商品房作為特殊的商品，也有保修期。一般而言，商品房裝修工程、電氣管線、給排水管道、設備安裝保修期為2年。那麼，如果已經過了保修期，出現了房屋品質問題，開發商需要承擔責任嗎？近日，徐州銅山法院就審結了一起因房屋漏水引發的財産損害賠償糾紛案件，經二審維持原判，依法判令開發商賠償購房者房屋修復費用1.5萬元。

水管漏水致墻面發黴  超保修期開發商拒絕賠償

2017年9月，王某購買的某地産開發商的商品房經驗收合格後交付使用，經過一年多的裝修、晾曬，王某一家滿心歡喜的搬進了新房。2020年初，王某發現全屋墻面潮濕發黴，經過施工方和物業人員現場檢查，確認滲水點為墻內太陽能水管彎頭，更換彎頭後漏水問題得到了解決。

王某認為，太陽能熱水器是開發商安裝的，因其水管漏水造成的墻面受損也應由開發商進行賠償。開發商則認為，根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》，保修期為房屋交付起兩年內，此時已超過保修期，不承擔保修及賠償責任。

雙方協商未果，王某遂將開發商訴至法院，要求賠償墻面及傢具維修費近3萬元。

在超出保修期的合理期限內 仍有保證房屋品質的合同義務

銅山法院經審理認為，本案爭議的焦點在於漏水水管過保修期後，開發商是否還應承擔損失賠償責任。根據雙方合同約定：“該商品房的保修期自房屋交付之日起計算，電氣管線、給排水管道、設備安裝的保修期限為2年”。

本案中，太陽能熱水器水管為暗埋的給排水管道，依照合同約定保修期應為2年，原告房屋損失為太陽能水管彎頭漏水導致，確係存在品質問題。原告房屋漏水水管雖然已過保修期，但不等於可以免除開發商的商品品質保證責任，開發商在超出保修期的合理期限內仍有保證房屋品質的合同義務。

被告不能舉證該品質問題係其他原因造成，應承擔舉證不能的法律後果。因此，被告應承擔因房屋品質問題造成的原告損失，賠償修復費用。考慮到房屋損失鑒定週期長、鑒定費過高，為避免當事人花費不必要的費用，銅山法院在現場勘查損失情況後，根據原告提交的維修報價單和市場維修價格，酌定判決開發商賠償王某房屋損失修復費用1.5萬元。

開發商不服一審判決，上訴至徐州市中級人民法院。中院經審理認為，保修期滿後，出賣人的保修責任消滅，但瑕疵擔保責任不受影響。雖然法律對於建築工程的合理使用年限沒有明確規定，但開發商不能因此將合同中約定的“保修期限”等同於合理使用年限，而應在充分考慮房屋建築的特性，即“可以長期使用的固定資産”這一基礎上，參照同類建築工程的實際合理使用年限，使房屋的合理使用年限符合社會公眾的預期。涉案太陽能水管為暗埋的給排水管道，交付給買受人未滿三年就出現漏水問題，顯然未超出該項工程的合理使用期限。因此，徐州中院判決駁回上訴，維持原判。

法官提醒：遭遇類似問題應積極維權

據本案主審法官葛新磊介紹，房屋是需要長期使用的特殊商品，開發商要保證在合理使用期限內建造房屋所使用的管線、建材等符合品質標準，達到合理的使用期限。本案中，漏水彎頭不可能在三年內達到使用壽命，開發商如不能舉證證明該水管是由於自然原因或購房者人為改動等造成的，則應進行維修，並就購房人的相關損失進行賠償。

買房是一個人乃至一個家庭的大事，房屋品質也是購房時考察的重中之重，一旦發現房屋漏水等相關問題時，業主應立即告知物業公司，及時阻止損失擴大，並保留裝修、維修費用支出的相關憑證，在發生糾紛時更有力地證明損失，維護自己的合法權益。