城市聚焦>房玲等:信用風險頻發,房企到期債務壓力有多大?
來源:中新經緯 2021-10-18 09:08:16
市場投資者的持續拋售,讓國內多家主流房企債券價格連日下跌。
地産美元債二級市場大幅震蕩,反映了近期房企再融資和獲現能力面臨考驗,行業信用風險在加速暴露。
房企現金流遭重挫
2021年下半年以來,熱點城市銀行按揭額度緊張,放貸週期拉長,房貸利率接連上調。據克而瑞研究對30個熱點城市的新房按揭調研情況來看,放貸週期基本維持在3-6個月,且七成以上的城市房貸利率較上半年有所上調。
政策對按揭的持續收緊,疊加部分三四線城市相繼出臺“限跌令”,下半年,房企單月銷售下行的壓力加劇。據我們測算,包括絕大部分前30房企在內,有近九成房企的單月銷售業績不及上半年的單月平均水準。
銷售頹勢重挫房企回款的同時,高壓的融資政策加劇了房企再融資難度。以開發貸和信託為例,克而瑞研究數據顯示,2020年,房地産開發貸告別了雙位數增長,增速大幅回落,創下歷史最低值;而房地産信託餘額自2020年就開始進入負增長區間,也創下歷史最大跌幅。
與此同時,隨著融資持續收緊,房企的發債難度加大。2021年前三季度,克而瑞監測的95家樣本房企債券融資的新發行規模明顯縮減。隨著償債高峰來臨,不少房企發債很難再延續過去的“借新還舊”模式,只能利用自有資金償還舊債,導致房企的凈融資持續顯現凈流出狀態。
未來房地産到期債務壓力究竟多大?
從信託層面來看,我們根據中國信託業協會2021年中期公佈的官方數據測算,未來三個季度,房企信託到期壓力雖然比高峰時期有所緩和,但在房企現金流吃緊的當下,房企償還信託債務仍有不小壓力。
從債券層面來看,行業在2020下半年迎來了房企信用債的到期潮。根據克而瑞監測的95家樣本房企債券情況來看,未來三個季度,房企到期債券接近4900億元,房企在2022年上半年還債的壓力依舊較大。
從企業類型來看,四季度即將到期的信用債中,有77.7%主體均是民營企業。債務的到期壓力正在向規模化房企集中。近期,行業債券違約事件正在從小房企逐漸蔓延到大房企,可見,百強房企的安全邊際早已不在。後續,我們要重點關注高杠桿、弱資質房企信用債的兌付情況。
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