11月以來，多城發佈加快發展保障性租賃住房的相關政策。除了設置硬性數字指標外，各地還發佈了多管齊下的土地、金融等支援政策，主要面向無房新市民、青年人，不設收入線門檻，以不超70平方米小戶型為主，租金低於同區域市場租金。

此前，住建部明確提出，“十四五”期間將以發展保障性租賃住房為重點，增加保障性住房的供給，以緩解住房租賃市場結構性供給不足。業內人士認為，租房難、租房貴目前在一些大城市問題突出，但是隨著多地加速推進保障性租賃住房建設，租賃市場的格局有望改寫。

11月以來，上海、廣東、山東等多個省市發佈了加快發展保障性租賃住房的相關政策。圖片來源/IC photo

北京加快房源入市解決供需矛盾

11月24日，北京市十五屆人大常委會第三十五次會議對《北京市住房租賃條例（草案）》進行第一次審議。草案一審稿提出，鼓勵社會閒置住房出租，鼓勵非居住土地建設或者非居住存量房屋改建租賃住房，集體建設用地上的租賃住房建設和農村宅基地上的閒置住房可依法出租。

11月23日，順義區首批利用閒置商業辦公用房改建宿舍型租賃住房項目獲批。據悉，天竺萬科中心D座、萬科28街區2#樓商業辦公項目改建後將納入全市住房租賃監管平臺管理，預計將提供宿舍874間。

值得關注的是，11月22日，北京市發改委、住建委發佈《關於報送2022年房地産投資計劃的通知》中，也提及加快推進公共租賃住房、集體土地租賃住房。

對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，租賃住房作為一種剛需産品，具有“準公共物品”屬性，需要得到重點保障。其中，集體土地租賃住房的建設是保障性租賃住房的重要供給方式之一。北京市當前已經開工建設數十個集體土地租賃住房，即將陸續入市。

對於北京租賃住房市場，中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進表示，租房難、租房貴是突出問題。2020年外省市來京人口規模已超840萬人，北京住房租賃市場需求龐大，供需矛盾推動租金持續上漲。

中指研究院監測數據顯示，近一年北京住房租金漲幅約為7.7%，租金收入比達到35%，租金壓力較大。在供不應求的情況下，房東“任性”漲價、群租房等市場亂象也並不鮮見，市場亟待規範。

此次《北京市住房租賃條例（草案）》提出一系列規範市場的辦法，其中，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施。對此，徐躍進認為，這將有望營造良好的租房環境。

各地因地制宜明確新增租賃房源目標

一線城市可以説是租賃房市場緊張的“重災區”，租賃市場相關政策具有引領其他城市的作用。除北京外，11月23日，上海也發佈了《關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》（簡稱“《實施意見》”），聚焦新市民、青年人的租賃需求堵點、痛點和難點，精準設計保障性租賃住房基礎制度。

值得關注的是，上海還明確提出新增房源目標——將在“十四五”期間計劃新增保障性租賃住房47萬套以上，佔同期新增住房供應總量的40%以上；而在2021-2022年，上海計劃建設保障性租賃住房24萬套，完成“十四五”目標總量的一半以上。

與此同時，11月8日，廣東省發佈的《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》也明確了數字目標，在“十四五”期間，廣東計劃籌集建設129.7萬套；廣州、深圳、珠海、汕頭等地將作為重點發展租賃住房的城市，其中廣州和深圳租賃住房用地佔比不低於10%。

此外，11月17日，山東省政府新聞辦在解讀《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》中表示，2021年，山東計劃新開工保障性租賃住房7.48萬套，目前已開工7.49萬套；全省“十四五”保障性租賃住房規劃目標初步考慮是40萬套，其中濟南15萬套、青島20萬套。

在這些租賃房源大幅供應的數字背後，是各地推出相應的措施。中指研究院企業事業部高級分析師束端指出，上海在供給端落實了五條用地路徑，在各地租賃政策中較有代表性，其中包括集體經營性用地及企事業單位自有閒置用地改變性質、企事業單位非居住存量房屋改建、産業園區中配套用房的比例提升（原比例7%提升至15%）、新供應居住用地配建（配建比例不低於15%）。

而山東省也提出産業園區中工業項目配套比例由7%提高到15%，而且強調提高的部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。

戶型以不超70平方米為主，租金九折以下

保障性租賃住房的門檻及租金一直是市場關注的熱點問題。

廣東相關租賃政策在眾多城市中很有代表性。據廣東省住房和城鄉建設廳相關負責人表示，保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人，不設收入線門檻。此外，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。

而海南省在《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見（徵求意見稿）》中提到，保障性租賃住房擬以建築面積不超過70平方米的小戶型為主。不過同時提到，可結合人才引進和三孩生育政策的實施，適當建設少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。

南京此前也提出，新建的保障性租賃住房以30-60平方米的小戶型為主，鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。

而在租金方面，上海在上述《實施意見》中提出，價格方面由房管部門建立健全市場租金監測機制，並加強對初次定價和調價的統籌指導（低於市場價九折以下）。

此外，11月11日，青島市發佈的《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見（徵求意見稿）》要求，租金標準按照不高於同區域房租的80%確定，原則上每3年調整一次；同時，為了防止“以租代售”，青島擬要求運營管理單位不得一次性收取12個月以上租金，押金不超過1個月租金。

財稅、信貸等支援政策多管齊下

在今年7月國務院辦公廳發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》後，廈門、成都、廣州、武漢、蘇州、杭州、南京、合肥等多個城市均發佈了保障性租賃住房相關政策或徵求意見稿。而在11月，各地加快保障性租賃住房的相關政策密集發佈，包括上海、青島以及廣東省、海南省等地。

從目前來看，對於保障性租賃住房，各地在土地、財稅、金融、民用水電氣方面提出了不同程度的支援政策。

其中，相比商品房市場，保障性租賃住房在金融政策上得到的支援力度更為明顯。11月19日，中國銀保監會新聞發言人表示，10月末，銀行業金融機構房地産貸款同比增長8.2%，整體保持穩定，其中投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

近期，各地對保障性租賃住房加大信貸支援力度也是多管齊下。其中，上海提到通過長期貸款、發行債券和發行基礎設施不動産投資信託基金（REITs）等調動企業參與積極性。而海南則支援在保障性租賃住房領域發展房地産投資信託基金（REITs），鼓勵規模較小的項目整合資産共同組建適度規模的REITs資産包，按照規範程式推動上市。

業內人士認為，發展保障性租賃住房是新市民、青年人為代表的流動人口實現城市穩定居住的關鍵制度之一。目前多地在保障性租賃住房方面已經有所行動，而且目標數據量化明確，支援政策清晰。不難想像，未來幾年，隨著住房租賃市場規模化發展，租賃市場的格局有望改寫。