流拍率走高、溢價率降低 熱點城市二批集中供地“霜降”

來源:新京報 2021-10-27 00:12:45

22城第二批集中供地即將落下帷幕,相比于首批供地,土地市場呈現出陣陣寒意。

目前,除了鄭州和寧波,20個熱點城市均完成了第二批集中供地。從第二批集中供地來看,土地市場降溫明顯,包括北京、上海等熱點城市,在第二批集中土拍中均出現了撤牌、流拍的現象。據中指研究院統計,第二批集中土拍流拍加撤牌率高達31.8%。

業內人士分析稱:“三季度融資環境仍然偏緊,外部‘輸血’不足,同時樓市降溫疊加房貸放款變慢,導致房企銷售回款受阻。房企資金壓力不斷加大,拿地能力與拿地意願下降。受此影響,重點城市第二批集中供地出讓整體降溫,城市間和城市內市場熱度分化也進一步加劇。”

撤牌流拍率升高,國企、央企成為拿地主角

目前,20個城市已完成第二批集中供地。這些城市的土地市場均有不同程度的降溫,就連北京、上海、杭州等在首批集中供地中表現突出的熱門城市也不例外。

以首輪供地的“賣地大戶”杭州為例,第二批集中供地總計掛牌31宗地塊,撤牌7宗地塊,流拍10宗地塊,最終僅成交14宗地塊,較首批成交57宗地塊下降75%;而成交總價257億元,較首批成交總價1178億元下降78%;土地成交平均溢價率4.6%,較首批平均溢價率下降21.4個百分點。

上海出現了停止出讓、流拍和多宗地塊底價成交的情況。10月8日,上海就提前叫停了7宗地塊出讓。10月11日,2宗涉宅用地以底價成交。10月12日,9宗涉宅用地成功出讓,其中,3宗地塊溢價率在8.9%-9.8%之間,6宗地塊溢價率在0-3.1%之間。

而在北京第二批集中土拍中,熱門地塊有底價成交的現象,房企的拿地積極性也大幅削弱。北京第二批集中供地原計劃出讓43宗土地,僅有17宗成交,其餘地塊延期至下一批集中供地出讓,成交金額約為513.45億元,約是首批集中供地的一半。其中,11宗現場競價地塊合計成交金額379.5億元,平均溢價率只有6.2%,還有5宗地塊底價成交。

值得關注的是,在流拍率升高的同時,土地溢價率不斷走低。比如,在首批集中供地中以43%溢價率高居榜首的重慶,在第二批集中供地中整體溢價率僅為0.02%;而長沙出讓的10宗地塊全部底價成交,溢價率為0%,這與首批集中供地中“熔斷”“搖號”等火熱現象大相徑庭。

此外,國企、央企成為第二批拿地的主角。由於民營房企資金壓力相對較大,相比之下,資金充裕的央企、國企,成為第二批集中土拍中拿地的“主力軍”。比如,在廣州第二批集中土拍中,約2/3的地塊被央企、國企摘得,貢獻了九成以上金額;北京也是央企、國企主導全場,首開、中海、中鐵置業等成為拿地主角。

作為實力擔當,一貫號稱“利潤王”的中海地産在第二批集中供地中“大殺四方”,在多個熱點城市承包多宗優質土地,成為第二批集中供地中的“拿地大戶”。公告顯示,2021年第三季度,中海在中國內地14個城市新增28幅土地,新增總樓面面積455萬平方米,總地價為543.6億元,與上半年513億元的拿地金額近乎持平。

土地市場遇冷背後:信貸環境緊張、房企資金承壓

對於重點城市土地市場驟冷的原因,中指研究院分析師稱:“一方面,三季度房地産政策調控頻繁,涉及限購、限售和二手房成交參考價格等方面,疊加銀行按揭額度吃緊,市場觀望情緒上升,多數城市市場活躍度下滑明顯。另一方面,房企資金端持續承壓,銀行按揭額度吃緊下放款週期延長,影響房企回款節奏,個別企業違約事件也在一定程度上影響房企的正常融資,疊加第二批集中供地嚴格購地自有資金審查等,房企拿地意願受到抑制。”

“從土拍規則來看,重點城市第二批集中供地雖然下調了最高溢價,但推出地塊的初始價格、捆綁限制、試點規則、品質要求等出讓條件較首批集中供地未有明顯改善,部分地塊甚至更為嚴苛。地塊利潤空間改善不及預期,亦是房企觀望情緒上升和各地流拍撤牌率上行的一個重要原因。”中指研究院分析師如是説。

“土地市場遇冷的背後,反映的是房企拿地能力和拿地意願雙降。”第三方機構克而瑞分析人士認為:“自‘三道紅線’融資新規出臺以來,房地産金融監管不斷強化,房企資金壓力不斷加大。部分城市要求房企必須用自有資金購地並嚴查資金來源,更是進一步限制了房企的拿地能力。另一方面,‘限價’‘限售’‘限貸’等政策層出不窮,導致房企銷售承壓,既影響了房企的資金回流,也降低了房企的投資信心,抑制了房企的拿地意願。”

在信貸政策整體收緊的情況下,房企資金承壓制約著房企拿地。從近期央行的動作來看,房企資金緊張的局面或將有所改善。央行、銀保監會在9月底召開房地産金融工作座談會上表示,“主要銀行準確把握和執行好房地産金融審慎管理制度,保持房地産信貸平穩有序投放,維護房地産市場平穩健康發展”。


22個重點城市第二批集中供地(住宅用地)成交情況一覽
流拍率走高、溢價率降低 熱點城市二批集中供地“霜降”_中國網地産
説明:統計口徑:市本級;截至2021年10月21日,第二批集中供地成交指標較首批增加標紅,否則標綠。數據來源:中指數據CREIS

第三批集中供地的調整空間幾何?

在第二批集中供地中,國家自然資源部指導重點城市調整第二批供地土拍規則,一方面,從購地資質、資金監管方面從“嚴”;另一方面,限定土地溢價上限為15%,同時,要求不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價,這實際上是規則上的“放寬”。

按照“一寬一嚴”的思路,雖然不少城市都對此前嚴苛的土拍規則作出了調整,但是,對於房企來講,其拿地成本並沒有降低。據中指研究院統計,從初始地價來看,20城第二批供應地塊的初始樓面均價較首批供地上漲3.7%,其中成都、重慶、杭州、南京等城市核心區推出地塊的建面比重較首批下滑、但初始地價仍有上漲。受此影響,第二批集中供地雖下調最高溢價,但房企拿地成本改善空間相對有限。

從實施層面來看,不少城市的土拍規則仍然嚴苛。例如,天津第二批部分地塊“捆綁”自持保障性租賃住房面積要求,10宗位置較好的“自持”地塊均以底價成交,另有7宗“自持”地塊遭流拍或撤牌。同時,長沙第二批部分地塊出讓條件較為嚴苛,涉及無償配建、引入醫療和科技産業等,並明確毛坯限價按政策進行價格監管,市區16宗地塊因無人報名撤牌,2宗地塊流拍,流拍和撤牌地塊比重超過六成。

此外,在房企資金鏈緊張的情況下,參拍金額這一“門檻”也使得房企望而卻步。例如,北京第二批地塊中大體量地塊比重有所上升,6宗地塊保證金超過10億元,這就使得房企在資金壓力下更傾向於同板塊小體量地塊。

在第四季度即將開始的第三輪集中供地中,部分城市或對於較為嚴苛的土拍規則進行進一步的調整。“預計部分城市第三批集中供地將對地塊的試點規則、捆綁限制和品質要求有所優化,減少地塊捆綁限制,調整部分試點規則,提高房企拿地意願,並逐步推進品質要求落地。同時,限制房企參拍數量和拿地預售時間等試點亦存調整預期。”中指研究院分析師預測稱。

(責任編輯:王永超)
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