近期，有關個人房地産稅試點的消息，成為社會輿論關注的焦點話題。對於城市居民來説，最關注的無疑是，房地産稅的徵收到底會不會造成房價的“大起大落”？

在回答這個問題前，首先要給大家科普一下什麼是房地産稅。房地産稅，其實是一個綜合性概念。一切與房地産經濟運作有直接關係的稅收，都屬於房地産稅，而此次全國人大常委會授權試點所提到的個人房地産稅，是指政府向地産物業徵收的一種財産稅，通常面向業主或租戶等使用者徵收。如果按照原值徵收則是房産稅；如果按照評估價值徵收，則是房地産稅（由於評估價值裏包括了地價）。

綜合性房地産稅是未來大勢所趨

自上世紀90年代我國全面推行商品房制度以來，我國真正針對個人徵收房地産稅的試點城市有上海和重慶。2011年1月，上海開展對部分個人住房徵收房地産稅試點，徵收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房，計算公式為：應納稅額=應稅面積×新購房單價×70%×稅率。其稅率實行0.4%—0.6%差別化稅率。

同時，重慶也啟動房地産稅改革試點，徵收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房。從價計徵標準是，依照房産原值一次減除10%—30%後的余值計算繳納，稅率1.2%；從租計徵，是按房産出租的租金收入計徵的，稅率為12%。但對個人按市場價格出租的居民住房，用於居住的，可暫減按4%的稅率徵收房産稅。此外，獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

從重慶和上海試點的實際情況來看，業內認為，對房地産交易行情並未造成太多實際影響。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會授權國務院在部分地區開展房地産稅改革試點工作，正式拉開了個人房地産稅擴圍的序幕。

據了解，試點地區的房地産稅徵稅對象為居住用和非居住用等各類房地産，不包括依法擁有的農村宅基地及其上修建的住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地産稅的納稅人。非居住用房地産繼續按照《中華人民共和國房産稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。

有專家認為，房地産稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調節財富分配、抑制房地産市場投機等方面有重要作用。因而，出臺綜合性的房地産稅是未來的大勢所趨。

根據國家要求，推動試點擴圍的目標是積極穩妥推進房地産稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地産市場平穩健康發展。從長遠來説，房地産稅的普遍徵收，對調整經濟結構、推進産業轉型升級具有重大深遠的意義，消費者不必擔心會造成樓市的大起大落。

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套內面積VS建築面積，哪種更公平？

“合同寫明建築面積92平方米，實際套內使用面積僅69平方米，除掉入戶花園等合同不計價面積，真正能用的空間其實非常狹窄。説是買了一套三房，除了主人房能放1.5米寬的床以外，次臥只能放1.2米寬的床，最小的房間甚至勉強只能擺進一張1米寬的榻榻米，要再放一套正常的書桌都不可能了。”近日，剛剛入住南沙某樓盤的張先生向南方日報記者反映，“現今流行的這套以建築面積計價的交易潛規則實在太忽悠人了。”

此前，新華社等媒體曾揭露過，有開發商出售一套建築面積100平方米的住宅商品房，甚至直接扣下30平方米的公攤面積，實際套內使用面積僅相當於合同計價面積的70%。

“開發商玩的這套生意小把戲太傷人了，簡直不把住房消費者的合法權益當回事。”張先生説，他注意到最近有媒體把住建部兩年前公佈的一份《住宅項目規範》（徵求意見稿）拿出來熱炒，但這份首次在官方文件中明確提出“房屋應由套內面積來進行交易”的規則至今未能落地實施。

所謂建築面積，包括房屋的使用面積（或稱可用面積）、墻體和柱體的佔地面積、樓梯走道面積，以及其他公攤面積。而套內面積，即為除去公攤部分的實際使用面積。

而建築行業認可的公攤面積，一般包括兩大部分。第一部分主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及其他公共服務和管理用房面積等；第二部分主要包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水準投影面積的50%。

根據業內專家介紹，國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積，儘管國內對此尚未出臺強制性的統一標準，但開發商在實際運營中普遍採用建築面積計價方式。由於國內行法律對“公攤面積”的計算標準和管理方式亦無明確的剛性約束，導致每家公司操作執行的套路各出奇招，無比混亂。

不過，國內也並非所有地區都允許開發商自由選擇交易計價方式。譬如早在2002年，重慶市就出臺地方法規，要求商品房現售和預售都是必須以套內建築面積作為計價依據，違者重罰。在廣東，早就有政協委員或法律專家提議過要以地方立法方式推行“按套內面積計價”的房地産交易規則，但至今沒有得到立法採納。

到底以哪些方式計價更顯公平？其實業內至今尚無統一説法。有人認為，只要賣方沒有故意隱瞞，整個市場始終奉行同一度量法則，即買進賣出都按同一標準計價，就不存在不公平。即使要求開發商以套內面積計價，公攤成本仍會被加進房價，導致交易單價水漲船高，因而，從實際經濟利益來看，不見得以套內計價，購房者就能夠得到什麼好處。

為此，有專家建議，住房消費者還是根據自己的實際需要選擇在售房子的大小。即使是以建築面積計價，我們在選購過程中還是能夠通過售樓人員了解到套內實際使用面積的多少的。只要開發商做到明碼標價，資訊透明，購房者就不會出現“糊塗消費”的情況。