2007年，有一篇《政府邀開發商把脈北京樓市》的報道，大意為北京市政府組織了一場小範圍行業溝通會，參與者大部分為在京主流房企。

房企在溝通會上的回答是“資金和土地供應不足”，同彼時的市場問題並無關係，“資金和土地供應不足”的回答放至今日皆準。

房企並沒有給出能夠解決北京樓市癥結的方案思路，但“要地更要錢”的樸素想法卻是行業規模化發展的早期思路。

那一年的北京土地市場一片繁榮。限價地完成出讓計劃，剛需購房者為政策的出臺而歡呼，他們認為“經濟適用房”的出現讓買房這件事有了希望。2007年北京土地市場，成交總價最高的是由萬科以17億元拿下的朝陽區西大望路27號地，樓面價為11379元/平米。

第三批集中供地規則“鬆綁”

十四年後，“兩集中”供地體系下的土地市場不缺土地，房企卻依舊缺錢。在歷經第一批集中供地的買家“爭搶”，第二批集中供地規則進一步升級，但各地拿地者多為國企，流拍、撤拍現象諸多，由此引發了多地針對第三批集中供地規則的“鬆綁”。

以杭州土拍市場規則調整為例——

11月初，杭州市發佈第三批集中供地預公告，拍地規則中“競品質”改為“定品質”，下調部分地塊起拍價，上調部分地塊項目預售價格，最終掛牌35宗涉宅地塊，總起始價712.9億元。

杭州土地市場第一批集中供地的熱度很高，由此引發的規則升級導致其第二批集中供地遇冷，在杭州第二批集中供地推出的31宗土地當中，只有14宗進入競拍流程。

杭州在本輪供地中以“定品質”取代“競品質”，同第二批集中供地的10宗“競品質”地塊流拍相關，“競品質”對於房企的品質預期壓力較大，“定品質”則有標準可依，房企在前期測算成本有標準可依。

中指研究院數據顯示，第三批集中供地規模較為分化，從區域分佈來看，率先掛牌城市多數集中在長三角和珠三角區域；從供地結構來看，廣州、成都等城市加大優質地塊供應，核心區地塊建面比重較第二批有所回升；從供應規模來看，已掛牌第三批宅地的11城中，除廣州、成都外其他城市宅地供應量普遍接近前兩批供應量的均值。

第三批集中供地情況差異較大，但無疑都增加了優質地塊的供應，各城對於土拍規則的調整也在鼓勵房企積極拿地。

房企現金流“吃緊”

實際上，包括杭州在內的多個城市土拍市場，在第二批集中供地中相繼出現撤拍、流拍，甚至在以往一地難求的北京土拍市場，43宗地塊中也僅17宗地塊有房企報名。

對於大多數房企而言，在手現金決定了其在土拍市場的參與度，但整個行業融資環境與債務形勢嚴峻，使得房企在手現金不斷流出，適逢第二批集中供地的規則升級，流拍則成為大概率事件。

據Wind數據顯示，第二輪集中供地房企拿地數量前三為中海、龍湖與中國鐵建，國企與頭部民企的優勢明顯，民營房企大都在疲於應對各種到期債務與融資渠道拓展。

貝殼研究院數據報告中顯示：第一輪集中供地影響房企年內的貨值補充，第三輪集中供地需要補充明年貨值基數，第二輪集中供地房企拿地時房企處債務壓力之中，拿地意願較低。

整個房地産銷售市場的低迷也從側面打擊了房企拿地預期。各地新房與二手房的成交量屢探新低，部分急需回款的房企在各地打折促銷也遭遇“限跌令”，不少城市明確規定項目銷售價格不得低於備案價85%，限制了房企回款速度，繼而影響了拿地意願。

在諸多因素影響之下，第三批集中供地的整體規模受到影響。目前公佈第三批供地計劃的14城共推出451宗地塊，供地數量較第一批下降18.88%，較第二批下降19.89%，各個城市的供地規模雖有分化，但整體下降趨勢不可避免。

各地土拍規則的調整對房企正在變得“友好”。廣州針對第三輪集中土拍取消了部分區域地塊的限房價要求，購地款允許最長六個月付清；蘇州的土拍保證金比例從50%下調至30%，首付款比例由60%下調至50%；無錫土拍中50%的首付款支付時間較二批次延後20天；南京、杭州則放寬了房企拿地資質，由一級或二級降至為三級。

多個城市的土拍規則調整，在一定程度上緩解了房企資金壓力，而且提高了房企後續開發的利潤空間，這一定程度上也緩解房企流動資金壓力。

其中也有特例，備受關注的北京第三批集中供地共挂出13宗地塊，總起拍金額318.9億元。在規則調整層面並未看到明顯放鬆，且其中5宗地塊在達到最高限價後，將進行競現房銷售再投報高標準方案。目前來看，“競現房銷售”在北京的試點目前看有擴大跡象，北京此類核心城市的土地市場依舊被長期看好。

在拍地規則調整之外，房企現金流也有改善跡象。近期融資市場風險偏好過度收縮的情況也在逐步修正，銀行按揭貸款邊際改善，央企、國企分別進行票據發行的同時，部分城市也在嘗試有條件放鬆房企預售資金的監管，這對於債務壓力之下的民企而言，無疑是一種“鬆綁”，但市場端的整體預期恢復仍需時間。

在備受關注的商品房預售資金方面，部分城市也放寬了支取條件。其中，成都提出放寬了商品房預售款支取條件，房企可以申請支取多餘部分資金用於農民工工資支付；重慶則提出房企預售後出現資金困難申請提前使用監管資金的次數由一年不得超過2次變為3次。

雖然尚未有明確政策傳導至市場，但“重要發言”頻頻傳出。10月中旬，央行數據發佈會上有講話認為金融機構對“三線四檔”融資規則存在“誤解”；在隨後的金融街論壇年會之上，央行副行長潘功勝同樣指出房地産信貸過緊的行為逐步得以“矯正”。

規則調整與政策預期正在市場中疊加發酵，我們從昨天深圳的土拍市場成交中能夠看到暖意。

11月25日，深圳第三批集中出讓11宗涉宅地塊，總出讓面積約35.92萬方，總起始價352億元。最終共成交11宗地塊，總成交價368.37億元，其中共有4宗地塊觸頂進入搖號階段。深鐵以總價178.51億元競得5宗地塊。

房地産市場的交易邏輯需要正常化，所以土地要拍得出去，房子也要賣得出去。