房地産行業主動降債 穩健經營不再只是口號

來源:中新經緯 2021-11-12 10:11:56

中新經緯11月11日電 (薛宇飛)對於房地産企業來説,2021年可謂是跌宕起伏的一年。上半年,房企雖然對市場運作持謹慎態度,但整體相對樂觀,到了下半年,樓市政策與金融措施雙管控的情況下,市場冷卻,企業融資規模萎縮,行業進入低谷期。

但需要注意的是,市場風險還是總體可控,房企需要做的是,在新的環境下,改變原有的高負債、高杠桿策略,降低負債水準、實現穩健經營。

另一方面,在新的時期,包括碧桂園萬科等在內的龍頭房企均判斷,行業已經進入管理紅利時代,要以新的組織架構和精準的管理模式適應市場變化。從當前看,碧桂園等企業的管理變革、多元轉型已看到成效,為行業帶來新的示範。

多家房企壓降負債

今年10月20日,惠譽發佈修訂版評級標準,將29家中資房企列入評級觀察名單,並在之後相繼下調了數家房企的信用評級。評級調整只是房企遭遇困難的冰山一角,過往較少發生的票據、債券違約事件,如今也偶有出現。

出現這些情況,並不代表市場的基本面發生改變。官方近期也對外表示,目前房地産市場出現了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地産市場健康發展的整體態勢不會改變。

部分房企之所以還會受到一些影響,不過是發展模式轉換期的短暫陣痛。過去二十多年,房地産市場一路高歌猛進,導致很多企業敢於以高負債、高杠桿的方式快速佔領市場,但當“三條紅線”、銀行房地産貸款集中管理制度等強管控措施的落地,資金鏈承壓的房企首當其衝。

處於陣痛期的行業更需要咬牙堅持,主動去降低自身杠桿、壓降負債。例如,2021年初,綠地控股制定了“三步走”的降負債路線圖和時間表,根據綠地近日向外界釋放的資訊,截至今年10月底,公司凈負債率指標已降至100%以下,實現了第二條紅線轉綠。此前,萬科雅居樂、榮盛發展均進入“綠檔”,祥生控股也降低一檔進入“黃檔”。

在龍頭房企中,碧桂園近些年的步伐一直較為穩健。截至2021年上半年,碧桂園總借貸餘額為3242.4億元,較去年底進一步下降,其中一年以內有息負債佔比下降至27%。負債水準上,公司的凈負債率為49.7%,已連續多年保持低於70%,亦低於“三條紅線”要求。其現金短債比達2.1倍,也優於很多同行。

正因為較為穩健的經營風格和負債結構,碧桂園已經先後獲得穆迪、惠譽兩家評級機構的投資級信用評級,而且當前信用評級十分穩定。

碧桂園集團總裁莫斌在2021年的中期業績會上稱,碧桂園的財務是垂直和綜合管理集于一體的“大財務管理”,“在這一體系中,我們從2019年起以現金流為核心,做回款考核,目前已經堅持了三年。我們多年來堅持追求‘有現金流的利潤,有利潤的現金流’,因此財務管理越來越穩健,現金流一直不錯。”

管理紅利時代到來

對於房地産市場多年來的走勢,業內將其總結為從“黃金時代”到“白銀時代”,再到“青銅時代”,這代表的是市場利潤的變化。不過,不管是“白銀”還是“青銅”,這個行業並未走向終結。

萬科董事長鬱亮在今年初稱,“三條紅線”等一系列政策的出臺,標誌著房地産行業已明確進入到“管理紅利時代”。管理紅利時代最明顯的變化在於房屋回歸居住屬性,房地産回歸實業屬性,回歸實業屬性意味著行業不能再靠加杠桿盲目擴張。

作為“央企地産一哥”,保利發展則強調精細化管理。在設計端,推行産品標準化;在施工端,將成本管理前置,擴大管控的指標範圍;在採購端,提升集採以及平臺採的品類、創新性地採取跨企聯合採購、上線一站式招投標平臺,在保證採購品質的同時,降低採購成本。

莫斌也稱,2020年的“三條紅線”政策宣告房地産行業的金融紅利走向尾聲,而2021年的“雙集中”政策是土地紅利期的終結,行業的變化對碧桂園的全週期綜合競爭力提出了更高要求。

在管理紅利時代下,碧桂園提升經營競爭力的力度更大、範圍更廣,涉及到了投資、運營、行銷、設計等多個維度。例如,拿地的成敗直接影響項目未來的收益,碧桂園通過標準化管理及有效措施,使得2020年及以後獲取且開盤項目年化資金回報較投資承諾達標率超95%。這背後,是多個強管控舉措形成的合力。

碧桂園建立了集團-評審大區-區域三級管控體系,即集團制定標準及方向,區域進行落地,評審大區順暢傳遞集團投資導向,且前置研判項目推進,保障資訊分析全面,數據準確,客觀合理安全定案項目。

此外,碧桂園確定定案承責指標共96項,並定向分配給了投資、行銷、成本、運營、開發、 財務、設計、商管、文商旅、項目總等責任部門/人,真正在做到所有投資定案指標可以責任到人,確保項目利潤率、年化核心指標的實現。

第二曲線的潛力

除了更加強調穩健經營、改革組織管理以外,房地産企業也都在積極尋找第二增長曲線、擴大多元業務規模。

梳理可以發現,房産企業的多元戰略大致分兩種,一種是圍繞地産主業開展的多元佈局,例如物業、商場、酒店、租賃、文旅等,這些多元業務能夠與地産業務形成協同效應;另一種則是跳出原有的地産開發,進軍規模更大、前景更好的行業,尋求更強的爆發力。

世茂自2020年正式提出大飛機戰略以來,不斷強化商業、物管、酒店、主題娛樂、文化、金融等板塊的發展。2021年上半年,世茂實現非房地産開發業務收入66億元,大幅增長128%。龍湖也不斷加強在商業運營、租賃住房等方面的多元部署,截至2021年6月末,龍湖已開業商場54座,覆蓋13個城市,開業總建面達524萬平方米。租賃住房業務方面,今年上半年,龍湖“冠寓”實現10.7億元租金。

碧桂園旗下的碧桂園服務已成為國內最頭部的物業公司。除此以外,公司未來的另外兩架馬車——機器人業務和現代農業業務均有所突破。

機器人公司博智林是碧桂園旗下的全資子公司,其在研建築機器人有51款,其中絕大多數機器人通用於現澆混凝土工藝與裝配式建築施工,目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內墻裝飾等12個建築機器人産品線。截至2021年10月底,該公司已有18款建築機器人投入商業化應用,服務覆蓋18個省份近120個項目;累計交付超400台,累計應用施工超450萬平方米。

外界認為,碧桂園佈局建築機器人、現代農業這類高科技領域,雖然需要較為長期的投入,但都屬於市場前景極其廣闊的行業,未來如果能夠形成規模、實現盈利,市場不可估量。

在行業低谷期,企業並非就毫無作為,仍要以積極姿態去應對市場的風雲變幻,並通過組織管理、新業務拓展等方式,完成更為華麗的轉身。市場也無需對房地産行業過度悲觀,人們的居住需求、對美好空間的嚮往會隨時間的流逝而不斷改變,未來仍需要更懂消費者的開發商去提供優質産品。(中新經緯APP)

(責任編輯:孫悅)
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