隨著大批房企的物管公司完成分拆上市，行業轉型升級也在持續深化。城市服務將物管公司的業務邊界從住宅社區延伸至城市治理層面，進一步打開了物管行業發展的市場空間。

在國家和地方政府對城市管理、城市治理重視程度不斷提高的背景下，越來越多的房企將城市服務作為業務轉型的新賽道，部分企業已經上升至戰略層面。

根據中物研協發佈的《2021城市服務物業管理髮展報告》(下稱“報告”)顯示，現階段城市服務尚處於發展初期，市場集中度及競爭程度較低，對於物管企業來説，尚有較大的市場空間。

率先進入城市服務領域的物管企業正在逐步加大佈局，如碧桂園服務、萬科物業、保利物業、招商積余等，項目拓展速度加快，數量上更進一步。

報告顯示，城市服務已成為碧桂園服務的重要業務板塊，截至2021年上半年，公司的相關項目已落地全國150個城市。萬科物業于2018年啟動首個“物業城市”項目之後，業務範圍也已輻射至全國21個城市。

同時，其他物管企業也開始看好城市服務即將爆發的市場需求，紛紛涌入城市服務領域。目前，市場內已有龍湖智慧服務、雅生活服務、南都物業、世茂服務、弘陽服務、佳兆業美好等多家物管公司佈局城市服務領域。城市服務或將成為物管公司在住宅社區、商業資産以外的另一條核心賽道。

整體來看，物管行業在城市服務領域的探索仍處於起步階段，其業務規模、效益佔比都相對較低。目前，合作與收並購是當下物管企業進行業務開展和戰略擴張的常見路徑。

與開發傳統住宅、商業等業態不同的是，城市服務儘管也是資源依賴型業務，但其無法直接靠地産母公司輸血，更加注重政企合作與相關資源的承接。因此，具備國企、央企背景的企業在切入城市服務領域優勢更加突出。

另外，政府在選擇服務商時，企業品牌、管理經驗、服務能力都是考查的關鍵要素，這對物管公司以及母公司的專業管理服務能力提出了更高要求。我們預計，未來在城市服務領域，物管公司的資源與能力將是兩大致勝因素。