“兩集中”供地:第二輪整體遇冷 新一輪多地放寬出讓要求

來源:中國網地産 2021-11-09 17:01:55

11月4日,寧波第二輪集中供地落下帷幕,最終共出讓28宗地塊,僅3宗地塊溢價,另有18宗地塊流拍。至此,第二輪集中供地的22個城市中,僅剩鄭州還未進行土拍。

高流拍率、低溢價率 二輪土拍明顯降溫

第二輪集中供地中多地調整出讓條件,提高了房企參與拿地的門檻和難度,同時面對房地産行業融資緊縮、資金壓力加大,房企拿地能力與拿地意願雙雙降低。因而,相較于首輪集中供地,多地二輪土拍市場出現不同程度的降溫,但整體來看均具有流拍率走高、溢價率降低、“國家隊”成拿地主力的情況。

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鄭州外,21城共計流拍88宗地塊,撤牌195宗地塊,整體流拍撤牌率達到32.2%,較首輪土拍提高了25.7個百分點;平均溢價率約3%,較首輪集中供地平均溢價率下降約12個百分點,底價成交成為多個城市的主基調。

具體來看,天津、青島、成都、蘇州、瀋陽等多城在開拍前公告暫停出讓或終止出讓,其中瀋陽共有24宗地塊公告停牌,佔出讓地塊總數的52%;瀋陽、長春、福州、天津等多地流拍率均超30%,長沙、北京、瀋陽、杭州、廣州5城流拍率均超50%。

另外,國企、央企憑藉穩健的資金實力成為本輪土拍的“主力軍”,北京本輪土拍報名的房企共有16家,其中14家為央企或國企;上海本輪土拍中,國企、央企拿地佔比超70%;此外,蘇州、成都本輪拿地企業中國企、央企的佔比分別達到了84%、76.92%。

熱門城市中除深圳熱度不減外,北上廣及杭州集體遇冷。深圳二輪土拍共成交21宗地塊,另有1宗地塊流拍,總成交價452.97億元。其中,深圳共有4宗地塊以底價成交,17宗地塊達到上限價格。

與首輪土拍攬金1110億元的狂熱相比,北京二輪土拍從報名就遭遇“霜降”。開拍前夕,掛牌的42宗地塊中僅有16宗地塊獲房企報名,剩下26宗地塊因無人問津而延期出讓。除1宗招標地塊外,北京共成交16宗地塊,5宗地塊以底價成交,溢價成交的11宗地塊中僅有2宗地塊觸得競價上限,平均溢價率為6.23%。值得注意的是,本次土拍中房企聯合拿地數量共計9宗,還有1宗地塊由金隅首開及建工3家房企聯合競得。

而上海開拍前不久,便叫停了7宗地塊出讓。最終共成交18宗地塊,其中9宗地塊以底價成交,6宗地塊觸得中止價,平均溢價率僅為3.87%。同北京土拍相似,此次上海土拍中也有不少房企抱團拿地,共有6宗地塊由房企聯合競得。

相較于北京、上海延期出讓或叫停出讓,廣州二輪土拍流拍率高達52%,共有25宗地塊流拍,最終出讓23宗地塊,其中18宗地塊以底價成交,溢價率僅為1.5%。而“賣地大戶”杭州也遭遇滑鐵盧,提前終止17宗地塊,10宗競品質地塊全部流拍,最終僅成交14宗地塊,其中9宗地塊以底價成交,平均溢價率僅為4.6%。

多地第三輪集中供地放寬要求 土拍市場或將持續低迷

第二輪集中供地接近尾聲,多地新一輪集中供地迎來“官宣”。

無錫第三批集中供地已于11月1日收官,是首個完成第三輪集中供地的城市。相較于無錫前兩輪集中供地,地價觸頂率分別達到93%、39%,此次無錫以無地價觸頂平淡落幕,成功出讓20宗地塊,僅3宗地塊以低溢價率成交,總成交價約273.8億元。

截止11月9日,除無錫外,已有南京、蘇州、深圳、上海、廣州、濟南、合肥、杭州、福州共9城公告第三批集中供地資訊。

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鋻於二輪土拍中大量地塊流拍撤牌,多地的年度供地計劃未達標。據克而瑞數據顯示,21城(除上海外)前10個月宅地成交面積佔全年計劃供應量的平均比例僅為52%,整體土地供應節奏較慢。

而供不應求同樣會對房價造成影響,與國家“穩房價、穩地價、穩預期”的目標相偏離。為減輕供地壓力,調動房企拿地積極性,實現房地産市場長效平穩,部分城市不僅增加了土地供應量,還從不同方面優化了土地出讓條件。

第三輪集中供地蘇州共掛牌26宗地塊,總出讓面積203.5萬平,總起始價405.61億元,較二輪供地增加5宗地塊,出讓面積增加45.2%;杭州擬推出51宗地塊,主城區地塊明顯增多。另外,上海、深圳還增加了政策性住房用地數量,上海推出31幅為租賃、徵收安置等保障性住宅地塊;深圳的住宅用地全部涉及政策性住房,其中9宗將建普通商品住房及只租不售人才住房,2宗建設出售型人才住房。

第三輪集中供地的入場條件也有所放寬,如南京將參拍企業的資質由“二級或一級”降至三級及以上,同時取消“不得聯合報名競買、不得合作開發,嚴格限制股權轉讓”的要求;蘇州保證金比率下調至30%,而二輪供地中保證金比例大多為50%,首次付款比例由60%下調至50%,並且取消了土地市場指導價(除園區地塊外)。另外,廣州第三輪集中供地中南沙、黃埔地塊取消了“限房價”的要求,部分“回鍋肉”地塊起始價小幅下調。

多城放寬土地出讓條件,第三輪集中供地的整體成交量有望回升,但近期部分房企債務違約事件頻出,行業資金狀況仍不容樂觀,預計第三輪集中供地市場熱度分化加大,多地土拍將持續低迷。

(責任編輯:王怡)
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第二輪集中供地接近尾聲,多地新一輪集中供地迎來“官宣”。截止11月9日,除無錫外,已有南京、蘇州、深圳、上海、廣州、濟南、合肥、杭州、福州共9城公告第三批集中供地資訊。
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