今年以來，受信貸環境緊收等因素的影響，惠州樓市發展面臨考驗。9月，惠州樓市共計銷售新建商品住宅6302套，對比去年同期18030套，“金九”成“鐵九”。雖然銷量不理想，但供應市場表現活躍，單月超100個項目推出127批次新産品，19330套新增房源成為年內市場供應次峰值，開發企業對城市長效價值持續看好。

惠州樓市未來將如何發展？相關行業專家在接受南方日報記者採訪時直言，“雙區”加持惠州價值正在不斷得到認可，個別頭部房企經營不善帶來的行業信任危機則需要一個適應和消解的過程。同時，他還指出，調控的持續深化發展已建立起了一套完整的房地産管理體系，能夠切實防範和化解由此帶來的風險和影響。

市場

觀望情緒漸濃，“金九”變“鐵九”

“先不急付款吧，再等等，應該會有新的優惠。”在剛剛過去的國慶假期，在惠博沿江路旁某項目看房的李莎（化名）面對企業推出的特價房如是表示。

在金山新城馬安片區的某項目看房的劉志夫婦則直言不知道該怎麼選擇。“去年的時候排隊都沒買上房，現在是每天都會接到很多個推售電話，優惠也是五花八門。”劉志説不知道該不該出手，“比搶不到房子更迷茫了”。

“這就是市場最真實的心態，基本上也反映了動態銷售市場最真實的情況。”惠州市樓市專家、世聯行粵東公司董事總經理周玉仁介紹，受到持續的信貸環境趨緊形勢，以及個別頭部房企事件影響，市場在一定程度上確實出現了慌亂情緒。“市場和行業都處在調整期，購房市民不知道該信任誰，不知道買什麼才有保障，在購房選擇時候變得猶豫躊躇。”

市場的觀望情緒也直觀地反映在了即時的市場銷售表現上。據惠州市房地産官方數據發佈平臺惠民之家統計數據，在9月，全市三縣四區共計銷售新建商品住宅房源6302套，銷售面積68.74萬平方米，環比持續下行，跌破了此前年內2月的最低月交易值（6393套），成為年內新低值。

在各縣區的交易表現上，僅有惠城區（1594套）、仲愷高新區（1194套）、大亞灣區（1045套）的交易房源過千套。同比去年同期9月的高位銷售值均出現了超五成的跌幅。單月6302套的交易規模對比去年同期9月18030套的交易數，今年傳統的“金九”週期顯然成為了“鐵九”，市場交易表現並不樂觀。

值得注意的是，這一銷售表現還是在行業降價潮的背景之下，在動態銷售市場，員工福利費、限時特價房、高折扣優惠、贈送停車位、減免物業管理費等各式各樣的優惠措施層出不窮，個別項目甚至還推出了返一成、兩成首付、首付抵扣券等舉措。

“供需市場永遠都是一個‘買漲不買跌’的行情，企業爭相降價走量對於少量的急需置業的購房者有著一定的促進作用，但是對於大環境而言，很大程度上將加重市場的觀望情緒。”周玉仁介紹，儘管當前市場的變化來自於外部環境的影響，但對於市場信心的影響是明顯的，市場恢復還有賴於市場信心的重構和傳遞。

企業

集中推售，對市場充滿信心

相較于需求市場端的躊躇，市場供應環節則表現活躍。

統計數據顯示，9月份，惠州房地産市場新增商品住宅供應量19330套，供應房源面積達到200.53萬平方米。各縣區供應量環比全線大幅上漲，上漲幅度達到了約257%，為年內僅次於4月破2萬套的次高峰。

梳理全市各縣區住房和城鄉建設局預售許可證監測平臺資訊，萬科中交金楓花園、華潤置地曦江潤府、華泓星岸城等超100個項目推出了127批次新單位房源産品。其中，僅在9月30日一日就有27個項目推出了37批次的房源産品，衝擊10月的“銀十”銷售市場。

在縣區表現上，作為市場新房供應的大戶，博羅共計有4710套新房在9月入市，居各縣區供應量之首。在8月零供應的大亞灣區以4660套新房位列第二；惠城和仲愷的入市新房數量均突破了3000套，惠陽和惠東則分別為1119套、1981套。此外，龍門也有407套新房領證入市。

“從銷售市場的表現來看，近一個月以來項目的銷售確實不樂觀，但這都只是暫時的，城市發展的潛力和價值擺在這裡，後續市場也肯定會逐步恢復的。”位於惠博沿江路片區星岸城項目的黃姓負責人介紹，企業在惠州深耕是對於城市長效價值的認可，短期市場受外部環境影響有所波動也是正常現象，但企業對於未來市場是看好的，也充滿信心。

不只是在銷售市場層面的看好，開發企業在惠州的佈局腳步也同樣活躍。

據惠州市公共資源交易中心掛牌結果資訊顯示，繼惠州市城投置業發展有限公司于8月27日以179460萬元摘得惠城區馬安新群上寮JD10-01、JD10-03地塊，以及惠州前興聯合投資發展有限公司9月16日100913.6萬元競得大亞灣西區板樟嶺南面SHN-04-04-08地塊後，惠州陷入了短暫的商住地交易“空檔期”。

然而，企業的腳步並未放緩。據記者從惠州世聯行專門監測研究惠州土地市場動態的相關機構獲悉，當前，企業進駐惠州擴大開發的意向仍然強烈，萬科集團、中海地産、奧園地産、招商地産、時代中國等多家房企均活躍在一二線土地市場，積極尋求合適的開發地塊。

“公司尋找合適的土地持續深耕惠州市場的理念一直都在持續，土拓團隊一直都在各個縣區到處看地，尋求在大灣區擴大佈局。”在惠州已佈局多個項目的地産上市公司負責土地拓展工作的羅姓負責人直言在公司的投資計劃裏，增加在臨深片區佈局已成為重要戰略，惠州土拓團隊則在全力落實這一發展策略。

惠州市資深地産策劃人余鶴皋則指出，粵港澳大灣區、深圳先行示範區，惠州積極搶抓“雙區”建設機遇，産業人才集聚發展、城市品質提升，城市的發展潛力和價值已經成為企業投資的共識。但他也表示，在信貸環境持續緊收、個別房企經營不善引起行業信任危機背景下，市場短期的銷售確實出現了一定壓力，也需要一個適應和消解的過程。

調控

完善體系，不斷防範市場風險

得益於近年來惠州樓市調控工作的持續深化，惠州樓市潛在的市場風險也正在逐步消退。

記者注意到，企業在9月扎堆推售直接帶來了10月市場競爭的加劇。在備受企業關注的國慶期間，降價促銷成為企業的普遍操作。從節後以來最新的網簽數據來看，10月8日以來的日均網簽成交新房約194套，對比9月的日均交易表現回暖明顯，降價促銷切實帶來了明顯成效。

“自己之前也在項目看過房，挺喜歡的，這一次的價格確實很實惠，遠遠低過了自己的預期就趕緊下手了。”在位於博羅的恒福山語海項目，市民謝輝抓住了國慶特價房的機會，在這基礎上獲贈了一個停車位和200個月物業費的減免。

與此同時，部分企業違規銷售行為也開始出現。返首付款、低過備案價格10%的超低折扣等行為也屢有出現，引起了市場購房者的猜疑。

“為什麼這麼便宜？企業違規低價為什麼也能夠銷售？企業是不是要撐不住了？”余鶴皋介紹，由於某頭部房企當前面臨的困境，企業的違規降價和甩賣進一步加劇了市場購房者的焦慮和不信任感。

值得注意的是，得益於惠州搭建起的完善調控體系和動態化的市場巡查機制，調控措施的嚴格落實有序引導企業行為的規範。

針對該違規銷售行為的出現，惠州市博羅縣住房和城鄉建設局及時發佈了《關於規範商品房銷售行為 保障消費者（購房人）合法權益的告知書》，提醒消費者科學、理性和合規購房。同時，嚴厲打擊違法違規預售和擾亂市場秩序行為，引導企業合規銷售，保障購房者合法權益。

惠州及時施策防範惡意降價帶來市場風險的舉措在省住建廳發佈的《廣東省商品房交易風險提示》也得到了認證。據省住建廳10月13日發佈的該提示條款顯示：“房地産開發企業以一次性付款、團購費、定金抵購房款等名義明顯低於市場價格銷售商品房的即是風險”，提醒市民理性購房，預防企業的惡性競爭。

除了即時施策規範市場，惠州樓市調控工作的持續深化還體現在市場風險的有效防範層面。

在備受社會關注的某頭部房企在全國多地均陷入交付難題的問題上，惠州市場則表現平穩。在惠州市政府網路問政平臺上，針對博羅龍溪恒大禦府業主詢問項目能否順利交樓的問題，該縣住建部門回復除介紹了縣委、縣政府協調和處置措施，同時指出當前博羅住建部門擁有一套完整的房地産管理體系，等復工復産方案確定後將迅速動工，加快施工效率。

“不只是博羅，類似的情況在惠陽、惠東等各個縣區都已得到了有序推進。惠州前期搭建起來的完善調控體系肯定能夠保護好小業主的合法權益。”惠州市住建局相關負責人對此坦言，惠州樓市調控始終堅持全市“一盤棋”，針對項目建設銷售早已實現了全流程管控，能夠有效地防範市場風險。

周玉仁則表示，惠州在過去的五六年搭建起了完善的調控體系，有了非常成熟的防範風險和化解風險的機制。針對目前備受市民關心的恒大、新力和藍光等企業面臨的問題，惠州早已有了成熟的應對措施，以避免樓盤爛尾局面出現。