杭州第二批集中供地遇冷:平均溢價率4.6%,9宗地塊底價成交

來源:新京報 2021-10-13 07:49:37

作為樓市風向標、賣地大戶杭州的土地市場也“入冬”了。

10月12日,杭州第二批集中供地正式開拍,共計出讓14宗地塊,總規劃建築面積174萬平方米,總起始金額246.2億,總成交金額257.5億,平均溢價率4.6%。從拿地房企來看,杭州本土企業綠城、濱江、杭房、杭州地鐵、興耀、中天均有斬獲,其中綠城和杭州地鐵拿地宗數最多,各自競得2宗地塊;除此之外,中海和金隅也各獲得1宗地塊。

對於此次杭州土拍的成交情況,中指研究院浙江分院常務副總高院生點評稱:“本次土拍有三個特徵,一是有17宗地塊終止出讓;二是開發商拿地更為理性;三是拿地房企轉變為本土房企居多。”

綠城摘得兩宗地,中海近60億斬獲拱墅區一地塊

在首輪集中供地中並未出手的“杭州一哥”綠城集團,此次經過22輪競價,以總價21.13億元競得蕭政儲出[2021]48號地塊,折合樓面價24058元/平方米,溢價率11.04%;該地塊也成為本次土拍中溢價率最高的地塊。

與此同時,綠城+西房+坤和聯合體以總價29.15億元競得臨平區臨平新城星橋片區M-21地塊,樓面價13607元/平方米,溢價率4.67%。但是,從盈利空間來看,克而瑞分析稱,該地塊的名義樓面價為24058元/平方米,而商品住宅限價37500元/平方米,名義地房比為64%,剔除10%的配建公租房外,地房比為71%,盈利空間薄弱。

同樣作為杭州本土龍頭房企,濱江集團也有所斬獲,以17輪競價、總價20.72億元競得蕭政儲出[2021]49號地塊,折合樓面價23480元/平方米,溢價率8.37%。

在本土具有競爭力的房企中,德信地産也以底價約6.36億元摘得蕭山區新河村老十房1號地塊,樓面價7042元/平方米。

除了本土房企多有斬獲外,值得關注的是,中海地産經過36輪競價,大手筆斥資約59.7億元拿下拱墅區運河新城單元GS1003-R21-22地塊,樓面價25365元/平方米,溢價率6.23%。而來自北京的金隅地産以總價約38.18億元競得上城區彭埠單元R21-31地塊,樓面價30409元/平方米,溢價率7.91%。

整體來看,在杭州此次集中出讓的14宗地塊中,有5宗地塊有不同程度的溢價,但溢價率均不高,另外9宗地塊則均以底價成交。因此,14宗地塊平均溢價率為4.6%,且全部地塊都未觸發搖號。

成交量價雙降,杭州第二批集中供地降溫明顯

無論從供地規模、成交金額,還是從競爭激烈程度、溢價率等方面指標,與首輪供地相比,杭州第二輪供地明顯由熱轉冷。

從出讓地塊數量來看,第二批供地出讓宗數從57宗縮減到了31宗再進一步減少至14宗。值得注意的是,在正式開拍的前一天(10月11日)晚間,杭州市規劃和自然資源局發佈公告終止17宗地塊的出讓,終止數量佔比達55%,其中終止的地塊不僅包括10宗“競品質”試點地塊,還有杭騰未來社區、良渚客廳、翠苑商住等熱門地塊。

除了入市地塊數量銳減外,杭州此次土拍成交總金額257.5億元,相比首輪供地的1178.2億元相去甚遠。同時,相比于首輪供地中高溢價的表現,本次房企拿地趨於理性,大部分地塊底價成交。據克而瑞測算,杭州此次土拍整體平均溢價率僅有4.6%,較首輪下降了21個百分點。

“杭州第二批集中供地遇冷,土地市場降溫明顯,從造成這種現象的原因來看,一方面是受到房企資金壓力影響,銀行房貸額度緊張,放款速度放慢,房企回款壓力增大,同時房企融資渠道收緊;另一方面在於土拍門檻的提升,從禁‘馬甲’、限制拿地宗數、提高保證金比例、競品質地塊需先提供建設方案且需現房銷售等多角度提升要求,一定程度上也削減了開發商拿地熱情。”高院生表示。

而對於本次成交地塊的盈利前景,克而瑞分析稱,本次成交的核心地塊成本壓力依然較大,遠郊地塊暗藏去化風險。其進一步分析稱,對於本次土拍中底價成交的地塊,即使剔除配建公租房等情況,也存在一定的盈利空間,但考慮到這些地塊多位於臨平、臨安、錢塘等遠郊區域,在當前市場下行的大背景之下,未來去化仍存在一定的風險,因此本次土拍這些地塊底價成交也在意料之中。

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備註:結果為初步測算,具體要結合地塊具體情況。數據來源:CRIC整理 


(責任編輯:王永超)
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來源:新京報2021-10-13 07:49:37
10月12日,杭州第二批集中供地正式開拍,共計出讓14宗地塊,總規劃建築面積174萬平方米,總起始金額246.2億,總成交金額257.5億,平均溢價率4.6%。
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