中國網地産訊 11月1日，深圳市住房和建設局發佈《關於既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知(徵求意見稿)》，通知顯示，將充分發揮市場機製作用，積極引導市場主體將既有非居住房屋改造作為保障性租賃住房。改造後的保障性租賃住房面向深圳市的新市民、青年人等群體出租，年度租金漲幅不超過5%；對外出租單次租賃期限原則上不低於30天，經承租人同意，可按月、季、年收取租金，並按照住房租賃資金監管規定進行監管。

原文如下：

關於既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知（徵求意見稿）

為了規範既有非居住房屋改造保障性租賃住房行為，切實增加保障性租賃住房供給，有效緩解新市民、青年人等群體住房困難，根據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）文件精神，結合我市實際，現就既有非居住房屋改造保障性租賃住房有關事項通知如下：

一、適用範圍

既有非居住房屋改造保障性租賃住房，是指將閒置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉庫等非居住存量房屋改造為保障性租賃住房的行為。

工業用地或者物流用地上廠房、研發用房、倉庫等既有非居住房屋應當在保障産業發展需求的前提下進行改造。

深圳經濟特區高新技術産業園區的廠房、研發用房、倉庫等既有非居住房屋，以及對居住和公共環境有嚴重干擾、污染或者安全隱患的工業用地或者物流用地上的廠房、研發用房、倉庫等既有非居住房屋不得實施改造。

二、基本原則

（一）合理選址，供需匹配。既有非居住房屋改造保障性租賃住房，應當符合城市總體規劃、區域功能定位和産業發展等要求，重點在産業功能區、商業商務聚集區、城市建設重點片區等就業崗位集中片區，以及軌道交通站點附近等交通便捷區域開展和實施，有效緩解供需匹配問題。

（二）市場運作，政策支援。充分發揮市場機製作用，積極引導市場主體將既有非居住房屋改造作為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限、建築面積規劃指標以及不動産登記資訊，不補繳土地價款，按照國家規定享受土地、財稅、金融等對保障性租賃住房的專門支援政策。

（三）市級統籌，區級實施。市住房建設部門牽頭制定改造政策，統籌推進改造工作。區政府建立相關部門聯動協調機制，落實本區改造項目的建設和管理工作，引導、督促企業規範實施改造。

三、改造條件

既有非居住房屋改造保障性租賃住房應當同時符合以下條件：

（一）不動産權證（或建設工程規劃許可證）證載用途為商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房或者倉庫等非居住用途。

（二）不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形；存在抵押登記等他項權益的，應當取得所有他項權益人同意。

（三）商業、辦公、旅館（酒店）、研發用房應以棟、座或者層為單位進行改造，廠房、倉庫應以棟或者座為單位進行改造。單個項目改造建築面積不低於1000平方米。

（四）改造項目所在宗地或改造房屋所在同棟建築物存在兩個以上共有人的，應當經全體共同共有人或者佔份額三分之二以上的按份共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外；建築物區分所有權的，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，並取得參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意改造。

（五）法律、法規和規章規定的其他條件。

四、改造要求

（一）結構安全。改造項目實施前，房屋所有權人應當委託有資質的鑒定機構進行房屋安全鑒定，確定房屋結構安全現狀和實施改造的安全性，為房屋改造加固設計提供依據；應當委託原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，出具施工圖，並委託有相應資質等級的施工單位實施，確保房屋結構安全。

（二）消防安全。改造項目按照非住宅類（公寓或者宿舍）居住建築的相關標準和防火要求進行設計、施工，辦理消防審批手續。

（三）設計施工技術標準。改造項目的設計和施工應當符合國家、省和本市現行相關標準和規範。改造項目的戶型建築面積以不超過70平方米的小戶型為主。改造為宿舍形式租賃住房應當執行《宿舍建築設計規範》或《旅館建築設計規範》及相關標準。

（四）水電氣設施。項目供水、供電、供氣設施改造應當符合國家、省和本市相關標準、規範，並實行抄表到戶。改造項目符合優質飲用水入戶改造條件的，改造後的供水設施（含供水管網、二次供水設施等）應當符合我市《優質飲用水工程技術規程》《二次供水設施技術規程》等相關標準、規範要求。項目改造後，供水、排水等需求不得超過現狀市政設施的承載範圍，並且排水設施應當符合雨污分流要求。

（五）環保衛生。改造後的保障性租賃住房應當具備良好的衛生、通風、採光等居住條件，並且符合國家、省和本市的相關標準。項目竣工驗收時應當按照《民用建築工程室內環境污染控制標準》（GB50325-2020）進行室內環境污染物濃度檢測，符合規定標準後方可對外出租。

（六）節能與綠色改造。改造後的門窗等圍護結構以及設施設備，應當滿足國家、省和本市現行建築節能的相關規範要求。以棟為單位改造的項目應當按照《既有建築綠色改造評價標準》（GB/T 51141）進行改造，改造後至少達到既有建築綠色改造評價一星級的要求。

（七）物業規範。改造後的物業管理區域應當具備物業管理條件，並且具備符合《深圳經濟特區物業管理條例》等規定的物業管理用房。

五、改造程式

既有非居住房屋改造保障性租賃住房項目的申請人可以是房屋所有權人，也可以是受其委託實際開展住房租賃運營的專業化住房租賃企業等市場主體。申請人按照以下程式向區住房建設部門申請項目認定：

（一）認定申請

改造項目申請人應當向項目所在轄區住房建設部門提交以下材料申請項目認定：

1.書面申請書。

2.申請人身份材料：

（1）申請人是房屋所有權人的，屬於自然人的應當提交本人有效身份材料，屬於企事業單位的應當提交營業執照、法人證書以及法定代表人或者負責人的有效身份材料；

（2）申請人是受委託的住房租賃企業等市場主體的，應當提交受託企業營業執照、法定代表人有效身份材料以及房屋所有權人有效身份材料、授權委託書；

（3）委託代理人辦理的，還需提供申請人授權委託書、代理人有效身份材料。

3.不動産權屬證書或者其他合法權屬資料；無法提供前述權屬資料的既有非居住房屋，提供建設工程規劃許可證。

4.已竣工驗收備案的，提供建設工程規劃驗收合格證。

5.存在抵押登記等他項權益的，提交所有他項權益人的身份材料及同意改造的書面意見。

6.改造項目所在宗地或者改造房屋所在同棟建築物存在兩個以上共有人以及建築物區分所有權的，提交法律規定數量的共有人或者業主同意改造的書面意見。

7.改造設計圖紙，包括項目改造平面圖、立面圖、剖面圖以及消防、供排水、電路、燃氣分析圖等必要詳圖。

8.房屋安全鑒定報告。

9.承諾書。承諾內容包括但不限于擬改造房屋所有權和使用權來源合法、不存在依法應當停止使用或者整體拆除的情況、項目運營期間不改變保障性租賃住房用途、項目停止運營後依法依約處理房屋租賃關係等事項以及因此引起的糾紛、訴訟等。

（二）項目認定

區住房建設部門統一受理本區的項目申請，並組織本轄區規劃和自然資源、産業、教育、水務等部門，市不動産登記機構，以及水、電、燃氣等市政公用服務企業按照認定指引（詳見附件1）對改造項目進行初審後，在其官網、區政府網站和改造項目所在區域顯著位置公示5個工作日。公示期限屆滿後，由區住房建設部門將改造項目（含公示情況）報區政府審核同意後，報市住房建設部門。市住房建設部門按規定組織市相關部門研究提出復核意見，報經市政府同意後，由區住房建設部門出具項目認定書並向社會公告。已取得項目認定書的項目不得改變改造主體及改造設計圖紙。

（三）項目實施

申請人取得項目認定書後，應當按照規定辦理相關報建手續：

1.按照規定取得社會投資項目備案。

2.屬於特殊建設工程的，應當向區住房建設部門申請消防設計審查；屬於其他建設工程的，在申請建設工程施工許可時提供滿足施工需要的消防設計圖紙及技術資料，並納入消防備案檢查對象。

3.按規定將具有相應資質的設計單位出具的施工圖設計文件、房屋安全鑒定報告等材料上傳至深圳市建設工程勘察設計管理系統後，憑項目認定書，參照未改變建設工程規劃許可的二次裝修工程相關要求，向區住房建設部門辦理建設工程施工許可手續。

4.改造項目工程設計、施工、監理、檢測等活動應當遵循建設工程品質安全管理等有關規定。

（四）竣工聯合驗收。項目竣工並且經申請人組織設計、施工、監理等單位進行竣工驗收後，經申請人提出申請，由區住房建設部門組織本轄區規劃和自然資源等部門按照《深圳市建設工程竣工聯合（現場）驗收管理辦法》有關規定進行竣工聯合驗收。竣工聯合驗收時，區住房建設部門應當委託具有資質的第三方檢測機構對改造項目室內環境污染物濃度進行監督抽檢，且抽檢數量不得少於3間。

六、監督管理

（一）改造後的保障性租賃住房通過竣工聯合驗收後方可投入使用，原則上自竣工聯合驗收之日起5年內（含本數）不得改變用途，並按照我市保障性租賃住房管理相關規定進行管理，不得上市銷售或變相銷售，不得進行分拆登記、分拆轉讓、分拆抵押，租賃合同中不得包含期限屆滿自動續租條款。使用期間，因土地整備或者城市更新等需拆除的，按照改造前的房屋用途和建築面積予以補償。

（二）改造後的保障性租賃住房面向本市的新市民、青年人等群體出租，租金標準按照相關規定執行，年度租金漲幅不超過5%；對外出租單次租賃期限原則上不低於30天，經承租人同意，可按月、季、年收取租金，並按照住房租賃資金監管規定進行監管。改造為宿舍形式的保障性租賃住房，原則上應當躉租給用工單位，作為單位員工宿舍使用。

（三）改造後的保障性租賃住房用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。出租人應當編制房屋使用説明書，告知承租人房屋及配套設施的使用方式，提示消防、用電、燃氣等使用事項，並在出租前書面告知承租人房屋的教育、醫療等公共配套情況。

（四）區住房建設部門出具項目認定書後，應當及時錄入改造項目基本資訊、開工建設日期、竣工驗收日期等情況並上傳項目認定書等材料至市住房租賃監管服務平臺。改造後的保障性租賃住房統一納入我市住房租賃監管服務平臺管理，由平臺提供相應的房源資訊發佈、資格審核、合同備案（資訊申報）等服務。

（五）區住房建設部門應當建立既有非居住房屋改造保障性租賃住房後續監管機制，加強對租賃經營活動、履約行為監管，重點對已取得認定書項目未經竣工聯合驗收或者竣工聯合驗收未通過即投入使用、通過“以租代售”等形式違規轉讓、改造後用於非保障性租賃住房用途等違規行為進行檢查，並依法將其作為不良信用記錄列入信用目錄，並且可要求退回已獲得的專項資金補助。區住房建設部門應當對改造完成的項目進行定期檢查；根據工作需要，可會同市場監管部門、規劃土地監察機構等進行聯合檢查。

七、項目退出

（一）改造後的保障性租賃住房自竣工聯合驗收通過之日起滿5年，或者雖然不滿5年但項目出租率不足60%且持續6個月以上，部分或者全部房源不再作為保障性租賃住房用途的，可以申請變更或者登出項目認定。

（二）申請變更或者登出項目認定的，房屋所有權人應當向區住房建設部門提交以下材料：

1.變更或者登出項目認定申請書;

2.原項目認定書；

3.委託運營的，需提交與受託的住房租賃企業變更委託事項或者解除委託關係的證明材料；

4.住房租賃合同尚未到期且不再作為保障性租賃住房的，需提交依法依約解除或者終止住房租賃合同的相關證明材料。

（三）區住房建設部門經審核後，核發登出項目認定文件，並且抄送水、電、燃氣等市政公用服務企業。改造項目登出後，取消其民用水、電、氣價格優惠，不再享受國家對保障性租賃住房的其他專門支援政策。

（四）房屋所有權人應當將不再作為保障性租賃住房的房源恢復至改造前的狀態；在施工前，房屋所有權人應當按照燃氣管理有關要求做好燃氣設施保護工作。房屋所有權人未在規定期限內將保障性租賃住房恢復至改造前狀態的，視為擅自改變建築物功能、非法改變土地用途，由相關職能部門依法查處。

八、保障措施

（一）市住房建設部門應當加強對各區既有非居住房屋改造保障性租賃住房工作的指導和監督，建立項目跟蹤評估機制，研究解決相關疑難問題，及時總結經驗，完善實施機制。區住房建設部門應當於每年12月31日前將年度既有非居住房屋改造保障性租賃住房工作情況報市住房建設部門。

（二）區政府應當組織住建、規劃、産業、教育、水務等相關主管部門，以及水、電、燃氣等市政公用服務企業建立聯動協調機制，負責統籌研究、協調解決改造項目推進的困難和問題。各區可以結合本區實際情況，制定細化分解方案，推進工作落地。

九、其他事項

（一）本通知發佈前將權屬清晰的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房或者倉庫等既有非居住房屋（不含農村城市化歷史遺留違法建築）改建或改造為租賃住房的項目，經規劃土地監察機構依法查處後可繼續使用的，各區可參照本通知要求組織評估，對符合相關要求的，經市政府同意後，納入保障性租賃住房管理。

（二）本通知自x年x月x日起施行，有效期5年。