房企債務壓力影響愈發增強，但期待中的“金九銀十”並未如期到來。有人選擇違約“躺平”，有人選擇“壓上身價”擔保債務。

去年，新冠疫情全球擴散導致美元債市場加劇動蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺等諸多因素疊加，房企在境外發債上開始收縮，以往“借新還舊”的打法再難持續。

在稍顯極端的市場環境中，縱觀資産負債率、凈負債率、現金短債比三個財務指標不難發現，擁有高額可支配現金者，才有資格等到市場與政策的轉向時刻。

據數據顯示，2022年-2024年海外債到期分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年Q1到期為983.3億元，佔當年的27.8%。2022年Q1是海外債到期高峰。

除此之外，2021年前10月房企境內外債券融資額同比下降24%至7993億元，金額規模減少2463億元，境外債融資規模同比下降37.4%至2471億元。

評級輪番下調，多數房企一夜暴“負”

10月，穆迪、惠譽、標普三家國際評級機構較為罕見的密集下調多家房企信用評級，此外，惠譽還將29家中國房地産開發商列入評級標準觀察名單。行業中，典型房企債務違約影響仍在持續發酵，再次重創剛剛恢復的投資市場信心。

9月20日午後，新力控股股價出現跳水，最高跌幅超90%。8個交易日後，新力控股補充到，因受資本市場影響流動資金出現問題，造成股價下跌而成交量增加，兩筆已到期境內融資出現逾期付款情況，應付利息共計3874.21萬元。其他境外融資協議項下未償還本金及應付利息共計7541.67萬美元。

除此之外，還有3筆境外融資在內的項下負債有待償還，本金總額共計10.05億美元。標普也于近日撤銷了新力控股的“SD”長期發行人信用評級。

10月4日，花樣年公告稱，2.06億美元票據應付款未能支付，造成實質違約。且遭到三家國際評級機構下調評級至“展望負面”。

欲提振市場信心，房企頻頻提前贖回美元票據

10月起房企海外債密集違約，在“大而不倒”的信念逐漸崩塌後，資本市場對於房地産的信心逐漸削弱，如何“活下去”成為房企今年的必答題。

為提振市場信心，不少房企選擇提前贖回票據釋放積極信號。10月22日，中梁控股回購1200萬美元票據；11月3日，龍光擬要約回購尚未贖回2022年到期美元票據；中國奧園回購300萬美元票據。

建業地産也先後回購于2021年11月到期的美元債券共計5006萬美元，于2023年到期的美元債券共計270萬美元以及于2024年到期的美元債券共計332.8萬美元。而備受關注的于2021年11月到期的3.86億美元債券也已按期完成償還。

此外，11月8日新城發展發佈公告稱，擬以現金購買要約方式提早贖回新城環球2021年到期7.5%美元票據。

有人選擇躺平，有人選擇放手一搏

10月25日早間，當代置業公告稱，于2021年到期的2.5億美元優先票據本金及其應計但未付利息的還款安排未能達成，公司股份及債權證券也將繼續暫停買賣。

時隔一週後，當代置業旗下物業公司第一服務控股以及融創服務發佈聯合公告，融創服務擬斥資6.927億元（1.08億美元）收購第一服務控股3.222億股股份，佔總股本32.2%。

對價折合2.62港元每股，較10月8日短暫停牌期間收盤價1.37港元溢價91%。出售物業公司張雷和張鵬合計將獲得約7.76億港元，與此前所承諾的8億元股東貸款支援不謀而合。

在此之前，包括花樣年、富力等企業的債務違約解決方案中也均有處置物業板塊的措施。一方面是企業積極地並購策略集中體現，通過收購和自身業務發展良性互補的優質標的，鞏固市場地位；另一方面大宗並購案例是市場價值規律的外化表現。

暖風頻吹 房貸政策有望觸底回升

隨著近期眾多相關部門機構的頻繁“發聲”，房地産貸款趨緊政策有望觸底回升，一旦貸款政策有所放鬆，房企融資環境將會有所好轉，資金壓力將明顯緩解，關於境外債的違約風險也將進一步縮小。

央行金融市場司司長近日在央行第三季度金融統計數據新聞發佈會上稱，在堅持“房住不炒”總基調下，銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施，房企資金壓力將緩解第一，銀行將矯正對房企偏緊的信貸措施。

10月26日，發展改革委外資司會同外匯局資本司召開房地産企業外債座談會，會議指出，將繼續在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業合理合規的外債置換和償付需求，同時要求企業不斷優化外債結構，共同維護企業自身信譽和市場整體秩序。

總結來看，從9月24日央行貨幣政策例會“兩個維護”，10月15日央行數據發佈會認為金融機構對“三線四檔”融資規則存在“誤解”，10月20日金融街論壇年會央行副行長潘功勝指出房地産信貸過緊的行為逐步得以“矯正”，同日，劉鶴副總理指出房地産合理資金需求正在得到“滿足”。

高層密集發聲，可以看出，從“兩維護”到“誤解”，到“矯正”，再到“滿足”，政府對房地産信貸態度路徑逐漸清晰，房地産信貸政策轉向正發生。

除此之外，10月本就為傳統發債淡季，臨近年底各大房企爭先賺取業績，市場預期難免低下，疊加監管環境高壓以及地産負面時間發酵，發債規模收縮加劇。但從宏觀層面來看，近期央行等不斷向房地産釋放友好性，償債壓力或將有所緩解。