形式禁止轉讓的;

(二)共有土地使用權和地上建築物、其他附著物,未經其他共有人書面同意的;

(三)存在權屬爭議的;

(四)未辦理不動産權屬證書的;

(五)國有企業、行政事業單位及下屬非國有資産監督管理機構監管的企業建設用地使用權公開轉讓,應當徵得同級人民政府或國資監管機構批准,但未經批准的;

(六)法律、法規等明確或者出讓合同約定轉讓時收回建設用地使用權的;

(七)法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。

第十五條建設用地使用權轉讓前需辦理完費審核。需要追繳有關稅費收入的,依照相關規定及合同約定,予以追繳。

第十六條建設用地使用權轉讓,各級自然資源規劃主管部門應當在土地二級市場交易平臺進行轉讓相關數據錄入。

第十七條建設用地使用權轉讓成交價低於標定地價80%的,市、縣(市)人民政府或者其委託土地儲備機構可以行使優先購買權。

第十八條以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定,不再報經原批准建設用地使用權作價出資或入股的機關批准。

第十九條建設用地使用權分割轉讓的,除不具有本辦法第十四條規定的情形外,轉讓地塊還應經自然資源規劃部門審核,分割後的地塊應具備獨立分宗條件,涉及公共配套設施建設和使用的,轉讓雙方應在轉讓合同中明確相關權利義務。宗地分割轉讓應按照相關法律、法規保障相關權利人合法權益為前提,擬分割宗地已預售或者存在多個權利主體的,應取得相關權利人同意,不得損害權利人合法權益。鼓勵通過分割轉讓方式,盤活低效工業用地。工業用地內的行政辦公樓、生活服務設施等不得單獨分

割轉讓。

第二十條建設用地使用權合併轉讓的,合併宗地權利人應一致,合併前使用權類型為劃撥且合併後宗地用途符合劃撥用地目錄的土地使用權人可選擇保留劃撥方式。使用權類型包含劃撥、出讓、作價出資(入股)等多種類型的,原則上統一辦理為出讓。在不超過合併宗地后土地用途法定最高年限的前提下,根據土地使用權人意願,可按照合併前宗地中的其一終止日期修正土地出讓年限,除工業用地外,也可以依法申請續期至法定最高出讓年限。

第二十一條國有資産監督管理機構所監管的公司、企業辦理國有資産或股權轉讓涉及到土地的,在公開交易前應徵求自然資源規劃部門的意見,並在土地二級市場發佈資訊。

第四章 建設用地使用權出租

第二十二條本辦法所稱建設用地使用權出租,是指土地使用權人作為出租人將建設用地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

第二十三條以劃撥方式取得的建設用地使用權出租時,應當符合以下條件:

(一)建設用地使用權人為公司、企業、其他經濟組織和

個人;

(二)已辦理不動産權屬證書;

(三)具有地上建築物、其他附著物合法的財産權利證明;

(四)法律、法規規定的其他條件。

以劃撥方式取得的建設用地使用權的出租,不得違反法律、法規或劃撥決定書的規定。

第二十四條以出讓方式取得的建設用地使用權出租時,應當符合下列條件:

(一)已辦理不動産權屬證書(或者國有土地使用證、房屋所有權證);

(二)已繳清土地使用權出讓價款;

(三)不改變出讓合同規定的土地用途並符合城市規劃要求;

(四)符合出讓合同規定的其他有關土地使用權出租的條件。

第二十五條以租賃方式取得的建設用地使用權轉租時,應當符合以下條件:

(一)按照租賃合同約定已經支付全部土地租金,並取得不動産權屬證書;

(二)已按建設用地使用權租賃合同約定的期限和條件投資開發、利用土地;

(三)不得違反法律、法規規定和建設用地使用權租賃合同的約定。租賃土地轉租不得用於經營性房地開發。

第二十六條以劃撥方式取得的建設用地使用權出租,出租人可以在土地二級市場交易系統與承租人簽訂出租合同。

第二十七條建立劃撥建設用地使用權出租及出租收益年度申報制度,出租人須在出租合同生效後的3個月內,通過搭建的二級市場交易平臺申報並按規定繳納相關收益。

劃撥建設用地使用權出租收益繳納標準及徵繳辦法由市、縣(市)人民政府另行確定。未按規定申報的,依法依規納入省社會信用資訊平臺進行公示,對經催繳仍拒不繳納出租收益的,自然資源規劃主管部門可依法申請人民法院強制執行。

二級市場交易機構對所屬區域內的劃撥土地使用權使用、租賃等情況調查摸底、建立資訊共用動態數據庫。劃撥建設用地使用權長期出租,或者部分用於出租且宗地可分割的,應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。

第五章 建設用地使用權抵押

第二十八條本辦法所稱建設用地使用權抵押,是指建設用地使用權人(抵押人)將其合法取得的土地使用權以不轉移佔有的方式作為抵押財産向債權人(抵押權人)履行債務做出的擔保行為。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及

其地上建築物、其他附著物所有權辦理不動産抵押,企業間存在債權債務關係須符法律以及最高人民法院相關司法解釋的規定和合同約定。以建築物抵押的,該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建築物

一併抵押。

第二十九條公司、企業、其他經濟組織和個人為保障其債權的實現,依法以建設用地使用權設定抵押的,可以由當事人持不動産權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料,共同申請辦理抵押登記。第三十條建設用地使用權抵押,可通過土地二級市場交易系統申請辦理。

第三十一條有下列情形之一的,建設用地使用權不得抵押:

(一)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權,但法律規定可以抵押的除外;

(二)學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施;

(三)所有權、使用權不明或者有爭議的;

(四)依法被查封、扣押、監管的;

(五)法律、法規規定不得抵押的。

第三十二條建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制,防控市場風險。

第三十三條設定房地産抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該不動産時,應當從拍賣所得價款中優先繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後,抵押權人方可優先受償。

第三十四條建設用地使用權抵押後,該土地上新增的建築物不屬於抵押財産。該建設用地使用權實現抵押權時,應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一併處分,但新增建築物所得價款,抵押權人無權優先受償。

第六章 交易市場監督與管理

第三十五條引入社會仲介機構參與土地二級市場評估、諮詢、法律服務、居間代理等仲介服務。採取綜合評價、績效考評、階段排名、懲戒和退出機制等措施,維護公開、公正、透明的仲介服務秩序。

第三十六條建立土地二級市場統計監測分析制度,實時採集土地轉讓、出租、抵押的相關資訊。

第三十七條建設用地使用權轉讓、抵押及以劃撥方式取得建設用地使用權出租的應當依法申報、繳納有關稅費。

第三十八條在省財政、稅務等部門授權下,落實和完善差別化稅收政策。充分發揮土地管理和稅收調節作用,引導土地使用權人提高土地使用效率,促進閒置、低效土地盤活利用。自然資源規劃、稅務、住房城鄉建設、市場監管等主管部門要建立溝通協作機制,加強對涉地股權轉讓的聯合監管,防止通過轉讓企業、轉讓項目、變更股東、變更法定代表人等手段,變相實施土地使用權轉讓交易,規避土地交易稅收的行為。同時,各相關部門要按照國家和省、市有關要求,結合實際,採取有效措施切實減輕交易雙方的資金壓力。

第三十九條各相關部門要加大對土地二級市場宣傳力度。鼓勵市場主體將各類符合條件的存量土地進入土地二級市場平臺交易,共同維護土地二級市場秩序。

第四十條土地二級市場管理機構負責土地二級市場信用評價,建立土地二級市場誠信評價系統及交易主體誠信檔案。

第四十一條土地二級市場管理機構對土地二級市場交易資金、過程、結果進行監管。

第四十二條土地二級市場管理機構應將土地二級市場交易管理辦法、辦事指南、運作程式、服務承諾、工作人員守則等內容在相關媒體和服務場所公示,接受群眾監督。

第四十三條政府機關和交易機構工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,按照相關規定程式追究責任;涉嫌犯罪的,依法移送有權機關處理。

第四十四條建立土地二級市場交易平臺及服務體系的各項功能與土地一級市場的交易服務功能有機對接,形成“多審合一、多證合一”資訊共用的服務平臺和體系。

第四十五條自然資源規劃部門應加強與法院、財政、住房城鄉建設、市場監管、稅務等相關部門的協調聯動,實現土地二級市場交易及監管資訊資源共用。

第七章 附則

第四十六條長沙市地下空間建設用地使用權轉讓、出租、抵押,適用本辦法和關於地下空間開發利用管理的相關規定。

第四十七條建設用地使用權轉移登記、抵押登記、預告登記按照不動産登記相關規定辦理。

第四十八條本辦法自2021年12月1日起施行,有效期5年。

(責任編輯:王怡)
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