蘇州第三批集中供地收官:25宗地九成底價成交,本土國企唱主角

來源:新京報 2021-11-29 00:19:58

11月26日,隨著吳江8宗城鎮住宅用地的順利出讓,持續三天的蘇州第三批集中土拍落下帷幕。據悉,蘇州本次共出讓26宗涉宅用地,除吳江30號地塊終止出讓外,其他地塊全部成功出讓,共計攬金402億元。

而從成交結果來看,蘇州此次土拍僅2宗地塊溢價成交,另外23宗均為底價成交,蘇州本土國企、城投公司成為此次拿地主力。在業內看來,雖然第三批集中供地的大多數地塊以底價成交,但除了1宗地塊終止出讓外並未有地塊流拍,這也體現當前房企在蘇州等有活力的城市仍有拿地意願。

25宗成交地塊攬金402億元

根據第三批集中供地計劃,蘇州本次土拍原有26宗涉宅地塊出讓,但由於吳江30號地塊(即吳江汾湖高新地塊)于11月23日臨時終止出讓,因此,此次土拍實際出讓地塊為25宗,其中包含2宗安置房用地及2宗租賃住房用地。

具體來看,蘇州在競拍首日(11月24日)出讓的涉宅地塊共計有8宗,為相城和園區和姑蘇區主場,次日(11月25日)出讓的地塊共計10宗,最後一日(11月26日)出讓的地塊共計7宗。整體來看,此次第三批次地塊涵蓋了蘇州園區湖東、平江新城、高鐵新城、科技城、大陽山、吳中太湖新城、吳江太湖新城等板塊的核心位置,成交總價約402億元。

對比今年蘇州三次集中供地的情況來看,第三批集中供應地塊數量較第二批有所增加,較首批供應地塊則減少3宗。從土地條件來看,相較第二批次地塊,第三批次地塊大部分處於熱門板塊,而且地塊本身的位置也較為優越,尤其是平江新城地塊與永旺西地塊。

不僅如此,蘇州在第三批次土地供應中釋放了較積極的信號。比如,為降低拿地門檻,蘇州此次將保證金比例從第二批集中供地的30%-50%全部下調至30%;更改了土地出讓金首付款比例,由此前的60%降至50%;此外,除園區地塊外,剩餘參與集中供地的地塊均取消了市場指導價。

僅2宗地溢價成交,最高溢價率7%

但是,從三天土拍結果來看,蘇州土拍規則調整仍無法調動房企更高的積極性,蘇州土地市場在第二批集中供地的降溫之下繼續走冷。從溢價率方面看,僅園區永旺西地塊溢價4%成交、姑蘇區平江新城地塊溢價7.1%成交,且均未觸頂。其餘地塊則均以底價成交。

其中,園區永旺西地塊自挂出之日起,就備受關注,在競拍前就有多家房企報名,且多為央企國企。不過,即便如此,該地塊的競價也並沒有進入一次性報價區間。最終,經12輪競價後,該地塊由南京安居建設集團旗下南京安居保障房建設發展有限公司以27.89億元競得,溢價率4%,成交樓面價27514元/平方米。

此外,姑蘇區平江新城地塊經過7輪競價,最終被天地源旗下蘇州天地源木瀆置業有限公司以總價18.15億元競得,成交樓面價19263元/平方米,溢價率7.01%。這也是蘇州第三批集中供地中溢價率最高的地塊。

相較于前兩次土拍,此次土拍熱度繼續下降,溢價率也進一步走低,這既有房企資金緊張的原因,也有地市、樓市普遍降溫的影響。此外,中指研究院蘇州分院分析師金珂指出,臨近年末,雖然中央政策維穩信號明顯,信貸環境正在改善,但蘇州可售庫存仍處高位,房企資金、銷售壓力較大,拿地態度謹慎理性。

本土國企成為拿地主力

新京報記者注意到,從蘇州此次土拍的拿地企業來看,以相城城建、蘇州高新、蘇高新集團、吳江濱投集團等本土國企、城投公司為主,非國有企業只有日資企業大和房屋工業株式會社(簡稱“大和房屋”)和民營企業保定市愛情地産集團有限公司(簡稱“愛情地産”)。

其中,大和房屋旗下和寶(南通)房地産開發有限公司以總價約25.46億元、樓面價14265.52元/平方米拿下蘇州高鐵新城地塊。值得一提的是,這並非大和房屋在蘇州首次拿地,早在2007年,大和房屋就在蘇州工業園區拿地並開發了和風雅致。

與此同時,在此次土拍中,愛情地産以底價競得蘇州吳江運東地塊,成交總價約6.09億元,成交樓面價約10301元/平方米。據悉,今年3月,愛情地産以18.45億底價斬獲蘇州張家港經開區一宗商住地塊。在此基礎上,5月份,愛情地産再次在張家港經開區以5037萬元底價競得一宗商住用地。加上此次在吳江拿地,愛情地産今年已在蘇州大市範圍內拿下3宗地塊。

上海中原地産首席分析師盧文曦指出,雖然此次土拍大多數地塊以底價成交,但從流標層面來看,要比想像中好很多,市場情緒沒有如第二批集中供地時那麼悲觀。跟前期相比,金融層面沒有進一步趨緊,相反有一些緩解,在此背景下,預期銀行信貸方面會回到原來相對正常的軌道,這導致房企在蘇州等一些有活力的城市有拿地的意願和相關動作。

除此之外,盧文曦還表示,目前樓市分化明顯,沿海城市房價較為抗跌,而東北、西北包括華南一些地方房價已開始下跌。在此背景下,房企從避險角度,可能會選擇長三角、粵港澳區域一些經濟較活躍的城市佈局。

“可能不一定能賺多少錢,至少可以保障企業安全。對一些企業而言,再不拿地,等項目庫存消耗完後,再想進入可能比較難,所以一些房企投拓部門也較著急,該拿的地還是要拿。”盧文曦稱。

(責任編輯:王永超)
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