第二批集中供地規則持續細化 央企成土拍市場拿地“主力軍”

來源:中國網地産 2021-09-22 19:17:49

“兩集中”供地作為2021年的熱門話題備受關注。

第二批集中供地還在進行當中,相對於第一批集中供地而言,第二批集中供地走的些許艱難,不少城市出現延期出讓、終止掛牌、地塊流拍等現象。

據統計,目前有11座城市已經完成第二批次土地出讓,成交總金額2688.5億元。從成交結果中看,第二批集中供地中,民企身影明顯減少,央企成拿地“主力軍”。

半數城市完成出讓 央企漸成主流

各大城市第二批集中供地走得更加艱難。據中國地産統計,截止發稿時間,有11城已經完成土地出讓,9城發佈土地掛牌公告,僅剩鄭州、寧波未發佈掛牌公告。

第二批次集中供地規則持續細化 央企成土拍市場拿地主力軍_中國網地産

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從已經完成土地出讓的城市來看,廈門、長春、福州、天津等11城合計掛牌518宗地,成交353宗地塊,成交總金額達2688.5億元。除廈門平均溢價率達25%外,其餘城市基本以低溢價率甚至底價成交;長春、無錫、福州等多個城市均有地塊流拍或提前終止出讓,土拍市場整體降溫明顯。

值得注意的是,與第一輪土拍相比,第二批集中供地中拿地較多的均為央企。

其中,中海以85.46億元競得天津市3宗地塊、中鐵37.55億元競得天津6宗地、金茂35億元斬獲青島8宗地、中國鐵建74.32億元摘得蘇州2宗住宅用地。此外,五礦、保利華潤、招商蛇口、中國鐵建、北京城建等均有斬獲。

此外,本次拿地較多的民企為龍湖,分別在天津、合肥、無錫、長春、蘇州、成都等地均有斬獲,成交金額超百億。

多城調整土拍規則 上海加入“隨機值”

在第二批集中供地中,多個城市土拍規則的修改制定與第一批不同。據不完全統計,在第二批集中供地的過程中,深圳、蘇州、天津、濟南等10余個城市曾先後發佈延期土地出讓的公告,在修改土拍規則後,重新掛牌出讓。

第二批次集中供地規則持續細化 央企成土拍市場拿地主力軍_中國網地産

經過梳理髮現,不論是與第一批集中供地相比,還是各個城市之間調控政策的變化,第二批“兩集中”供地規則有共性,也有特性。其中,禁馬甲、競品質、限制土地價格的溢價率、審核購地金額的來源以及房企資質,成為各大城市的共識。

與第一批集中供地相比,第二批供地在溢價率方面更加嚴格。多城住宅用地溢價率上限調整為15%。其中,北京規定整體溢價率控制在10%以內,單宗溢價率不高於15%;天津地塊溢價由不高於50%下調至不高於15%;深圳地塊溢價率上限由45%降至15%等。

其次,嚴格競買準入機制,審核參拍房企的開發資質;對房企參拍地塊進行限制,禁止馬甲公司參與,提高拿地公平性,降低市場熱度;建立購地資金來源審查制度,競買方資金來源應為自有資金。

此外,部分城市取消了競自持、競配建、無償代建等規則,更加側重建築品質的保障。據統計,目前深圳、成都、廣州還有競自持規則,但天津、杭州已經取消;濟南、廣州取消了競配建規則,廈門、長春還在執行。成都還在實施競人才房規則。

在第二批集中供地中,部分城市上調保證金比例、禁止合作開發,提高房企參拍門檻。據悉,蘇州保證金比例統一上調至50%,南京部分地塊禁止合作開發。而武漢新的競拍規則顯示,在競拍達到出讓最高價仍有競爭的,轉為競一次性付款。

除了共性之外,部分城市因城施策,開始試點現房銷售。其中,在北京掛牌的43宗地塊中,大興黃村海戶新村地塊引人關注,該地塊引入“競現房銷售”試點,當競價達到合理上限價格後,轉入“競現房銷售”面積;當可出讓居住建築規模全部競報為“現房銷售”,轉入競高品質建設方案。需要注意的是,所在樓棟需在拿到竣工備案表後整棟現房銷售。而杭州也有10宗地明確要求現房銷售。

上海更是觸發新規則,引入“隨機值”。9月13日晚間,上海發佈第二批集中供地詳細公告稱,當競價進入一次書面報價階段,一旦有競買人報價相同,將觸發系統新增一個大於中止價且不大於一次書面最高報價的任一萬位整數“隨機值”。書面報價環節僅新增一個隨機值,隨機值可與競買人的報價重復。平均價為一次書面報價結束後所有有效報價的算術平均值(有三個及以上有效報價的,“隨機值”納入平均價計算),未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。

換句話説,一旦在一次書面報價階段出現競買人相同報價的,系統將自動産生一個隨機值,並被納入後續平均價的計算過程中,之後出價最接近這個平均值的房企就能拿到地塊。

由此可以看出,房企在上海拿地的隨即行將增加,考驗的不僅是拿地的房企的實力,更多了運氣的成分。

保利投顧研究院也表示,全國多城第二批集中供地規則的改變,更加聚焦于“控溢價”“房企資質”和“住房品質”上,意味著調控從單純“穩住地價”向“穩住實際地價”轉變。

規則生變 房企該如何突圍?

從上述規則中可以看出,相對於第一批次集中供地而言,第二批次兩集中供地規則更加嚴格。兩集中供地規則的不斷調整,對房企提出了更大的考驗,企業只有合理分配現金流、提高融資能力、改變拿地策略才能在競爭中突圍。

首先,面對兩集中土拍政策,房企內部投拓人員要提高自身專業度。集中供地新政下,城市研究、拿地策略、産品體系等的精準判斷,都將會對企業拿地成效産生重大影響。

其次,在現金流方面,房企應拓展銷售渠道,合理運用行銷戰略,加快庫存去化速度,提高變現能力,回籠資金;同時尋找更多的融資渠道,雙管齊下。

第三,提高産品品質。房企要不斷提升軟實力,為市場提供更好的設計、具有更好居住體驗、更過硬品質的住宅,只有高品質産品的保障,才能贏得更多購房者的信賴。

第四、制定符合公司的發展規劃,多元化佈局和發展,提高企業抗風險能力。房企可以緊盯國家發展規劃,在租賃市場、物管服務、老舊小區改造、社區養老等領域中尋求更大的發展機遇。

第五、合作共贏,多渠道拿地發展。房企要突破現有拿地模式,可以通過城市更新、合作開發、收並購等多元化的拿地模式來拓展土地儲備。在這一過程中,房企可以增大拿地優勢,實現抱團取暖,也可以抵禦風險。

(責任編輯:崔瑞婷)
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在第二批集中供地期間,各地接連出現延期出讓、終止掛牌、地塊流拍等情況。據統計,目前有11座城市已經完成第二批土地出讓,成交總金額2688.5億元。從成交結果中看,第二批集中供地中民企身影明顯減少,央企成為此輪拿地“主力軍”。
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