房企融資環境持續收緊 8月債券融資規模同比降54.2%

來源:中國網地産 2021-09-09 16:28:06

“三線四檔”政策實施後的影響,並不僅存在於房企債務層面。

貝殼研究院發佈的《房企融資月報》顯示,2021年1-8月,房企整體債券融資規模出現明顯下降趨勢。在嚴監管持續、融資環境收緊的狀態下,房企債務結構雖然得到改善,但債務違約事件仍時有發生。

據統計數據顯示,2021年1-8月房企境內外債券融資累計約6999億元,佔2020年全年的58%,融資規模較2020年同期下降21%,減少約1817億元。其中,8月單月境內外債券融資共發行62筆,發行規模折合人民幣約571億元,同比減少54.2%。

近18個月房企債券融資規模

房企融資環境持續收緊 8月債券融資規模同比降54.2%_中國網地産

(圖片來源:貝殼研究院)

在銀行貸款層面,截至7月末,房地産貸款增速創8年新低,銀行業房地産貸款同比增長8.7%。房地産貸款集中度連續10個月下降,房地産貸款佔各項貸款的比重同比下降0.95%。

相對於去年前8月融資總額排名第一的恒大531億元、排名第二的碧桂園313億元來説,今年房企發債規模明顯下降。

數據顯示,前8月萬科融資總額281億元居於榜首,首開股份以251億元緊隨其後,而遠洋集團、金地集團、融創中國的融資總額均未超過200億元。

面對債券融資與銀行貸款的整體下降趨勢。房地産業內人士表示,行業嚴監管仍將持續,房企的現金流動性吃緊將會導致其經營策略發生變化,整個行業也會迎來洗牌。

發債規模下降融資成本上升

境內債券方面,2021年1-8月累計發債規模約4904億元,同比下降約11%,降幅進一步擴大。其中,8月境內債券共發行56筆,發行規模約509億元,環比下降23.8%,同比減少32.8%。

境外債券方面,今年1-8月累計發債折合人民幣約2095億元,同比下降約37%。房企境外融資規模佔比跌至30%,維持2017年以來低佔比水準。8月境外融資共發行6筆債券,融資規模約62億元人民幣,環比下降77.9%,同比減少87.35%。其中,祥生控股發行2億美元優先票據,票面利率12%;福建陽光集團發行2.5億美元債,票面利率12.5%,成為8月成本最高債券。

從前8月的整體數據來看,房企發債規都明顯下降。在“三道紅線”、“房住不炒”政策的大背景下,整體債市低迷,同時導致房企融資成本上升,發債期限縮短。

從融資成本來看,8月債券融資成本整體上升,但境外債券利率分化程度較大。數據顯示,境內債券融資8月平均票面利率4.23%,較上月上升7個基點;境外債券融資8月平均票面利率8.09%,較上月上升109個基點。

近18個月房企境內外債券融資平均票面

房企融資環境持續收緊 8月債券融資規模同比降54.2%_中國網地産

圖片來源:貝殼研究院

從發債期限來看,8月境內債券融資發行平均期限為3.4年,較上月減少約0.1年;境外債券平均發行期限為2.2年,較上月減少約0.6年。貝殼研究院表示,房企境內外發債期限減少主要是受市場預期的影響,市場信心走低,發債期限縮短。

房企償債壓力加劇

與發債規模持續下降相反的是,房企的到期債務在不斷增加。數據顯示,2021年8月境內外債券融資到期債務規模約1196億元,環比增加3.3%,同比增加21.2%。到期債務是發債規模的兩倍,房企資金鏈將遭受巨大考驗。

房企償債壓力加劇,導致債務違約事件時有發生。據統計,在2020年三線四檔政策疊加融資環境收緊的影響下,房地産違約債券餘額佔全市場比重由此前的4%以下提升至8%。今年以來房企違約情況進一步加劇。

隨著債務違約事件的增加,市場負面情緒發酵。為提振市場,不少房企積極回購增強市場信心。

8月,中梁控股連續回購3筆合計5980萬美元票據,禹洲集團、陽光城分別回購300萬美元票據,此外世茂、花樣年等多家房企也積極回購前期債券,在改善自身債務結構的同時,也可以提振市場信心。

有關數據顯示,2022年房企償債規模預計仍將維持在9000億左右的高位區間,將在2026-2027年之間房企償債壓力得到緩解。房企告別償債高峰,任重道遠。

對於當下債務困境,房企或許可以從三方面著手緩解。首先,在積極拓展新的融資渠道,未來公募REITs或將成為房企融資突破的新方向;其次,加快實現項目客源的成交轉化,快速回款是債務滾動的關鍵;也可以在租賃市場、物管服務、城市更新等領域中尋求更大的發展機遇,在轉型升級中尋找適合自己發展的道路。

(責任編輯:崔瑞婷)
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2021年1-8月,房企境內外債券融資累計約6999億元,佔2020年全年的58%,融資規模較2020年同期下降21%,減少約1817億元。其中,8月單月境內外債券融資共發行62筆,發行規模折合人民幣約571億元,同比減少54.2%。
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