土地市場轉涼?杭州、成都等多城第二批集中供地現零溢價、流拍

來源:新京報 2021-09-17 09:50:52

葉落知秋,土地市場先感受到了秋天的涼意。9月15日,首批集中供地戰火最激烈的杭州,卻在第二次集中供地中遭遇了流拍,西部熱點城市成都的第二批集中供地首日也反響平平。

當天,杭州第二批集中供地10宗競品質地塊報名截止,有9宗地塊報名未達標,相當於提前宣告流拍,這一結果令市場感到意外,在首輪供地中,面臨高地價擠壓下只有“1%的利潤空間”,房企尚且你爭我奪,而僅僅過去4個月,杭州土地市場的風向就發生了轉變。

無獨有偶,成都第二批集中供地首日土拍中,共成交19宗地塊,有1宗地塊流拍,平均溢價率只有2.1%,15宗地為底價成交,這一結果也和首次供地大相徑庭。

截至目前,已經開展第二輪供地的城市諸如瀋陽、合肥、青島、福州等城市的土拍市場“平淡無奇”,且不少地塊均為底價成交,並未出現首輪集中供地時的“廝殺”場景。熱點城市集中供地轉冷的原因是什麼?土地市場真的“涼”了嗎?

杭州9宗競品質地塊提前“流拍”

土地市場由熱轉涼與第二批集中供地規則改變相關,隨著“遊戲規則”的重新設置,不少房企主動選擇“知難而退”。

例如,杭州在第二批供地中首次試水“競品質”,其規則是房企首先需提供建設方案,方案通過後開始競地價,競得後所建造的樓盤需通過驗收後才能進行現房銷售。同時,“競品質”試點地塊溢價率上限由10%調整為5%,在地塊達到上限價格之後,轉為線下搖號確定競得人。

從9月15日截止的報名情況來看,杭州的10宗競品質地塊中,僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求,其他9宗地塊因有效申請沒有達到規定門檻,無法進入後續正式競價環節,相當於提前“流拍”。

熟悉杭州市場的中指研究院浙江分院常務副總經理高院生分析稱:“昨日的競品質地塊的流拍基於以下原因,首先土拍新規的苛刻,競品質地塊需在高品質方案下現房銷售,且對企業參與土拍的數量和拿地資金來源進行限制和規範;另外,‘三道紅線’下房企拿地銷售比40%影響企業的拿地節奏。”

“此類流拍的直接原因便是競品質的約束。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進直接點評稱:“競品質涉及的工作量更大,房企需在品質優化方面不斷做方案,房企拿地和開發成本進一步加大。同時,現房銷售等約束也會使部分房企進行回避。”

同樣,成都第二輪供地在規則修改後採取“限房價、定品質、競地價”,凸顯出“品質”的比拼;並且在土地達到最高限價後,從搖號轉為“競自持保障性租賃住房”或者“競銷售型一類人才公寓”,這一做法也提前控制了土地的溢價率。而成都此次部分地塊的競拍中首次採取“競銷售型一類人才公寓”的做法,從“自持”變為“可銷售”,則為房企留下了利潤空間。

從成都首日的土拍結果來看,有近八成地塊為底價成交,競得房企以中鐵建代表的國企和成都本土房企為主。從競爭激烈程度來看,區域分化明顯,高新區和天府新區等熱點板塊依然有較為激烈的爭奪,而主城區的地塊表現相對平淡。

競拍規則改變,房企拿地更趨理性謹慎

第二輪集中供地過程一波三折,多個城市在“叫停”原先既定的出讓程式後重新調整競拍規則。從目前來看,熱點城市的競拍規則均發生了改變,比如,以“限房價”“嚴控溢價率”“嚴禁馬甲參拍”來降低市場熱度,以“搖號““一次性報價”“品質競爭”替代此前的“競自持”來降低房企的拿地成本和凸顯品質導向,以“資金來源”“付款週期”等保障安全。

在新的遊戲規則下,房企參與第二次供地將會更加理性和謹慎。在不久前的房企中期業績會上,萬科旭輝融創等房企紛紛表態不拿高價地,“以銷定投”“避開熱點地塊”“保障利潤率”成為房企不約而同的選擇。

此外,從監管政策來看,目前已被納入“三道紅線”試點的重點房企,被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%,這一指標也進一步約束房企拿地的投入。

房企拿地態度的轉變直接體現在土地市場端。從已經完成第二批集中供地的城市來看,率先拉開集中拍地大幕的福州,其出讓的19宗涉宅地塊有4宗中止出讓,最終成交13宗住宅用地,2宗流拍。不過,在位置相對優越的市區內11宗地塊的競爭中,呈現出冷熱分化的態勢,除了2宗地塊底價成交外,其餘均達到最高限價進入搖號,引來保利、正榮、中海、首開等房企的競爭。

由於福州是眾多閩係房企的大本營,加上樓市成交行情向好,土地市場表現為冷熱不均。而後續出場的青島、瀋陽、天津、合肥等,土拍市場明顯趨冷,其中,青島、濟南及天津的成交溢價率均為0。而瀋陽原定於9月17日出讓的46宗地塊中有24宗停止交易,與此同時,合肥原定9月17日開拍的26宗地塊也僅剩下8宗將如期出讓。

對此,來自億翰智庫的分析稱,房企在第二、三批集中供地中獲取的項目,年內開盤銷售的難度較大,加之地産行業融資環境持續收緊,對房企投資端産生一定的收緊作用,投銷比不超過40%的新規又進一步限制房企拿地,預計第二、三批集中供地熱度將持續降溫。

(責任編輯:楊帆)
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土地市場轉涼?杭州、成都等多城第二批集中供地現零溢價、流拍
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