進入三季度，一系列産業新政陸續出臺，從“雙減”政策到網際網路反壟斷，從設立北京證券交易所到“831”城市更新行動計劃，每一條新政都時刻牽動著北京辦公樓市場敏感的神經。中國經濟正在從高增長階段向高品質發展階段邁進，城市發展也正在從“增量時代”進入“存量時代”，城市更新已經上升到國家戰略層面。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示：在新的發展階段，各個城市都在積極出臺個性化政策，實施城市更新行動正在成為各個城市的共識。北京從定位“四個中心”開始，“疏解非首都功能”和“聚集高端産業和人口”就已經成為城市更新的核心目標。

8月31日，北京市人民政府發佈《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》。高力國際華北區副董事總經理陳難認為此次“831”新政的出臺，與之前政策最大的不同就是頒布了具體量化目標，同時明確了時間表。此次新政共涉及六大類更新項目類型，再次明確了城市更新並不限于舊樓改造、寫字樓和商業改造，同時也涉及工業廠房、老舊園區和公共設施等項目改造。政策明確了到2025年，重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統商圈改造升級，及有序推進700處老舊廠房更新改造、低效産業園區“騰籠換鳥”。

城市更新項目類型

高力國際華北區副董事總經理陳難認為“831”新政體現了城市更新所具備的三個核心價值，即社會經濟價值、城市經濟價值和資産經濟價值。社會經濟價值體現在産業升級和消費需求提升兩大方面，最終的影響是在城市GDP、稅收和就業方面的帶動作用。城市經濟價值體現在城市形象、居民幸福感和獲得感、人口素質等方面。資産經濟價值則更注重項目自身的再生價值，如樓宇再生價值。樓宇更新不僅能為産業提供更優質的發展空間，還可以吸引高素質人才，提升城市産業聚集效應。可以説，樓宇更新是城市發展和人口聚集的重要抓手，樓宇一邊承載著産業發展，一邊服務著辦公人群。從這個角度來講，樓宇改造的標準並不是越高越好，應該更注重市場和客戶需求。

城市更新具有的三個核心價值

高力國際通過對三季度政策和市場數據的解析看到，北京甲級寫字樓市場三季度依然實現穩定去化，市場需求已經回歸常態。雖然市場需求在三季度如預期出現了放緩，但從數據上看依然保持了較高的需求水準，達到21.5萬平方米。若剔除自用面積的影響，凈吸納量仍維持在17.1萬平方米。如果再細分需求來源，我們發現本季度的凈吸納量受到單一租戶的大宗租賃交易的影響很大，超過8萬平米，也就是説若剔除此交易影響，全市場凈吸納量僅為8.8萬平方米。由此可見，北京甲級寫字樓市場需求實際上已經回歸常態。在甲級寫字樓新增供應方面，隨著陽光金融中心在本季度入市，中服地塊北區所有在建項目均已入市，今年前三季度累計新增供應量達到57萬平方米。受益於前三季度旺盛的市場需求，空置率進一步降至16.7%，環比下降1.4個百分點。市場租金維持在341.1元每月每平米，環比微漲0.1%，這也是租金在連續9個季度下跌後首次實現企穩。

在子市場表現方面，CBD的表現可謂是一枝獨秀。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示我們從一季度就強調北京辦公樓市場的兩大特點：第一，東部市場租金性價比凸顯。從2018年二季度市場租金觸及最高點後，CBD子市場的租金已經回調超過12%，調整幅度僅次於燕莎和望京酒仙橋市場。CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優質辦公空間的子市場，同時也是唯一被劃入自貿區範圍的甲級寫字樓市場。第二，大面積需求和供給錯配問題依然嚴重。北京辦公樓市場依然存在大面積辦公需求和閒置辦公空間在地理位置上的錯配問題。整體上看，新增的大面積需求集中在中關村、上地和望京酒仙橋區域，而目前可利用的産業辦公空間大多集中在CBD和麗澤區域，而這兩個子市場也是目前租賃交易最火熱的區域。從今年前三季度的市場去化來看，CBD佔全市場凈吸納量的比重從Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，佔比逐季提升。

在成熟産業園市場方面，部分子市場短期內受“雙減”政策影響較大，但市場需求依然非常旺盛。 如寫字樓市場一樣，産業園市場本季度凈吸納量也出現回落，達到12.6萬平方米，空置率進一步降至16.9%，租金依然穩定在128.4元每月每平米。雖然本季度影響較大的事件是“雙減”政策後線上教育企業的退租，但該政策對全市場的影響非常有限，而且對於不同區域和樓宇的衝擊也不同。從區域來看，主要影響還是集中在望京酒仙橋，上地和中關村。從樓宇級別來講，甲級樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級樓宇和産業園項目中。據不完全統計，在甲級寫字樓中的退租面積佔比不到10%。由於線上教育企業普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，大面積騰退正好為其他企業的新增辦公需求提供了空間。同時，線上教育企業退出的面積多數具有嶄新裝修及辦公傢具，因此該類面積投入市場後非常受網際網路企業的歡迎。除了少數“專業”教培樓宇外，業主普遍持有樂觀態度，尚未出現過分擔憂後續出租的情況。

在産業園子市場的表現方面，北京經濟技術開發區（即亦莊産業園市場）在“兩區建設”一週年之際結出了豐碩的成果。在2020年，亦莊市場的空置率高達25%，僅僅一年時間，空置率大幅下降近15個百分點，到今年三季度僅為10.7%。凈吸納量在上個季度更是領跑所有子市場，今年前三季度平均凈吸納量更是超過5萬平米。市場快速去化的背後代表了越來越多的企業落戶經開區。根據經開區對外發佈的數據顯示，在過去的一年間，經開區新增外資企業47家，同比增長123.8%；新增儲備項目超過1000個，實現近200個項目簽約，總投資額超4,200億元，其中更有超過170個項目被納入“兩區”工作重點推進項目。從行業來看，經開區目前大力引進的企業主要以新經濟企業為主，其中包含新一代資訊技術、新能源智慧汽車、生物技術和大健康、機器人和智慧製造等産業。

展望第四季度，甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應待入市，對市場衝擊有限。高力國際研究部董事陸明表示雖然凈吸納量逐步回歸常態化，但由於新項目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場仍將持續去化，年末空置率將出現同比大幅回落。全年來看，年度凈吸納量預計將創10年新高，去年Q4 19.4%的空置率或將成為未來4-5年內的階段性高點。我們依然維持市場租金在今年四季度或明年一季度出現實質性企穩回升的預判。從中長期來看，北交所的設立為全國的創新型中小企業提供了更高效的資源配置平臺，特別是“十四五”規劃中所提及的“專精特新”企業。北京作為全國的科技中心，擁有全國最高的科研投入比例，最多的科研機構，相信北交所的設立將會使更多立足於北京的創新型中小企業受益。我們相信隨著這些企業逐步做大做強，將為北京辦公樓市場帶來新的需求增長極。