深圳調整二手房交易規則,“單邊代理”將推動市場發生哪些變化

來源:新華網 2021-12-01 00:55:25

在實施二手房成交參考價機制後,深圳近日上線新版二手房交易網簽系統,通過與多部門的數據對接,將二手房交易全流程納入政府監管。

新系統對仲介行業的運作邏輯進行了兩大調整:一是從“多方委託”變為“獨家委託”,賣方在同一個時間段裏只能委託一位經紀人銷售房源;二是從“雙邊代理”變為“單邊代理”,買賣雙方需有代表各自利益的經紀人。

深圳上線新系統,二手房交易全流程監管

11月19日,深圳市住房和建設局主辦的深圳市房地産資訊平臺正式上線新版二手房交易網簽系統,將二手房交易涉及的掛牌、委託代理、産權核驗、購房資格查驗、網簽備案等環節納入政府監管。

新系統有三個入口,分別為“我要找仲介買房”“我要找仲介賣房”“我要自助賣房”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,雖然開通了自助賣房渠道,但由於二手房交易的環節特別多,涉及片區價值、樓盤篩選、房屋安全、價格撮合、資金監管、繳稅過戶等多個方面,因此通過仲介買賣房産仍是市場主流選擇。

在新系統中,賣方可在“我要找仲介賣房”中,依次完成填寫房屋産權校驗、房屋狀況説明、選擇仲介、填寫賣房資訊來發起委託。買方可在“我要找仲介買房”中依次填寫購房需求、選擇仲介來發起委託。

為解決交易標的和交易主體真實性問題,新系統要求:一是買方、賣方、仲介這三類交易主體都必須實名認證;二是通過與不動産登記部門數據對接,實現對系統內挂盤出售的房源進行産權核驗,核驗通過的房源將生成唯一有效的房源編碼,實現百分百真房源。

新系統已與民政、社保、不動産登記等多部門的數據對接,在交易重要節點會對房屋權屬狀態、買方購房資格等重要事項進行自動核驗。通過交易流程的全面數據化,使得任何一方如果存在違規操作或隱瞞必要資訊造成後續糾紛的情形,都可被溯源。

深圳市房地産仲介協會認為,新系統可以提升消費者權益保障,提高交易效率。

從“多方委託”到“獨家委託”,避免糾紛隱患

新系統將推動仲介行業運作邏輯變化,從“多方委託”變為“獨家委託”。

以往,業主賣房一般會把房源委託給多個仲介機構掛牌銷售。多方委託,不僅會造成資源浪費,還存在“跳單”等糾紛隱患,買賣雙方可能為了少支付仲介費,繞開已經提供服務的仲介,自行成交或者選擇收費更低的仲介成交房源。

在新系統中,賣方最多只能委託三家仲介機構銷售房源。第一家受託機構在委託期限內對房源擁有獨家銷售權利。其他兩家需待第一家委託期限到期才能作為替補獲得委託權。

與此同時,新系統引入了評級機制,根據從業年限、信用狀態、專業程度、服務效率、成交業績等對實名登記的經紀人進行星級評定,並根據評級排序進行系統推薦。

賣方要想快速把房源出手,就需要謹慎選擇為其服務的經紀人。深圳市房地産仲介協會認為,仲介從業人員今後將更有動力制定自身長期職業規劃、珍視其信用信譽、提升專業能力,從而提升房地産仲介行業整體的素質。

拿到委託協議,是仲介機構獲取售房佣金的前提。正因如此,新系統上線後,各大仲介機構都在發力“爭搶”房源,趕著發佈介紹“獨家委託”優勢的一對一管家式服務廣告。

為了避免出現亂象,深圳市房地産仲介協會專門發佈通知,嚴禁各房地産經紀機構、經紀人員以“返傭”“定金”等不正當方式誘導消費者,或通過脅迫等手段迫使消費者簽訂委託合同。一旦被舉報查實,違規機構及個人將被暫停系統使用許可權,同時不良行為記錄計入誠信檔案。

從“雙邊代理”到“單邊代理”,明晰雙方經紀人權責邊界

新系統還推動仲介行業運作邏輯從“雙邊代理”變為“單邊代理”。

此前,二手房交易中,買賣雙方委託的是同一家機構,甚至同一名仲介仲介方利用“資訊不對稱”進行居間撮合交易,為了迅速成交賺取佣金,會出現兩個問題:一是不向買賣雙方透露真實價格,只進行價格撮合,讓賣家不斷讓價,買家不斷提價;二是以犧牲或損害買方權益的方式,與賣方形成“攻守同盟”,將房子以高價甚至是“吃差價”的方式售出。

新系統採取“單邊代理”模式,建議買方委託與賣方不同的房地産經紀機構購置房産,促使買賣雙方與各自的受託仲介機構形成單邊委託關係。賣方經紀人,只用考慮怎麼把委託人的房子快速、保價、安全地售出。買方經紀人,只用考慮如何以高效的方式為委託人匹配到高性價比的房源,同時要對所匹配推薦的房源品質負責。買賣雙方經紀人權責邊界清晰,“各為其主”,以爭取委託人在實際交易中的利益最大化。

新系統是否能切實發揮作用,解決二手房交易現存的一些問題,還有待市場檢驗。深圳市房地産仲介協會認為,基於“單邊代理”邏輯運作的新版二手房交易網簽系統一旦運作成功,將會改變我國房地産仲介服務底層邏輯,不僅將提高房産流轉交易效率,還將更有力地保障消費者權益。

李宇嘉認為,從年初的二手房成交參考價,到最新上線的新版二手房交易網簽系統,深圳對二手房市場交易的監管正在加強。二手房成交參考價機制已被一些城市採用,此次“單邊代理”的仲介運營模式也或將産生輻射效應。

(責任編輯:王永超)
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