三亞一房企無預售證賣房4年後毀約退款,專家:應履行認購約定

來源:澎湃新聞 2021-11-22 00:29:27

79歲的吉林老人牟齊維(化名)在三亞維權期間去世了。

他的女兒牟雨花説,父親本打算在三亞買房過冬,2017年3月1日以她的名義簽認購書,以1.6萬餘元/平方的單價,簽下三亞新澳投資置業有限公司(以下簡稱:新澳置業公司)開發的樓盤澳洲城中的一套房子,並支付45萬餘元首付款。

《認購書》約定,購房者在接到新澳置業公司通知簽訂《商品房買賣合同》後,七日內簽訂合同。

4年多後,牟雨花和牟齊維未等到新澳置業公司簽訂《商品房買賣合同》的通知,反而在今年9月收到了開發商單方面退回的購房首付款。後父女兩人到三亞向開發商要説法,其間老人發生不幸。

澎湃新聞調查採訪獲悉,此事涉及澳洲城2#、5#、8#三座樓,多名購房者稱,同樣“被毀約退款”的購房者有200余名。

新澳置業公司發給購房者的《通知》稱,認購時房屋未取得預售許可證,且至今仍未取得該證,違反了相關規定,屬違法違規銷售行為,該公司按有關部門的要求進行整改。由於認購行為違反法律法規規定,屬無效行為,該公司將認購款退還。

多名購房者質疑,新澳置業公司單方面毀約的核心原因是三亞房價快速上漲,目前澳洲城住宅樓房屋單價3萬左右,將200余戶購房者認購協議撕毀後重售可獲高額利益。他們也不認可當初無預售許可證的説法,因為當時三亞市在探索“後置審批承諾制”,而新澳置業公司享受了該政策紅利。媒體公開報道顯示,“後置審批承諾制”項目涉及行政審批及管理服務事項(除竣工驗收外)均可後補辦理。

對此,有法律人士認為,根據《商品房買賣合同司法解釋》規定,商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,並且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。同時,開發商未取得預售許可證賣房,責任主要在開發商,這不能成為毀約的理由,開發商應繼續履行《認購書》的約定。

中意的房子

“澳洲城”項目位於三亞市吉陽區迎賓路中段北側,背靠龍首山,臨近海螺灣,有著依山傍水的自然環境。雖距離三亞市中心有20分鐘左右車程,但它在2017年曾宣傳稱位於“未來三亞的新城中心”,且打著洋房設計、精裝修的概念。

牟雨花説,2017年時父母年事已高,由於東北冬天氣候嚴寒,出於對老年疾病的擔心,受周圍同學到海南買房的影響,她也提議父親到海南購房過冬。在同學的介紹下,他們決定在三亞購房,並選擇了新澳置業公司開發的澳洲城。“主要是覺得這個樓盤的環境好,父親也挺中意。”

和牟齊維一樣中意澳洲城的還有來自黑龍江哈爾濱的退休教師于文鶯(化名)。因為老伴有風濕,受不了北方的冬天,他們2009年就到海南萬寧購房,但冬天的萬寧有些潮濕。2011年退休後,于文鶯長期到位於三亞的女兒家居住,了解到三亞的冬天很暖和,於是,老兩口也決定在三亞購房。

在考察多個樓盤後,于文鶯選中了澳洲城。她説:“澳洲城的戶型、位置、環境以及未來發展空間都很好,雙衛的設計理念更適合老年人,我當時非常滿意這個樓盤,2017年1月16日看完就交了10萬元定金。”

9天后,于文鶯以女兒的名義簽下澳洲城5#一套房,單價1.5萬餘元/平方,除10萬元定金外,她還支付了30%首付款近37萬元。

雖交了首付款,但他們與新澳置業公司簽訂的是《澳洲城認購書》,並非《商品房買賣合同》。

澎湃新聞獲得的《澳洲城認購書》顯示,其中載明瞭購房者房屋的樓棟、房號、戶型以及暫定建築面積,也約定了房屋單價、總價。雙方約定,購房者在接到開發商通知簽訂《商品房買賣合同》後,七日內簽訂《商品房買賣合同》,並辦理按揭付款或全款相關手續。

對於沒有正規《商品房買賣合同》一事,于文鶯和牟雨花稱,她們也不太懂,但看到開發商當時在建設,覺得政府肯定是允許的,當時其他朋友在三亞買房也有人是僅拿到認購書。

多名購房者稱,他們中有的人知道澳洲城無預售許可證,有的人因為不懂也沒過問預售許可證的事情。三亞市住建局工作人員11月19日告訴澎湃新聞,澳洲城項目2018年才拿到土地證,更別提預售許可證。

在三亞生活多年的澳洲城購房者姜先生告訴澎湃新聞,開發商的行為或和三亞市當時探索“後置審批承諾制”有關,當時三亞也有其他樓盤 “未批先售”。

2016年9月21日,海南媒體《國際旅遊島商報》發表題為《三亞市為“百日大行動”項目開路,符合條件者簽承諾書即可施工》的報道稱,此次審批承諾書籤訂會是三亞市推進三亞市服務社會投資百日大行動的重要舉措,各職能部門對納入三亞市服務社會投資百日大行動的項目實行後置審批承諾制,做到承諾即施工。政務中心(産業園管委會)匯總各單位承諾書,並將相關要求一次性告知項目業主,項目業主書面承諾執行行業標準、規範,開展項目設計、評估、建設和自驗工作,並承擔相應法律責任。項目涉及行政審批及管理服務事項(除竣工驗收外)均可後補辦理,並在竣工驗收前辦結。

此次會上,新澳置業公司也名列其中,其時任副總經理劉傑在簽完承諾書後接受《海南日報》採訪時説,“太好了,今天簽訂承諾書後,項目就可立即動工,終於不再愁我們的房地産項目趕不上銷售旺季了!”

劉傑還表示,審批時限縮短,工期推進得到保障,也大大減少了資金成本。審批流程優化,至少節約了7.5%的利息成本。

三亞市住建局工作人員説,雖然澳洲城是“三亞市百日行動重點項目”,也進行了承諾,但按法律規定無預售許可證不能賣房、也不能事後補辦。至於當時其他樓盤也有“未批先售”的問題,該工作人員説“具體原因就不説了”。

突然“被退款”

牟雨花説,她和父親在簽完認購書後就返回吉林,4年多時間裏再也沒去過三亞,只是偶爾電話裏詢問開發商何時可以簽《商品房買賣合同》,每次新澳置業公司工作人員都説“快了,快了,可以簽的時候會通知”。

于文鶯説,因為冬天會在三亞,她沒事了就去澳洲城售樓部詢問,得到的是和牟雨花一樣的答覆。“開發商一直都在建房,我所購買的樓也封頂了,所以也相信開發商會履約簽購房合同”。

平靜的等待,今年9月初突然被打亂。

于文鶯説,可查證的銀行記錄顯示,從9月3日開始,新澳置業公司就單方面從銀行將定金和首付款退還給購房者,一直延續到9月28日。

因有購房者付款銀行卡眾多、付款人與登記人名字不符等,新澳置業公司在9月發出《催促領回認購定金的函》,其中稱,退回定金是“由於受政策等因素影響,您不具備與我司簽訂《商品房買賣合同》的條件”。

其後,新澳置業公司還針對購房者們發出《通知》,退款理由為:“由於該房屋在認籌認購時未取得商品房預售許可證,且目前仍未取得商品房預售許可證,此行為違反了《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》的相關規定,屬於違法違規銷售行為,我司已按照有關部門的要求進行整改。”

該《通知》稱,由於認購行為違反國家法律法規規定,屬無效行為,該司已將違規收取的認籌認購款全額退還,並願意在退還認購款之外,按同期銀行貸款利率的標準,補償交款之日至退款之日期間的利息,逾期不聯繫,則視為放棄補償。

牟雨花説,開發商一直沒通知她退款的事情,買澳洲城房屋的同學告知她開發商已退款的事情後,她去銀行查證一張不用的銀行卡才發現的確收到了開發商退回的首付款。於是,9月28日她和父親從吉林趕赴三亞,欲向開發商討個説法。

當牟雨花父女趕到三亞時,于文鶯等購房者早已在澳洲城售房部。于文鶯説,購房者們在售房部守了十余天,開發商卻始終沒有一個答覆,他們又先後到三亞市住建局、海南省住建廳反映情況。

牟雨花説,父親年近八旬,行走不是很方便,在三亞,她把父親安置在暫住地,自己一個人去售房部討説法。11月9日下午,父親在暫住地猝死。“到三亞後,父親特別惱怒,因開發商單方毀約吃不下飯,當初的首付款現在在三亞又買不到房。”

5年前的《整改通知》

購房者們也通過信訪渠道反映,希望主管部門按照海南省自然資源和規劃廳等4部門下發《關於不動産登記歷史遺留問題處理意見的通知》要求,督促開發商妥善解決交房等問題。

10月8日,三亞市住建局書面回復稱,經查,目前,澳洲城項目2#、5#、8#樓尚未取得商品房預售許可證。針對未批先售問題,該局約談了開發企業,詢問其相關銷售情況及未嚴格落實該局整改通知要求的事項,責令其嚴格執行整改通知內容,並妥善處理好與認購人的合同關係。開發企業稱已退還全部購房款,正在與購房人溝通處理解除認購書的相關事宜。

三亞市住建局的處理意見為:一是未批先售事宜,該局正在蒐集相關證據,待完成後移交三亞市綜合行政執法局依法予以行政處罰;二是因該項目2#、5#、8#樓未取得商品房預售許可證,暫不適用《關於不動産登記歷史遺留問題處理意見的通知》的有關規定;三是該局已督促開發企業積極與購房人溝通,妥善處理相關糾紛。

于文鶯稱,他們在三亞市住建局的協調會上,經追問才拿到前述信訪回復中有關“整改通知”的文件,而這份整改通知是2016年的。這份文件號為“三住建[2016]322號”的《整改通知》顯示,2016年3月24日,三亞市住建局接群眾舉報稱,新澳置業公司在未取得商品房預售許可證的情況下對外認籌、銷售等情況。該局經調查後,同年3月28日作出退還已收取的購房款(含認籌、認購金等)的處理意見,並要求新澳置業公司將違法違規銷售、項目基本情況及整改等形成書面材料報送至三亞市住建局房産市場管理科。

多名購房者告訴澎湃新聞,此事涉及的200余名購房者的購房時間,基本都是在三亞市住建局2016年3月28日的《整改通知》之後。三亞市住建局如今以《認購書》簽訂前的該《整改通知》來要求企業退購房款,他們表示質疑。

對此質疑,澎湃新聞書面採訪三亞市住建局,該局回復時並未對此作答。

但該局回復稱,2016年3月28日作出《整改通知》,係根據行政職責,結合實際情況,對開發企業作出的行政處理行為。同時,2016年3月至2021年8月,該局未接收到澳洲城項目購房人書面投訴舉報及相關證據材料。

《認購書》是否應繼續履行

多名購房者認為,如果按三亞市住建局的通知退款整改執行,就是變相讓購房者的認購權益受侵害。

對此,三亞市住建局回復澎湃新聞稱,該局2016年3月28日作出《整改通知》解決的事項屬於行政管理層面,而購房人與開發企業簽訂的認購協議及開發企業單方退款的行為屬民事行為,認購協議的效力及單方退款問題應由司法機關依法認定。因此,該局作出行政處理,不影響認購協議的效力。另外,針對認購書的效力問題,雙方當事人産生異議的,建議通過司法途徑解決。

于文鶯11月17日告訴澎湃新聞,目前,新澳置業公司已向法院起訴包括她們家在內的30余名購房者,訴訟請求為“確認《澳洲城認購書》無效”。

廣西大學法學院教授、博士生導師高一飛認為,購房者當初與房開商簽訂的認購書屬附條件生效合同,只要開發商辦理了預售許可證該合同就生效,不能因為開發商未辦理預售許可證就認定該協議無效,該合同應當被認定為有效合同。住建局整改內容中有關退購房款的處理,會導致房開商解除與購房者的認購書。

重慶一位有著多年民商事審判經驗的資深法官告訴澎湃新聞,審判實踐中,根據《商品房買賣合同司法解釋》第五條的規定,商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,並且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同,應該屬有效合同。

該法官進一步解釋説,如果當事人在簽訂認購協議時,明確表示在協議簽訂後,雙方仍會在將來針對房屋簽訂正式的《商品房買賣合同》,在此種情況下即使認購協議具備商品房買賣合同的主要內容,且購房者也支付了房款,此時也應尊重當事人的真實意思表示,認定認購協議的性質為預約合同。從歷年相關案例來看,最高人民法院從(2013)民提字第90號案件開始已形成了較為統一的認識。

該法官認為,對於認購協議是否具備商品房買賣合同的主要內容,法院還是持較為嚴格的審慎態度。實踐中對於認購協議的認定,還是以當事人訂立協議時的意思表示為出發點,如通過相關材料能夠證明雙方訂立協議的目的,就是為了在此後能夠訂立正式的《商品房買賣合同》,則此時應認定協議的性質為預約合同。按照此標準來進行衡量,實踐中的多數認購協議一般仍會被認定為預約合同性質,按理《認購書》約定的合同內容開發商應當繼續履行。

多名購房者稱,此前開發商提出住宅按2.6萬元、商業樓按3.6萬餘元的單價賣毛坯房給他們,他們對此不予接受,他們的訴求是開發商按當初簽訂的認購書履約。

對於此事,澎湃新聞11月17日多次聯繫新澳置業公司現董事劉傑,他稱“開會後回復”,但截至發稿澎湃新聞未獲回復。澳洲城售樓部現場負責人則表示,在政府出臺相關解決方案前,公司不方便接受採訪。

(責任編輯:王永超)
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