截至9月22日，全國22城第二批次地塊出讓進程已經過半，廈門、福州、蘇州等10個城市率先完成出讓。觀察可以發現，相較于首輪集中供地，溢價率下降、流拍率上升成為本輪土拍的顯著特徵。

研究機構認為，在政策調控和房地産金融審慎管理走向常態化的情況下，房企拿地意願受限，預計後續競拍的城市土地市場也將降溫。二批次流拍和撤牌地塊較多的城市，或進一步優化土拍規則。

多城下調溢價率上限 提高參拍門檻

由於土拍規則調整，在第二次集中供地過程中，多個城市的土地出讓出現延期或重新掛牌，例如，深圳、杭州、青島均停止掛牌之後重新掛牌，福州、濟南、瀋陽、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時間來看，很多本該8月集中土拍的城市，都延期至9、10月份。

根據中指研究院發佈的一份報告，在22個重點城市中，第二輪集中供地的土拍規則較首批主要呈現三點變化：首先，競拍規則優化為“限價+搖號”。以廣州、南京、杭州、合肥為代表的多數城市溢價上限被下調至15%，降低房企的拿地成本。部分城市取消“競配建”和“競自持”，多數城市引入搖號作為競價達上限後的最終環節。其中，上海和蘇州實行“一次報價”，無錫、福州等11個城市“搖號”出讓，北京、青島等6個城市則採取“競報高品質方案”。

其次，參拍門檻在多個維度被抬高。在開發資質上，重點城市第二批次地塊的出讓規則對競買人開發資質要求更加嚴格，包括資質級別、年限、聯合多主體等，在購地資金上，審查力度加強，除天津外的多數城市明確房企股東和購地資金來源“五不得”，上海、南京等城市須在土拍前後經由會計師事務所開展審查。

最後，品質相關標準提升。杭州、蘇州等10個城市在第二批集中供地中強調“品質”要求。其中，北京和合肥在設置最低品質標準的同時對部分地塊採用“競報高品質方案”方式出讓；青島、瀋陽等城市採取“競品質”方式，蘇州、成都等城市則出臺“定品質”細則。

流拍率上升 頭部房企拿地金額佔六成

二次集中供地伊始，多個城市都對土地溢價率的上限進行了限制，這被解讀為利好開發商，但仔細研讀規則後發現，嚴格購地資金來源、競建築品質等多個細則對開發商提出了更高要求。從大環境看，當前各類嚴調控政策頻出，熱點城市市場出現降溫趨勢，房地産行業整體形勢趨緊，房企拿地態度變得謹慎。

克爾瑞研究中心分析認為，從已完成二輪集中土拍的城市看，土拍規則的調整産生了一定的穩地價效應，土地市場普遍出現降溫。對比首輪集中土拍熱度來看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑。具體看，成交溢價率均較首輪土拍有所降低，尤其是濟南、天津等低熱度城市，溢價率降幅均在10個百分點以上；除廈門外，其餘7個城市二輪流拍率均大幅走高，瀋陽、長春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過30%。

中指研究院也稱，在住宅用地加大供應的情況下，廈門、無錫、成都等城市的成交規模雖然進一步走高，但土地市場降溫明顯，競價達上限的地塊比重較首批有所下降。長春、天津等市場較冷城市的上限地塊比重保持低位。成交樓面價方面，多數已成交城市二批次地塊成交樓面均價較首批有所下跌，青島和成都則受初始樓面價較高影響地價上漲。

對於後市，中指研究院認為，預計後續即將競拍的城市土地市場也將出現降溫，部分區位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點，進入競價最終環節的概率較高，利潤較低或出讓要求複雜的地塊出現流拍或撤牌的可能性高。

“二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或將進一步優化土拍規則。”該研究院還分析，為響應加強住房保障體系建設的要求，部分城市第三批集中供地或將加大保障性租賃住房用地供應，其中長春已明確表示第三批將以棚改用地和租賃住房用地為主，原則上不再供應住宅用地。

不過，在土拍遇冷大環境下，頭部房企仍表現斐然。克而瑞研究中心數據顯示，第二輪集中供地含宅地成交地塊中，成交前20房企拿地金額達到1047億元，佔成交總額的60%，且較首輪有4%的上升，其中，中海、保利、廈門建發位居前三。

中指研究院就認為，隨著土地市場熱度走低，拿地成本下行，第二輪集中土拍規則的調整將為資金穩健的房企帶來拿地機會，利於其以較低成本增加優質土儲。