中南建設2021年三季報 安全是最好的通行證

來源:中國網地産 2021-10-30 12:07:22

10月29日晚,中南建設發佈2021年第三季度報告,前三季度中南建設實現營業總收入610.8億元,同比增長33.2%;歸屬於上市公司股東凈利潤27.7億元,三年複合增長率29.8%。地産業務收入449.4億元,同比增長41.7%;建築業務營業收入176.6億元,同比增長13.0%。

曾幾何時,房企高歌猛進,千億、萬億不在話下。但花無常紅,月有圓缺,正逢國家經濟治理轉向,政策約束雷厲風行,眾生群像,難擋“縮表”大勢。作為以往高增長房企代表的中南建設,調整壓力無需贅言。從單季來看,增速放低、利潤承壓、投資收縮體現了宏觀大勢的深入影響,但不斷改善的三線指標和更清晰的安全邊界,則客觀反映了中南建設經營中“安全大於利潤、利潤大於規模”的價值排序和順勢而為又有所堅持的定力。

經營性現金流穩中向上

前三季度,中南建設在增量銷售上趕節點、促簽約,在存貨去化上給政策、敢斷尾,完成了地産合同銷售金額1536.8億元,銷售面積1117.0萬平方米,同比分別增長7.4%和4.3%,增速雖不高,但在當前形勢下已難能可貴,而回款率則維持在80%的水準。

在支出端,最突出的表現是投資風險的進一步控制,前三季度,中南建設累計新增項目47個,規劃建築面積合計793.4萬平方米,地價總額319.6億元,與銷售金額的比值僅20.8%。“新增項目平均地價僅約4028元/平方米,比去年同期下降約17%。而同期平均銷售價格13759元/平方米,同比增長2.9%”,一減一增為後續利潤提供了更好的保障。可以説,兩集中供地盛宴的缺席和優中選優的拿地策略,雖犧牲了一定規模,但又焉知非福?理性和紀律是特殊形勢下保障安全的黃金準繩。

在審慎經營體系上,以能定收、以收定投的原則貫穿始終,穩健的預算和資金管理調度全局,用量化、精益的管理工具確保流動性安全。今年1-9月中南建設經營性現金流入1122.9億元,是一年內到期的各類有息負債的6.75倍,經營性現金流入月平均125億元,遠超一年內到期的各類有息負債的月均值14億元。前三季度中南建設經營活動産生的現金流量凈額13.9億元,同比大幅增加95.0%,連續四年保持正值,正是經營安全的基本體現。

降杠桿,調結構,三線轉綠加速進擊

中南建設有息負債規模在同等房企中始終保持低位,更多依靠經營效率而非有息負債。截至三季度末,公司有息負債(含期末應付利息)637.3億元,佔負債總額的比例僅21.35%,第三季度大幅減少130.3億元。回顧歷史數據可以發現,2018-2021年三季度,中南建設有息負債規模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元,佔當期銷售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%,遠低於行業平均70%的水準。

從負債品質看,非標融資減少,融資結構和期限持續改善。三季末有息負債中,銀行貸款佔比約61%,非銀金融機構貸款佔比約25%,債券佔比約14%;從期限看,一年以內到期的各類有息負債佔比僅26.10%,較上半年末下降1.13個百分點。

反映到“三道紅線”指標上,中南建設加速向“綠檔”挺進。截至三季度末,中南建設凈負債率77.61%,比上半年末下降17.66個百分點;扣除受限資金之後的現金短債比1.08,比上半年末提高4.85個百分點,兩項指標均達綠線並繼續優化。扣除預收賬款後的資産負債率75.81%,比上半年末下降1.61個百分點,進一步靠近上限70%的規則要求。中南建設力爭在2022年內實現三線全綠。

資金接力和償債能力更上臺階

在當前形勢下,中南建設對包括商票、應付款、其他經營支出在內的各類資金償付的期限、結構等都有更為精細的管控。

中南建設未來一年內到期的有息負債共約166億元,每月平均償付需求僅約14億元,最高也不過39億元,壓力有限。其中2021年四季度,中南建設境內到期及潛在行權回售債券金額僅有約24億元,無到期美元債償還,最近一筆美元債到期日要到2022年6月。

截至三季度末,中南建設貨幣資金 230.4 億元,是一年以內到期的各類有息負債的 1.39 倍,兌付能力強,可完全覆蓋短期債務,確保償債無憂。

已售未結資源充裕,業績承壓但有基礎 

截至三季度末中南建設合併報表範圍內已售未結資源金額高達1215.4億元,是前三季度結算收入的2.7倍,在同行中也處於較高水準,對後續業績也有支撐。結合歷史經營情況復盤看,結轉效率還有提升空間。

目前雖然市場調整持續深入,但中央 “兩維護”的表態以及信貸政策的微調,使中南建設更有信心應對形勢壓力。在房住不炒和房産稅加速推進的長期背景下,審慎經營和“防三高”是幫助中南建設穿越逆境的法寶,只要足夠安全就有做不完的生意,更會保障“三個卓越”戰略目標的推進和實現。


(責任編輯:李彤)
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