中國網地産訊 10月26日，發展改革委外資司會同外匯局資本司召開房地産企業外債座談會，會議指出，將繼續在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業合理合規的外債置換和償付需求，同時要求企業不斷優化外債結構，共同維護企業自身信譽和市場整體秩序。此次會議，在於落實滿足房地産合理資金需求，支援房企融資，維護中資海外債信譽。房企海外債密集違約高峰將過。

1、高層態度逐漸清晰，房地産信貸轉向正發生

近期高層密集發聲，房地産信貸轉向正發生。從9月24日央行貨幣政策例會“兩個維護”，10月15日央行數據發佈會認為金融機構對“三線四檔”融資規則存在“誤解”，10月20日金融街論壇年會央行副行長潘功勝指出房地産信貸過緊的行為逐步得以“矯正”，同日，劉鶴副總理指出房地産合理資金需求正在得到“滿足”。高層密集發聲，可以看出，從“兩維護”到“誤解”，到“矯正”，再到“滿足”，政府對房地産信貸態度路徑逐漸清晰，房地産信貸政策轉向正發生。

2、支援房企融資，維護中資海外債信譽

10月26日，發展改革委同外匯局聯合召開房地産企業外債座談會，對房企償還海外債做出指示。一方面，是對滿足房地産合理資金需求的落實，支援房企融資。10月20日，金融街論壇，劉鶴副總理指出“房地産市場合理資金需求正在得到滿足”。此次座談會，政府從房企償還海外債方面進行落實，這次會議指出，將繼續在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業合理合規的外債置換和償付需求。政府或為房企境內資金償還境外債開闢“綠色通道”，房企用境內資金償還境外債時，審批速度將明顯加快。政府支援房企融資態度明確。另一方面，維護中資海外債信譽。前段時間，國外領導人就恒大海外債務危機發聲，表明中資房企海外債違約已經引起國際注意，對中資海外債市場信譽帶來不良影響。另外，近期國際評級機構密集下調多家國內房企信用評級。房企海外債密集違約，不僅不利於我國房地産市場健康穩定發展，而且有損中資海外債信譽。此次會議舉措，將維護中資海外債信譽，維護外資對我國經濟平穩發展的信心。

3、海外債融資大幅下降，8家房企違約

2021年1-9月，中資房企共發行海外債144支，融資總額約2539.9億人民幣，較上年同期下降30.6%。其中8月發行額最低，僅為28.5億人民幣，同比大跌93.5%。

當前已有8家房企違約，包括早前已經暴雷的泰禾、藍光、華夏幸福、協信遠創，以及新近違約的陽光100、新力、花樣年、當代置業。2022年Q1是海外債到期高峰。經中指研究院統計，2022年-2024年海外債到期分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年Q1到期為983.3億元，佔當年的27.8%。

4、房企海外債密集違約高峰將過

根據近期高層密集表態，從“兩維護”到“誤解”，到“矯正”，再到“滿足”，政府對房地産信貸態度逐漸清晰，房地産信貸投放將會加速，房企融資改善正發生。隨著開發貸合理需求滿足及銷售回款加速，房企資金緊張將會緩解，房企海外債密集違約高峰將過。房地産需要“慢轉彎”。達到“房地産、金融同實體經濟協同發展”的目標，房地産發展需要“慢轉彎”。完善房地産長效機制，需要“慢轉彎”，制定“慢轉彎”路線圖，需要“因城施策、因企而為”，防止一刀切。房地産發展模式有路徑依賴，下猛藥，急轉彎，容易引發債務、市場波動風險，容易引發市場硬著陸風險。