自2020年8月住建部提出房地産行業融資管理新規“三條紅線”，已過去近一年。在此期間，房企越來越多地認識到企業現金流管理的重要性。

2021年，各家房企的年中報披露後，我們篩選了60家典型的樣本房企，從歷年的經營性現金流、投資性現金流凈額以及融資性現金流凈額變化中發現：當前，房地産行業整體正在逐步減少對融資的依賴，同時更加注意銷售回款，以及進一步加強項目運營管理的精細化程度。

房企普遍加大了償債力度

從60家房企歷年的現金流情況來看，2017年是一個重要的轉捩點。2017年，60家房企融資性現金流凈額達到峰值8053億元，同比增長128%；同時經營性現金流為緊平衡，為凈流入35億元；在當時行業收並購現象加劇下，投資性現金流凈額為歷年最高，為凈流出5070億元。整體而言，房地産行業依靠融資來驅動投資發展，對融資依賴程度較高。

2017年之後，隨著融資環境不斷收緊，60家房企融資性現金流凈額規模被動下滑，2018年、2019年及2020年分別下降了36%、54%及49%。直到2021年上半年，60家房企融資性現金流凈額首次為負，凈流出達到657億元。“三條紅線”政策出臺後，多數房企進一步加大了債務償還力度，控制投資節奏，以期實現財務平衡。

數據顯示，2020年，60家房企經營性現金流凈額為凈流入3151億元，為歷年最高，首次超過了融資性現金流凈額。2021年上半年，60家房企經營性現金流凈額為凈流入1090億元。我們預計，2021年全年的經營性現金流或將進一步增加。

過半企業加強銷售回款

從2021年上半年60家房企的經營性現金流來看，大多數企業都加大了銷售回款力度，有35家房企(佔比約58%)的經營性現金流凈額同比發生了增長，且為凈流入狀態，其中同比增長最多的為碧桂園、綠地、首開三家企業。

有20家房企(佔比約34%)的經營性現金流為凈流出狀態，其中保利發展為凈流出248億元，為經營性現金流凈流出最多的房企。 有30%房企的經營性現金流表現不及2020年同期。

更多房企在積極還債，融資驅動模式仍佔主流

在研究過程中，我們將經營性現金流與投資性現金流凈額的總和作為房企日常經營的現金流，並將其與融資性現金流凈額進行比較，把房企分為四類。

第一類：“房企經營+投資性現金流凈額”大於0，且融資性現金流凈額大於0，這類房企持有相比以往更多現金，歸類為財務改善型。以華發股份為典型，2021年上半年，公司持有現金達592億元，較年初增長36%。

第二類：“房企經營性現金流+投資性現金流凈額”大於0，但融資性現金流凈額小于0，這類房企為積極還債型。2021上半年，有35%的房企為積極還債型，典型如綠地控股。預計在“三條紅線”等新規下，積極還債型房企的數量佔比在未來仍有望繼續擴容。

第三類：“房企經營性現金流+投資性現金流凈額”小于0，但融資性現金流凈額大於0，這類企業為融資驅動型。研究結果顯示，2021年上半年，樣本企業中仍有40%的房企為融資驅動型發展模式。未來這類房企，我們認為應注意加快銷售回款，以保證現金流的安全。

第四類：“房企經營性現金流+投資性現金流凈額”及融資性現金流凈額均小于0，此類企業在當前環境下為風險警惕型。2021年上半年，該類型房企佔比達到18%，此類型企業未來應注意發展的投資節奏、投資力度及財務健康。

下半年房企要多關登出售回款

從研究結果看，融資驅動型房企在60家房企中仍佔有一定比列，這表示在新時期下，仍有部分房企的經營策略沒有發生明顯變化，依然採用傳統的融資推動規模的發展方式。

此外，還需要警惕的是，2021年上半年的融資驅動型房企中，有58%的企業融資性現金流無法完全覆蓋經營及投資性現金流支出。我們認為，下半年這類企業應更加重視銷售回款，做好現金流管理，以減輕企業財務壓力，防範債務風險。

整體來看，“三條紅線”之下，房企的有息負債規模增長受到一定限制，甚至出現了下降趨勢。行業整體對融資的依賴度正逐步下降。未來，房企將更加重視企業銷售回款、週轉效率以及項目運營管理的精細化程度。同時，企業拿地將更加審慎，對新拿地塊的現金流回正週期和相關利潤率將提出更嚴格的要求。