降負債、控支出,“三道紅線”下房企爭綠

來源:新京報 2021-11-11 09:37:53

從去年8月20日至今,房企監管新規“三道紅線”已經推行一年有餘。在此期間,降杠桿、控風險成為房地産行業“重頭戲”,房企紛紛“減肥瘦身”,部分房企成效明顯,成功實現晉級。

截至目前,萬科雅居樂佳兆業、榮盛發展成功轉綠,晉陞為“綠檔”房企;祥生控股通過降一檔進入“黃檔”房企;綠地控股、中國恒大、華發股份、華遠地産等通過降一檔達到“橙檔”房企要求。

新京報記者通過採訪上述晉級成功的房企總結出“瘦身”秘訣,包括控制有息負債規模、優化融資渠道、緊抓銷售回款、多元化拿地……通過房企綜合的“降血脂”動作,房地産行業逐步“擠出泡沫”。

降負債、抓回款,萬科綠地晉級

2020年8月,央行、銀保監會等機構針對房地産企業提出“三道紅線”,即剔除預收款項後資産負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大於1。在這三個指標之上,將房企劃為四檔,踩中三條紅線的房企歸入“紅檔”,踩中兩條紅線的歸入“橙檔”,踩中一條紅線的歸入“黃檔”,三條全沒踩中的歸入“綠檔”。

據新京報記者統計,今年上半年,50強(以銷售排行榜為基礎)房企中,21家房企位列“綠檔”,佔比42%;22家房企為“黃檔”,佔比44%;5家房企為“橙檔”,2家房企為“紅檔”。

在晉級之路上,萬科雅居樂佳兆業、榮盛發展成功晉級綠檔房企,保利世茂龍湖、招商蛇口、華潤、金茂等房企繼續維持“綠檔”。以萬科為例,在今年一季度末,萬科成功將剔除預收款項的資産負債率降低為69.5%,轉為綠檔。

作為上半年唯一一家從“橙檔”晉級“黃檔”的房企,祥生控股狠下了一番苦功。祥生控股相關負責人告訴新京報記者:“一方面,祥生控股控制有息負債的規模;另外一方面,持續加大回款力度,進一步改善現金流。從具體舉措來看,包括加大合作開發力度、優化融資渠道等。未來,隨著財務結構會不斷優化,有望在1-2年時間使得‘三道紅線’全部綠色達標。”

截至2021年6月30日,祥生控股凈負債率和現金短債兩項指標達到要求,凈負債率從2020年底136.4%顯著下降了40個百分點;現金短債比從2020年1.1倍穩步提升到2021年的1.2倍,剔除預收賬款資産負債率下降3個百分點。

此外,在晉級房企中,綠地控股、中國恒大、華發股份、華遠地産等通過降一檔達到“橙檔”房企要求。以綠地控股為例,其晉級“橙檔”房企背後是大力度推進降負債的結果。

據新京報記者了解,綠地控股董事長、總裁張玉良親自推動降負債的總體任務,並且制定了“三步走”的降負債路線圖和時間表,即從2020年6月30日起,一年降一檔,到2023年6月30日前,全面完成“三道紅線”轉綠目標。

今年2月,綠地集團現金短債比達到央行監管要求,一條紅線轉綠。根據三季報顯示,綠地集團有息負債餘額2573億元,較去年8月已累計下降約1309億元,凈負債率已累計下降約80個百分點,第二條紅線即將轉綠。

贖回美元債,削減拿地支出

去年以來,美元債違約成為部分高危房企爆雷的焦點,加之美元債與境內債集中到期或付息,多個房企短期流動性壓力陡增。為了降低風險,部分房企採取提早贖回境外美元債,優化融資結構的舉措。

僅是10月份,就有海倫堡、鑫苑置業、弘陽地産、禹洲集團、中梁控股、融信集團、正榮地産、奧園集團、金輝控股、朗詩地産等十多家房企紛紛對即將到期的美元債進行密集回購。

易居克而瑞不完全統計,2021年下半年以來,18家房企陸續實行境外債回購舉動,回購次數超過100次。但從贖回數額來看,房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元,僅佔初始發行金額4.07%。

除了調整融資結構外,降低融資成本也成為房企的共識。據億翰智庫監測的50家典型上市房企研究結果顯示,從中報已公佈融資成本的41家房企排行榜來看,今年上半年平均融資成本降至6%以下,有37家房企融資成本同比下降,佔比超過90%。

據中國指數研究院的數據顯示,今年1-6月,房企信用債發行總規模3282億元,同比基本持平,平均利率為4.3%,同比下降1.2個百分點。

另一方面,多數房企削減了拿地計劃。據中國指數研究院統計數據顯示,今年1-10月,前100企業拿地總額22549億元,同比下降13.1%。

“增肌降脂”,房企財務變得更健康

在行業的“冬天”來臨的時候,中小型房企努力“活下去”,大型房企也放慢了擴張的腳步。

經過一年多的主動調整,房企在財務方面變得更加健康,房地産行業回歸“房住不炒”,房價趨於穩定,整個行業變得更加健康、綠色。

最為明顯的變化是,房企的總負債規模增速大幅下降。據中國指數研究院統計數據顯示,2021年中期,100家上市房企平均總負債增速9%,為2017年後首次增速出現個位數。

不僅是負債規模下降,新增發債規模也有明顯收縮。以往,房企在債券市場融資多屬於債務性融資,即借新還舊。據貝殼研究院數據,在“三道紅線”出臺後,即2020年9月開始到2021年7月,房企到期債務規模已連續11個月高於新增發債規模,不斷收縮的新增發債規模導致今年前7個月房企境內外債券融資累計約6428億元,較2020年同期下降13%,累計增速達2018年後最低點。

貝殼研究院點評稱:“此輪三線四檔的房地産金融調控效果顯著,未來將長期堅持並不斷完善,調控的力度不會放鬆。對於過往依賴高融資、高負債、高週轉的‘三高型’房企,調控猶如黑雲翻墨;而對於資金充裕、財務穩健的房企,則是水波不興。”

(責任編輯:楊帆)
網站無障礙
降負債、控支出,“三道紅線”下房企爭綠
來源:新京報2021-11-11 09:37:53
房企紛紛降杠桿、抓回款、削減支出,“現金為王”成為“活下去”的生存法則。
長按保存圖片

中國網地産

是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。

中國網地産

房企早八點

版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: dichan@dichanchina.com 電話:010-59756138/6139 京ICP證 040089號
京公網安備110108006329號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
關於我們 主辦單位 權責申明 聯繫我們 廣告合作

版權所有 中國網際網路新聞中心

京ICP證 040089號 京公網安備11010802027341號

網際網路新聞資訊服務許可證10120170004號 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved