當彩生活在收購協議上簽字的那一刻，唐學斌的心中是不捨，還是難過，抑或是解脫？

回顧彩生活的發展歷程，這一試圖跟傳統物業管理行業劃分界限的“新物種”，在經歷了狂飆突進的20年後，最終卻不得不委身於物業管理行業巨頭碧桂園服務，可謂“屠龍少年終被屠”。

歷史沒有如果，只有結果。站在彩生活這個物業第一股賣身後的全新時點，有必要對彩生活進行一次深度的復盤，條分縷析，方可做到前事不忘，後事之師。

來源：碧桂園服務公告

緣起 新物種的探索

1998年7月，國務院發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣佈從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。截至1998年底，全國已經全面停止實物分房，中國城鎮住房制度發生了一次根本性的轉變。

在住房制度發生深刻變革的同一時期，剛從同濟大學畢業幾年的唐學斌陰差陽錯的進入了物業行業，並開始了其跌宕起伏的物業生涯。公開資料顯示，唐學斌于1997年至2001年任職于中海物業管理有限公司，最高職位為公司副總經理，主要負責管理工程部門。

回顧物業行業的發展歷程，1981年，內地第一家物業管理公司在深圳註冊成立，同年廣州東湖新村小區成立全國第一個物業管理處，開始物業管理服務工作。但直到2003年第一部《物業管理條例》正式頒發，物業行業才真正意義實現了有法可依。

在物業行業邁入規範化的前夕，唐學斌毅然決然的拋棄了鐵飯碗，選擇從中海物業離開，投身物業行業市場化發展的大潮，參與創立了後來多次成為行業焦點的彩生活。

2002年，唐學斌正式加入彩生活前身，並負責其營運及管理，同時也擔任彩生活多家附屬公司的總經理。

從2002年到2011年的十年間，彩生活的發展一直波瀾不驚。同期，中海物業在中海地産的哺育下，始終保持高速發展。

招股説明書顯示，在2011年，彩生活實現營收1.47億元，直到2012年，彩生活的營收仍然不足2億元，僅為1.97億元。而在2012年，中海物業的營收高達14.45億港元，遙遙領先於當時的彩生活。

看到自己苦心經營十餘年的彩生活與老東家差距如此之大，想必唐學斌的心中充滿了苦澀與不甘。

北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬曾多次提及，中國上市物業公司的格局，很大程度上由其身後的地産公司決定。彼時尚且規模有限的花樣年，註定無法為彩生活提供足夠的協助，彩生活的發展，高度依賴於自身發展的張力。

窮則思變的彩生活，迎來了千載難逢的良機，那就是中國移動網際網路行業的大發展。

2012年，中國移動網際網路大爆發，移動應用與消息流型社交網路並存，體現了網際網路的社會價值和商業價值，並呈現出空前繁榮的景象。同年，社區O2O進入了萌芽發展期，並在2013-2014年開始受到資本關注。

移動網際網路的發展與社區O2O的爆發，為苦苦思索如何彎道超車的唐學斌提供了全新的思路與截然不同的發展思考。在彩生活的招股説明書上，明確的寫出了彩生活將繼續發展線下及線上服務平臺，並提升彩生活網站的客戶服務品質及使用量。

2013年，彩生活首款社區服務應用“彩之雲”APP正式上線。彩之雲具有入口概念的服務，如繳費、投訴、維修、租房、裝修等，同時還有與用戶生活緊密相關的服務，例如微商圈、便民服務等。

為了增加用戶粘性，彩生活開始建立生態圈。在2014年增加了理財板塊，並和嘿客、京東、海外直購網站等建立了合作。

時間來到了2015年，社區O2O熱潮逐漸退去，但彩生活加碼社區O2O的決心卻未曾改變。公開資料顯示，彩生活一直在嘗試通過並購物業公司併為物業公司提供顧問服務來推進社區O2O服務，其中並購物業公司後通過實施標準化、集約化、自動化的物業管理服務來降低成本，提升效率，大幅提高物業服務的盈利能力，進而孵化社區O2O業務的發展。

2017年，唐學斌更是公開表示，彩生活計劃在三年內，也就是到2020年，實現25億平方米管理面積規模。彩生活也將從一家物業管理公司完全轉變為一家網際網路公司，專注于物業管理公司服務平臺的搭建。唐學斌同時表示，如果不蛻變成網際網路公司，等待的就是滅亡。

結果想必大家都知道了，彩生活並沒有蛻變成網際網路公司，同時核心資産也被售賣，唐學斌更是早早消失在臺前。

某種程度上，唐學斌的言論，似乎也是正確的。

浮沉 3000天的盛衰

2012年10月30日，唐學斌獲委任為彩生活的董事；2014年6月11日，彩生活上市前夕，唐學斌被調任為執行董事，並擔任彩生活行政總裁。2021年9月28日，碧桂園服務發佈公告稱，其旗下碧桂園物業香港與彩生活簽訂股權轉讓協議，彩生活服務的核心資産鄰里樂將以不高於33億元的總代價被收購。

從謀劃上市並進行人員調整，到唐學斌一步步退居幕後，再到核心資産被收購，彩生活走完了自身3000余天的上市路。

這是一條快速衝頂、緩慢下降同時各種意外交織的路。

2014年6月30日，彩生活正式登陸港交所，掀開了物業公司奔向資本市場的帷幕。2014年7月3日，上市僅四天，彩生活即以55.6億港元市值反超母公司花樣年控股，實現了自身在資本市場的大跨越。2015年4月，彩生活股價、市值頻創新高，股價最高接近13港元，市值最高接近200億港元。

來源：彩生活招股説明書

而當時持股比例超20%的唐學斌，也一度成為物業從業人員在資本市場的代言人。

但當時沒人敢相信，這會是彩生活在資本市場的最高光時刻。

其後，彩生活開始了自身如流星劃過夜空般的墜落之旅。

2015年5月到8月，彩生活股價重挫超過60%。隨後，彩生活股價更是連續緩慢下跌，除了兩次短暫的反彈，彩生活的股價均呈下行趨勢。2021年9月21日，彩生活收盤報2.23港元，創歷史新低。

彩生活和唐學斌不是沒有想過辦法，但是種種試圖拯救頹勢的努力最後卻都如過眼雲煙般，曇花一現。

從規模擴張到加碼社區O2O，再到收並購與發力高端物業同時並表優質資産，彩生活的努力不可謂不小，改革的決心不可謂不大。

規模方面，截至2013年12月31日，彩生活合約管理建築面積及顧問服務面積分別為0.63億平方米及0.28億平方米；2014年，彩生活的合約管理總建築面積暴漲至2.25億平方；2015年，彩生活的合約管理總建築面積增至3.03億平方米。截止2018年12月31日，彩生活合約管理總建築面積達到了5.54億平米，合作面積達到了5.69億平米，平臺的服務面積總計11.22億平米。

規模擴張的同時，彩生活在社區O2O方面也並未鬆懈。

公開資料顯示，在2016年底，彩生活打破了原有的社區服務管理理念和模式，主張轉型做網際網路平臺，通過培育高毛利率的增值服務挖掘利潤空間；2018年3月，彩生活轉型主打産品彩惠人生正式發佈，顯示其依然堅持O2O發展戰略的決心。在彩生活2018年業績發佈會上，彩生活CEO唐學斌表示，彩生活2019年的“綱”就是彩惠人生，彩惠人生將是彩生活新時期看英雄、論成敗的關鍵所在。

根據彩生活2019年報，截至2019年12月31日，彩生活生態圈註冊用戶數增加至約0.36億人，其中生態圈活躍用戶數增加至0.17億人。在2019年，彩生活線上平臺累計GMV約為121.3億元，同比增長28.4%；增值服務收入累計4.01億元，毛利率保持在92.6%的相對高位，貢獻溢利31.3%。

此外，彩生活也開始在高端物業領域頻頻發力。

2015年2月，彩生活斥資3.3億元收購開元國際100%股權；2018年2月，彩生活又以20.12億元的代價收購深圳萬象100%收益權以及萬象美（原萬達物業）100%股權，這也標誌著彩生活將正式並表萬象美。與此同時，開元國際與萬象美，也是彩生活高端服務的主要平臺。

但上述這些動作，除了帶來股價的兩次小幅反彈外，並未激起任何水花。而每次反彈之後，迎接彩生活的，都是更大的跌幅。

直到2021年9月21日彩生活股價創歷史新低，直到彩生活服務的核心資産鄰里樂被碧桂園服務收購並停牌至今。

彩生活董事會主席潘軍在2018年3月20日的投資者見面會上表示，“我認為彩生活應該是千億級的公司，而不應該是現在這樣的狀況。按照同行面積，可以看到彩生活的價值，取決於投資者對我們的觀點。我們實際上是臺上的舞者，你們的掌聲越熱烈，我們的表演越精彩。”

事到如今，無論觀眾的掌聲如何熱烈，潘軍都再也沒有表現的機會了。

看遍群山萬重，未曾想出發時已是巔。

抉擇 新思維的無措

在3000天的浮沉史中，彩生活曾經試圖扭轉發展的航道，但後來的結果表明，彩生活的調整為時已晚，資本市場反響平平。

或許，快速發展的訴求與新思維使得彩生活和唐學斌忘記了，服務是有價的，滿意度是很貴的，客戶不滿意後果是很嚴重的。

更重要的是，面對這一切，網際網路是無能為力的。

此時回頭，再看當時彩生活的企業介紹，似乎更像是一場黑色幽默。

“彩生活物管模式是建立在網際網路、移動網際網路、物聯網與雲計算等高新技術基礎之上的一種全新的物業服務與運營模式。彩生活服務模式是一種全新的物業服務理念，在房地産開發及運營上，創造性地將“房子+社區+技術+服務”完美地結合起來。彩生活通過網際網路和雲計算技術，為社區業主提供全家全生命週期的居家生活 服務體驗，並致力於建立一個滿足用戶需求的資訊産品服務交流平臺。”

一個無法否認的現實卻是，直到今天，尚未有物業公司真正的將網際網路、移動網際網路、物聯網與雲計算等技術較為成熟的運用在日常管理與服務的過程中，更遑論建立一個滿足用戶需求的資訊産品服務交流平臺。

而直到2019年，彩生活仍然在強調，將社區新零售模式與交納物業管理費的場景結合，住戶通過“彩惠人生”購買日常生活所需的商品和服務，扣減住戶所需要繳納的物業管理費。

隨著時間的推移，彩生活也漸漸的放棄押注網際網路的發展戰略，網際網路模式也隨著2019年彩生活高層人事的變動戛然而止。

來源：彩生活官網

2019年9月，彩生活執行董事新增潘軍、陳新禹，兩人原為非執行董事；唐學斌辭任行政總裁，獲委任為首席執行官，並繼續為公司執行董事；黃瑋獲委任為行政總裁，同時繼續為公司執行董事，執行董事由2人擴充到4人。2019年12月，彩生活再發公告，唐學斌調任為公司非執行董事並辭任首席執行官，僅繼續擔任公司副董事長；同時，其首席執行官及提名委員會成員身份將由行政總裁黃瑋接任，薪酬委員會成員身份則被執行董事陳新禹取代。這也意味著彩生活開始對以往發展戰略進行反思，並逐步開始轉型。

公開資料顯示，黃瑋此前負責開元國際及萬象美的管理及整合，也是彩生活高端服務平臺的主要推動者。

但困擾彩生活的新問題接踵而來。彩生活過去幾年來形成的標簽能否輕易被撕掉？開元國際、萬象美、彩生活社區能否進行有效的整合？項目本身及客戶能否接受？

2021年3月，黃瑋辭任彩生活執行董事及首席執行官，正式宣告彩生活進軍高端物業領域並扭轉自身形象與發展路徑的努力失敗。

這裡可以插一句題外話，那就是為什麼網際網路面對物業管理會無能為力。

物業行業作為一個服務行業，滿意度和服務都是有價的，甚至很貴的，彩生活的盈利能力根本不足以支撐自身如此巨大的投入，錦上添花的網際網路行業，終究做不到雪中送炭。

以某央企物業公司為例，為了提升其某代表性項目的客戶滿意度，一年投入數百萬元，通過加裝樓層垃圾桶、進行公區更新改造等方式，滿足業主訴求，最終將滿意度從不到60分提升到90分以上。然而，該小區總戶數僅有300余戶，物業公司戶均投入接近1萬元。

若照此計算，彩生活為了客戶滿意所需投入的資金，可能高達數百億元之巨。

而這巨大的代價，起因僅僅是發展初期公司路徑選擇上的一個小失誤。

壞的結果往往源自無效的行動，無效的行動總是誕生於認知的不足。或許，再來一次，唐學斌的新思維，會更加的全面完整；成功的可能，也會更大。

回首 被註定的結局

有人摸索著前往羅馬，有人生來就在羅馬，也有人生在羅馬卻莫名其妙被抄家。

從結果來看，彩生活與唐學斌，既是摸索著前往羅馬的物業探路者，也是誤入歧途疊加家門不幸的行業獻祭者。

回顧彩生活的成長歷程，其快速發展過程中的三大利器，最終化身為了噬主的三大黑洞。而這三大利器與黑洞，分別為：低價項目、酬金制以及O2O。

低價中標項目與頻頻出手低端項目，是彩生活發展過程中繞不開的話題。

早在2005年6月，彩生活便以1.58元/平方米的超低價格和深圳在建樓盤“左庭右院”的開發商正式簽約。

在2013年彩生活開始快速擴張之後，其單位在管面積貢獻的物業費出現持續下滑，表明彩生活在快速的擴張過程中，新納入管理的住宅社區品質低於原有住宅社區，新納入管理的住宅社區的物業費水準更低，導致單位面積物業費出現下滑。

而在2014-2016年規模狂飆突進的3年中，彩生活的物業費範圍下限被頻頻刷新。以深圳為例，2014年酬金制收費項目中，物業費最低價為0.5元/平方米/月，2016年物業費最低價則降至0.4元/平方米/月；在華南（不包括深圳），2014年酬金制收費項目中，物業費最低價為0.6元/平方米/月，2016年物業費最低價則降至0.3元/平方米/月，降幅高達50%。包乾制收費項目中，2014年深圳的項目物業費為3.5元/平方米/月，2016年深圳的項目物業費最低價則降至1.0元/平方米/月。

在物理管理費用創新低的同時，唐學斌還曾表示，物業管理應該從管理轉向服務，如果增值服務做得好，物業管理費用甚至可能“零費用”。

然而，事實證明唐學斌太過於理想化了。

由於低價項目往往面臨收繳困難、管理難度大、維護成本高等問題，為了規避風險，彩生活在此類項目中頻頻使用酬金制收費模式。

酬金制即物業管理公司收取業主的物業管理費，向業主提供各種服務，並按一定比例在物業管理費中提取適當酬金作為物業報酬，物業管理費結余歸業主所有，不足則由業主繳納管理費補足。這一方面可以避免物業費不足出現虧空需要自身彌補，也可以穩定計提利潤並提高物業公司整體盈利水準。

但酬金制雖然可以短時間內提高物業公司的盈利表現，但如果前期預收物業費不足，則需要業主後期補繳。如果業主拒絕補交，在現有情形下，物業公司往往選擇降低服務內容與品質，最終造成業主、項目與物業公司三輸的局面。

廣東省物協當值執行會長楊國賢曾表示，物業管理行業未來前景如何、有多大想像空間，最終要看物業管理行業能在國家發展過程中做什麼、做多好。

彩生活新委任及終止面積的變化從側面説明瞭這一問題。2016-2021年上半年，彩生活新委任面積分別為3656萬平方米、5116萬平方米、6994萬平方米、2204萬平方米、767萬平方米、619萬平方米；終止面積分別為1207萬平方米、1044萬平方米、929萬平方米、1547萬平方米、611萬平方米、475萬平方米；新接管面積與退出面積的差值分別為2449萬平方米、4072萬平方米、6065萬平方米、657萬平方米、156萬平方米、144萬平方米。轉捩點發生在2018-2019年兩年間，2018年彩生活新委任面積創新高，新委任面積與終止面積差值達到6064萬平方米；2021年上半年新委任面積則創新低，差值驟降至144萬平方米。若此趨勢持續，彩生活營收與在管面積將雙雙面臨下跌的局面。

如果説終止面積大幅增加只是表像，那麼客戶不滿意可能就是背後的原因。2019年彩生活業績發佈會上，彩生活方面表示：“公司在網際網路長期的、持續的、大規模的投入，客觀上擠壓了基礎物業的利潤，導致基礎物業品質不能得到有效的保障和提升，而在品質、客戶滿意度下降之後，物業費收繳率也有所下降。“由此可見，彩生活方面也意識到了問題。

社區O2O的影響更加簡潔明瞭。除了上市期間成為公司高管四處演講的資本併吞噬了彩生活大量的資金外，其並未給彩生活帶來新的發展路徑以及持續增長的新的利潤點，反而干擾了彩生活的發展重點並耽誤了寶貴的轉型的時間。

廣東物協副會長魯軍曾表示，當下無論是關於內部管理、增長還是其他方面，物業行業大多都是借用其他領域方法論，並沒有形成自己的發展範式與內在邏輯。無論是某些頭部物業公司提到的創造需求，還是規模效應，都很少有企業去思考這些理論在物業行業的正當性、必要性與意義。

最終，在物業行業O2O紛紛爆雷的情況下，彩生活的O2O也正式消失在其2020年的年報中。

只有當結局塵埃落定，從業人員及局中人才會發現，原來，通往地獄的路，從哪個方向走都是暢通的。

悲歌 急加速的墜落

內憂外患，彩生活的結局早已註定；家門不幸，彩生活只能加速向下。

2018年下半年至今，轟轟烈烈的物業上市潮持續推進。據筆者不完全統計，2018年11月至2021年7月，A+H股共有43家物業公司新上市，平均下來每月都有超過1家物業公司上市。

當稀缺不在，那些美好的濾鏡將再也描繪不了未來。

對於近期頻頻經歷人員變動與七年之癢的彩生活而言，原有的品牌與發展路徑已經難以支撐自身的估值體系，新的發展模式勢在必行。

2021年7月26日，花樣年控股和彩生活聯合發佈公告，擬分拆旗下商業及綜合混合用途物業業務至香港聯交所單獨上市。預期于建議分拆完成後，新的上市公司將從事提供有關商業物業、綜合混合用途物業、公共設施、工業物業的物業管理服務及商業營運服務。

這是彩生活遭遇的真正意義上的第一次危機，雖然並未最終落地，但彩生活這一上市主體實際上已經岌岌可危。

未曾想到，不久之後，禍起蕭墻。

近日，彩生活母公司花樣年控股發佈公告稱，花樣年針對2021年10月4日到期的、餘額為2.06億美元的美元債未能按時償還，構成債務違約。

此前的9月22日，花樣年控股還公開表示：“公司經營情況良好，運營資金充裕，不存在任何流動性問題。”

顯然，花樣年的流動性存在問題。而彩生活，已經並且無可奈何的成為了挽救花樣年的墊腳石。

2021年9月28日，碧桂園服務發佈公告稱，其旗下碧桂園物業香港與彩生活簽訂股權轉讓協議，彩生活服務的核心資産鄰里樂將以不高於33億元的總代價被收購。

公開資料顯示，交易完成後，碧桂園服務將持有彩生活幾乎所有核心資産，包括萬象美物業、開元國際以及長白山旅遊度假區物業等。

2015年和2018年初，彩生活分別以3.3億元和20.12億元收購了開元國際和深圳萬象100%收益權以及萬象美100%股權。在物業公司估值水漲船高的當下，這個價格，花樣年還是割了不少肉的。

而割肉的結局，是花樣年的一絲生機，也是彩生活的轟然落地。

彩生活，基本確定要再見了。再見，很可能將再也不見。

後記

時鐘撥回到兩年前，彩生活的一紙公告，宣告唐學斌時代的結束。其透過Splendid Fortune持有的彩生活的權益，預計也將很快兌現離場。

隨著彩生活成為空殼，這個物業行業第一股，終究沒有扛過七年之癢。

一個時代已經結束了，那個時代很模糊，很不確定，背景不是最重要的因素，但充滿了探索與拼搏的希望。

一個時代已經到來了，這個年代很雷同，很浮誇，規模成為了最重要的訴求，但不知道還有沒有希望。

一個時代轉身的背後，必然有無數的事情將要發生，誰又能笑到最後？

從效率優先兼顧公平，到公平優先兼顧效率，物業行業的發展之變與發展之思，靜待終局。