9月70城房價5年來首次普跌,樓市“拐點”已至?

來源:新京報 2021-10-20 15:16:59

10月20日,國家統計局發佈2021年9月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據。對此 ,國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀稱,9月份,70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略下降態勢,同比漲幅持續回落。

今年9月,房價上漲城市數量明顯減少,其中,二手房只有17個城市上漲,新房只有27個城市上漲。而7、8月,二手房上漲城市分別為41個、27個,新房上漲城市分別為51個和46個。對此,業內人士認為,目前,房價下調成為市場絕對主流,5年來,樓市首次出現普跌現象,預示著市場“拐點”或已到來,需要警惕房價從“過熱”轉為“過冷”的風險。

2020年5月-2021年9月70城房價變化城市對比表
9月70城房價5年來首次普跌,樓市“拐點”已至?_中國網地産
數據來源:中原地産根據統計局數據整理

70城中36城新房價格環比下跌

據國家統計局測算,9月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平。其中,北京環比由上月上漲0.2%轉為持平;廣州下降0.1%,與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%,漲幅比上月分別回落0.2個和0.8個百分點。

在二手房方面,一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中,北京、上海和廣州環比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平;二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%;二手住宅銷售價格環比下降0.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點。

對於上述數據,繩國慶總結稱,9月各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比持平或下降,總體延續回落態勢。

這也意味著市場發生了根本的變化。據中原地産首席分析師張大偉分析,自2015年以來,連續5年,二手房數據第一次出現52個城市下調的現象。從目前來看,下調成為市場絕對主流。另外從房價上漲幅度來看,新房、二手房漲幅最高的城市也均低於環比0.6%,這也是2015年以來首次出現的現象。

從房價上漲城市數量看,9月二手房只有17個城市上漲,而新房只有27個,相比前幾個月明顯減少。比如7、8月,二手房上漲城市分別為41個、27個,而新房上漲城市分別為51個和46個。而從房價下降城市來看,9月二手房有52個城市下調,新房則有36個城市下調。

據諸葛找房數據研究中心分析,分城市來看,西安、銀川新房價格漲幅並列第一,環比漲幅為0.6%,其次為錦州、無錫,環比漲幅為0.5%。整體來看,漲幅均不高於1%。其中,西安新房市場長期供不應求,加之二手房指導價的作用,導致新房價格保持較為強勁的增長。

而在二手房方面,天津價格漲幅領跑70城,環比漲幅為0.6%;其次為海口,環比上漲0.5%;重慶環比漲幅為0.3%,位居第三。

9月新房、二手房銷售價格環比上漲前十名城市
9月70城房價5年來首次普跌,樓市“拐點”已至?_中國網地産
數據來源:中原地産根據統計局數據整理

三四線城市打折促銷帶動新房價格下跌

與此同時,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進根據算術平均計算得出,9月份,全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%,同比漲幅為3.3%。

對於9月新房價格環比下跌,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,這是2015年5月份以來首次出現環比下跌。分城市看,一線城市還在上漲(0.1%),二線城市停漲(0%),三四線城市下跌0.2%。因此,70城房價下跌主要是三四線下跌造成的。

“近期,受龍頭房企帶頭降價影響,三四線城市紛紛打折促銷,廣東三四線城市打折促銷非常明顯,有的下跌幅度超過15%。而且,這種打折促銷還蔓延到中心城市的週邊區域。另一方面,熱點城市啟動新一輪限價,嚴格控制預售審批價格,很多城市不允許新批次比上批次漲價。”李宇嘉這樣表示。

另據貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析,二手房市場一線城市價格下跌幅度超過二三線城市,主要是一線城市以存量房為主,信貸、調控收緊下供需雙方預期調整更快。而在新房市場,三線城市價格率先下跌,三四線城市以新房市場為主,房企對於項目去化、銷售回款的需求更迫切,導致新房價格下行壓力超過二手房。

在房價環比出現持平及下降的同時,各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅也持續回落。據國家統計局測算,9月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.3%和7.7%,漲幅比上月分別回落0.4和1.4個百分點。

此外,二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.1%和3.0%,漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.3%和1.4%,漲幅比上月均回落0.5個百分點。

樓市拐點已現,“價格戰”或出現

從目前看,張大偉認為,房地産調控對於房價的影響越來越明顯,5年來首次出現普跌現象,樓市出現確定的市場拐點,預計四季度全國大部分城市將進入明顯的調整週期;在成交量“冰凍”影響下,“價格戰”或將出現。

對此,張大偉進一步解釋稱,往年樓市調整博弈期較長,但在本輪市場調整週期,因為房企被抑制了融資渠道,疊加銷售端按揭放款放緩,三季度樓市出現了“速凍”,而四季度將延續這一趨勢。尤其是如果從10月開始,房貸沒有明顯放寬,“價格戰”將成為四季度房地産市場的主要關鍵詞。

而在嚴躍進看來,要高度重視數據走勢,警惕房價從“過熱”轉為“過冷”的風險。儘管近期有一些政策放鬆的表現,如信貸政策放鬆,但其對市場基本面的影響時間是滯後的。從降溫週期的歷史規律看,往往會持續8個月的時間;當前可以認為房地産市場明顯進入降溫週期,因此,要密切關注降溫週期中各類市場交易,注意風險的把控,防範各類價格過快下跌或市場恐慌情緒。

“調控開始轉向穩定的一面,央行強調準確全面把握地産金融審慎監管,意味著調控不是打壓房價和需求,而是防風險、保穩定。”李宇嘉認為,後續房價下跌幅度趨緩,但估計這種效應將在明年開始體現,當下,由於調控政策保持穩定,資金緊縮的慣性影響還在,預計10-12月70城房價環比繼續下降。

 


(責任編輯:王永超)
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