國家統計局今日公佈的數據顯示，8月70大中城市中有46城新建商品住宅價格環比上漲，7月為51城；二手住宅70城中有27城價格環比上漲，7月為41城，價格下降的城市達34個。

“這是2016年來連續5年，除疫情影響的2020年2月外，二手房數據第一次出現不足半數城市上漲的現象。下調成為主流。”中原地産首席分析師張大偉説，“從房價上漲看，8月新房、二手房最高上漲的城市環比也全部低於1%。”

對於一二線城市來説，二手房佔據市場主體地位，二手房更能反映市場真實熱度。統計局數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點；深圳環比下降0.4%，連續4個月下降。

“北京、上海和廣州在調控補丁不斷加碼的背景下，房價雖有上漲，但上漲力度明顯趨弱，市場成交量開始出現萎縮，預示著下一步房價會上漲乏力。”58安居客房産研究院分院院長張波表示。

一線城市新房價格漲幅也在回落。據測算，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。

二線城市的新房也在降溫通道上。據測算，二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。

“這是市場風格轉變的一個重要信號，寧波、南寧、昆明、貴陽等地的二手市場已經開始轉跌，結合部分城市已經出臺的‘限跌令’來看，未來房價下行壓力增大的城市數量會不斷增多。”張波指出，一二手房環比漲幅超過0.5%的城市寥寥無幾，這是樓市下一步市場風格轉變的重要關注點。

三線城市的降溫則是在加速。和一二線城市不同，三四城市的市場變化更為快速，市場的冷熱切換也更明顯。統計局數據顯示，三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；二手住宅銷售價格環比下降0.1%，連續兩個月下降。

“預計後續三線及以下城市的降溫會更為明顯，調控分化也會在更多城市中出現。”張波認為，“整體來看，8月各類城市均已確定性進入降溫通道，雖有部分城市的房價依然保持一定上漲，但總體的上漲力度已經趨緩，‘金九銀十’同比大降溫，成色不足將是大概率趨勢。”

2021年來，特別是最近幾個月，全國超過20城市發佈了針對二手房仲介行為規範、二手房業主限價的政策和通知，西安、杭州、東莞，深圳等城市發佈了二手房限價政策，無錫、成都、廣州、合肥、北京、上海等城市最近針對二手房違規報價、哄抬物價等發佈了不同的政策。

張大偉表示，從整體房價數據看，2021年來一系列房地産調控終於見到了初步效果，特別是二手房價格開始出現拐點，熱點城市開始在二手房管控方面出現了明顯的效果。

另一方面，對於房價下降過快的城市，也有相應的調控措施。目前已經有超過7個城市發佈或者約談了針對開發商降價的政策與會議。岳陽對商品住房銷售價格做出了官方指導，明確新建商品住房銷售價格不得低於備案價格的85%，規範部分企業對樓盤惡意降價的行為。長春要求根據項目實際情況，合理確定商品住房預售申報價格並對外公示，不得低於九折銷售。唐山、昆明、株洲等城市召開房地産企業座談會，強調打壓惡意降價相關內容，以保持市場平穩。

“房地産調控出現雙向調控，防止上漲和防止下調並存。”張大偉表示，近兩年來樓市調控越發嚴格，一邊是對熱點城市的新房、二手房的“限價令”，房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩定，會影響波及金融系統，最近多個城市新房發佈“限跌令”，表面上是部分房企在負債高壓下搶跑，背後其實進一步説明瞭“穩定”是樓市最確定的關鍵詞。

展望後市，張大偉認為，從全國市場看，2021年成交金額和成交面積刷新樓市記錄已成定局，整體趨勢看，因為信貸寬鬆導致的房價上漲在2021年下半年還會持續一段時間，但越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場。一線城市是上半年房價上漲龍頭，預計下半年大部分將進入調整週期。9月後，隨著信貸政策回歸正常，未來房價漲幅有望放緩，下調城市數量將不斷增加。