中新經緯11月11日電 (薛宇飛)對於房地産企業來説，2021年可謂是跌宕起伏的一年。上半年，房企雖然對市場運作持謹慎態度，但整體相對樂觀，到了下半年，樓市政策與金融措施雙管控的情況下，市場冷卻，企業融資規模萎縮，行業進入低谷期。

但需要注意的是，市場風險還是總體可控，房企需要做的是，在新的環境下，改變原有的高負債、高杠桿策略，降低負債水準、實現穩健經營。

另一方面，在新的時期，包括碧桂園、萬科等在內的龍頭房企均判斷，行業已經進入管理紅利時代，要以新的組織架構和精準的管理模式適應市場變化。從當前看，碧桂園等企業的管理變革、多元轉型已看到成效，為行業帶來新的示範。

多家房企壓降負債

今年10月20日，惠譽發佈修訂版評級標準，將29家中資房企列入評級觀察名單，並在之後相繼下調了數家房企的信用評級。評級調整只是房企遭遇困難的冰山一角，過往較少發生的票據、債券違約事件，如今也偶有出現。

出現這些情況，並不代表市場的基本面發生改變。官方近期也對外表示，目前房地産市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地産市場健康發展的整體態勢不會改變。

部分房企之所以還會受到一些影響，不過是發展模式轉換期的短暫陣痛。過去二十多年，房地産市場一路高歌猛進，導致很多企業敢於以高負債、高杠桿的方式快速佔領市場，但當“三條紅線”、銀行房地産貸款集中管理制度等強管控措施的落地，資金鏈承壓的房企首當其衝。

處於陣痛期的行業更需要咬牙堅持，主動去降低自身杠桿、壓降負債。例如，2021年初，綠地控股制定了“三步走”的降負債路線圖和時間表，根據綠地近日向外界釋放的資訊，截至今年10月底，公司凈負債率指標已降至100%以下，實現了第二條紅線轉綠。此前，萬科、雅居樂、榮盛發展均進入“綠檔”，祥生控股也降低一檔進入“黃檔”。

在龍頭房企中，碧桂園近些年的步伐一直較為穩健。截至2021年上半年，碧桂園總借貸餘額為3242.4億元，較去年底進一步下降，其中一年以內有息負債佔比下降至27%。負債水準上，公司的凈負債率為49.7%，已連續多年保持低於70%，亦低於“三條紅線”要求。其現金短債比達2.1倍，也優於很多同行。

正因為較為穩健的經營風格和負債結構，碧桂園已經先後獲得穆迪、惠譽兩家評級機構的投資級信用評級，而且當前信用評級十分穩定。

碧桂園集團總裁莫斌在2021年的中期業績會上稱，碧桂園的財務是垂直和綜合管理集于一體的“大財務管理”，“在這一體系中，我們從2019年起以現金流為核心，做回款考核，目前已經堅持了三年。我們多年來堅持追求‘有現金流的利潤，有利潤的現金流’，因此財務管理越來越穩健，現金流一直不錯。”

管理紅利時代到來

對於房地産市場多年來的走勢，業內將其總結為從“黃金時代”到“白銀時代”，再到“青銅時代”，這代表的是市場利潤的變化。不過，不管是“白銀”還是“青銅”，這個行業並未走向終結。

萬科董事長鬱亮在今年初稱，“三條紅線”等一系列政策的出臺，標誌著房地産行業已明確進入到“管理紅利時代”。管理紅利時代最明顯的變化在於房屋回歸居住屬性，房地産回歸實業屬性，回歸實業屬性意味著行業不能再靠加杠桿盲目擴張。

作為“央企地産一哥”，保利發展則強調精細化管理。在設計端，推行産品標準化；在施工端，將成本管理前置，擴大管控的指標範圍；在採購端，提升集採以及平臺採的品類、創新性地採取跨企聯合採購、上線一站式招投標平臺，在保證採購品質的同時，降低採購成本。

莫斌也稱，2020年的“三條紅線”政策宣告房地産行業的金融紅利走向尾聲，而2021年的“雙集中”政策是土地紅利期的終結，行業的變化對碧桂園的全週期綜合競爭力提出了更高要求。

在管理紅利時代下，碧桂園提升經營競爭力的力度更大、範圍更廣，涉及到了投資、運營、行銷、設計等多個維度。例如，拿地的成敗直接影響項目未來的收益，碧桂園通過標準化管理及有效措施，使得2020年及以後獲取且開盤項目年化資金回報較投資承諾達標率超95%。這背後，是多個強管控舉措形成的合力。

碧桂園建立了集團-評審大區-區域三級管控體系，即集團制定標準及方向，區域進行落地，評審大區順暢傳遞集團投資導向，且前置研判項目推進，保障資訊分析全面，數據準確，客觀合理安全定案項目。

此外，碧桂園確定定案承責指標共96項，並定向分配給了投資、行銷、成本、運營、開發、 財務、設計、商管、文商旅、項目總等責任部門/人，真正在做到所有投資定案指標可以責任到人，確保項目利潤率、年化核心指標的實現。

第二曲線的潛力

除了更加強調穩健經營、改革組織管理以外，房地産企業也都在積極尋找第二增長曲線、擴大多元業務規模。

梳理可以發現，房産企業的多元戰略大致分兩種，一種是圍繞地産主業開展的多元佈局，例如物業、商場、酒店、租賃、文旅等，這些多元業務能夠與地産業務形成協同效應；另一種則是跳出原有的地産開發，進軍規模更大、前景更好的行業，尋求更強的爆發力。

世茂自2020年正式提出大飛機戰略以來，不斷強化商業、物管、酒店、主題娛樂、文化、金融等板塊的發展。2021年上半年，世茂實現非房地産開發業務收入66億元，大幅增長128%。龍湖也不斷加強在商業運營、租賃住房等方面的多元部署，截至2021年6月末，龍湖已開業商場54座，覆蓋13個城市，開業總建面達524萬平方米。租賃住房業務方面，今年上半年，龍湖“冠寓”實現10.7億元租金。

碧桂園旗下的碧桂園服務已成為國內最頭部的物業公司。除此以外，公司未來的另外兩架馬車——機器人業務和現代農業業務均有所突破。

機器人公司博智林是碧桂園旗下的全資子公司，其在研建築機器人有51款，其中絕大多數機器人通用於現澆混凝土工藝與裝配式建築施工，目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內墻裝飾等12個建築機器人産品線。截至2021年10月底，該公司已有18款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋18個省份近120個項目；累計交付超400台，累計應用施工超450萬平方米。

外界認為，碧桂園佈局建築機器人、現代農業這類高科技領域，雖然需要較為長期的投入，但都屬於市場前景極其廣闊的行業，未來如果能夠形成規模、實現盈利，市場不可估量。

在行業低谷期，企業並非就毫無作為，仍要以積極姿態去應對市場的風雲變幻，並通過組織管理、新業務拓展等方式，完成更為華麗的轉身。市場也無需對房地産行業過度悲觀，人們的居住需求、對美好空間的嚮往會隨時間的流逝而不斷改變，未來仍需要更懂消費者的開發商去提供優質産品。(中新經緯APP)