近日，自如研究院攜手新華網共同調研編撰的《2021中國城市租住生活藍皮書》（下稱《藍皮書》）正式發佈，由國務院參事室特約研究員姚景源、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹、中國城市中心總工程師張國華、北京房地産仲介行業協會會長李文傑聯袂作序。

《藍皮書》調研顯示，在“發展住房租賃市場”的一系列針對性政策指導下，目前專業化住房租賃企業在推動租住産品矩陣化發展、居住服務水準提升、數字化技術賦能等方面已初步趕超世界水準。同時隨著人口流動帶來的長租房需求增長，租客、業主的居住理念迭代，預計在2030年中國租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規模近10萬億元，迎來行業發展的“黃金十年”。

近2成租客願意租房超10年

近年來，我國傳統的“重購輕租”市場格局正發生改變。專業化住房租賃企業在居住産品、生活服務上持續下大力氣，在品質提升和模式創新上破局突圍，讓機構化長租房成為城市年輕人首選考慮。

《藍皮書》數據顯示，對於如何租到稱心如意的房子，有65%的租客選擇“機構化長租房”，位列首位，這一數據相較去年調研時上升9%。不少受調租客表示，經歷過疫情影響時期，選擇機構化長租房居住體驗相對穩定，生活服務也更加全面，同時APP等線上工具讓找房更方便迅速。

而對於租房時長，《藍皮書》調研顯示一線及新一線城市租客租房時間正在變長，已有75%的租客租房時間超3年，其中12%的租客已超10年。面向未來的租房意願，51%的租客表示可接受租房5年以上，18%的租客願意租房10年以上。

值得提出的是，隨著年輕人“租購”意願更趨理性，58%的城市租客表示通過租房結婚來完成“小家”。而在機構化長租房租客中，對租房結婚的接受程度更高，達83%。

80後業主首選機構化長租房，佔比達32%

機構化長租房作為市場的連接紐帶，受到租客青睞的同時，也成為更多業主的選擇。《藍皮書》調研發現，當前業主群體正趨於年輕化，自如近兩年的新晉業主中，“80後”佔比已達32%。

對於這部分業主，他們普遍有過租房經歷，對市場發展初級階段時資訊不透明、品質錯配、租房難等痛點更有感觸，因此也更加理解“好房才好租”的理念，傾向選擇專業化住房租賃企業進行出租託管。

一方面，住房租賃企業能提升出租效率。《藍皮書》調研顯示，2021年全國重點城市的房屋平均出租週期為45天。以北京市場兩居室為例，“業主直租”約70天，仲介出租約43天，自如等住房租賃企業約15天。

而當房屋經整體改造得到品質提升時，市場競爭力和出租效率也會提高。以自如整租産品為例，配備智慧家居的4.0風格房源平均出租週期約21天，而智慧家居覆蓋度、居住風格美觀度再度提升的“心舍”房源則為4.7天。

另一方面，更好的出租效果，也帶來了更強的託管認同。《藍皮書》調研顯示，2016-2020年間，業主平均託管時長約4年，但尋求5年以上託管的業主比例有所提高，從2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年行業受疫情影響，這一比例仍與疫情之前持平。

張國華認為，對於住房租賃市場來説，未來租客群體的數量規模將會呈指數式上升，對居住空間的優良品質要求也會更加關注，同時業主群體對機構化長租房認同感增強，將助力盤活和擴大租賃住房供給。這意味著市場規模會進一步擴大，相關住房租賃企業仍需不斷強化自身的産品和服務能力，提供更加完善的租住生活條件。

“黃金十年”提升機構化長租房佔比達15%以上

隨著租客、業主的代際更疊，需求和供給的持續提高，面向住房租賃行業的未來發展，《藍皮書》預測，基於我國城鎮化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場規模將達到10萬億元，行業進入發展的“黃金十年”。在此進程中，仍有不少難點，需各方合力共同破局。

一方面，《藍皮書》調研發現，當前住房租賃供給仍是存量供給為主，而租賃住房的房齡20年以上佔比達65.3%；30年以上佔比達27.3%。其中，約40%存在品質、環境、配套錯配等問題。

對於這部分房源的提質增效，居住供給需由“開發模式”轉向“經營模式”。這意味著接下來一段時期裏，將鼓勵專業住房租賃企業參與，發揮市場管理運營經驗，對存量房源改造盤活，從而提高租賃住房供給的“量”。

此外，居住産品的“質”和服務體驗的“質”也需要同步提升，其首先是不斷建立和維護市場清朗環境。《藍皮書》調研發現，在北京受調租客中，有43.8%曾遇到不良仲介，對於保障租客和業主基本合法權益，不少專家認為要建立以長租房為引領的租賃供給體系，發揮專業化住房租賃企業的引領作用。通過對房屋標準化改造，提供專業生活服務，長租房讓廣大租客更能“品質居住”。

另一方面，市場規模提高，意味著未來機構化長租房佔比將大幅提升。《藍皮書》調研發現，當前我國機構化長租房佔比不足5%。綜合國際經驗來看，秦虹認為未來10年內，通過培育樣板機構，打造中國特色的城市居住租賃模型，在大力發展保障性租賃住房的同時，提高機構化長租房佔比，尤其在一線重點城市達到15%以上，對承接租賃需求，推動行業長效穩定發展具有重要意義。

《藍皮書》認為，此過程中，住房租賃企業要秉持“長期事業”發展心態，堅持“品質先行”根本基礎，以“分散式”與“集中式”並行發展的策略進行差異化佈局，來滿足不同的租房需求和職住平衡。

值得指出的是，行業進入新的“黃金十年”，模式革新是行穩致遠的關鍵。自如在2021年創新求變推出的“增益租”模式，讓企業與用戶從單純委託出租，轉向合作夥伴關係，收益價值也從一筆敲定的“即時價值”轉向“長遠價值”。

“增益租”模式下，不僅能快速盤活存量房屋，為老舊房源快速投入市場賦能，還使自如將更多精力集中在品質管控、運營管理、服務管理等環節，進而在保障業主利益的同時，為租客提供更多元、個性化的租住體驗。

整體來看，我國住房租賃是個“年輕”的行業，業內人士表示，《藍皮書》發佈對住房租賃市場發展有借鑒意義。面向未來，專業化住房租賃企業更要以審慎態度提高供給品質、推動模式創新，讓“長租”始終遵循“住”的本質，讓廣大租房群體從“住有所居”邁向“品質居住”，推動整體市場進入高品質發展階段。