房地産行業高增速時代“往事如風”。隨著房地産開發業務的經營難度逐步提升，愈來愈多的房企通過多元化和業務轉型，尋找新增長極。中國證券報記者觀察到，目前大部分房企選擇走“地産+”路線，但切入新賽道的房企也在增多。

券商分析人士表示，行業利潤空間持續壓縮，競爭更加激烈且頭部化，相對較早地培育新增長點或成房企未來競爭的有力“護盾”。

記者 張軍

換新賽道

以房地産開發投資業務為基礎的延伸是房企常見形態，最近幾年也有不少房企“作別”房地産開發業務，換新賽道。

老牌房企廣宇發展擬“作別”地産類業務，“擁抱”正火熱的新能源産業。公司9月5日晚公告，擬將所持所屬房地産公司及物業公司股權等資産負債與公司股東魯能集團、公司關聯方都城偉業合計持有的魯能新能源100%股權進行資産置換。

中國證券報記者注意到，廣宇發展上半年的營業收入、歸母凈利潤同比雙雙下降，房地産産品的毛利率也同比下降1.16%至28.43%。擬置入資産則是正熱門的新能源産業。根據魯能集團官網披露，公司綠色能源佈局全國12個省，運營風電、光伏電站43個，裝機容量400萬千瓦，年發電量70億千瓦時。

儘管該計劃目前未有細則和落地時間，但市場對廣宇發展的這一轉型給予了肯定。9月6日、7日廣宇發展股價兩日大幅高開漲停。

中天金融剝離地産業務的進展日前也有了新動態。公司日前公告，擬作價180億元出售旗下中天城投100%股權。中天金融目前主要業務為房地産、證券、保險等。按照公告披露，公司房地産業務正是由全資子公司中天城投集團負責。

中天金融表示，這是基於公司未來聚焦金融業發展的安排，進一步優化公司金融業務戰略佈局。若該交易完成，或意味著公司未來的主要收入將來自金融業務。

頭部房企中，中國恒大早前67.47億港元收購香港時穎公司100%股份進軍新能源汽車，目前已見成效。恒大汽車半年報披露，上半年公司新能源汽車産生收益3700萬元。

佈局“地産+”

對多元化戰略佈局較早的房企而言，“地産+”戰略正逐步顯效，包括萬科、世茂集團、龍湖集團等均相繼披露了經營情況。

世茂集團2020年提出以房地産開發為核心“主體”，以商業運營、酒店經營、物業管理及金融為“雙翼”，以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資為“尾翼”的“大飛機戰略”。半年報數據披露，上半年公司非地産開發業務實現營業收入66億元，同比增長128%，佔總營業收入的9%，進一步提升。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，該戰略是世茂集團未來抵抗行業不確定性的較好手段之一，公司目標是未來三年非地産開發業務的營業收入佔到總收入的20%以上。“未來世茂集團也會加大輕資産的投入，提升輕資産對集團的貢獻。”

融創中國佈局多年的文旅等産業也開始收穫成果。融創中國半年報披露，融創文旅上半年實現營業收入26.1億元，同比增長166%；管理利潤提升至4.4億元。

中國證券報記者獲悉，融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在內部會議上表示，“地産+”業務是公司未來三年的發展重點。目前，公司“地産+”業務包括文旅、服務等，通過幾年努力，已有了非常好的基礎。未來，公司會儘快提升“地産+”業務的競爭力，目標是非地産開發業務營收超過公司總營收的10%。文旅板塊將更加聚焦于雪場、商業運營、酒店住宿。

華僑城A表示，目前行業毛利率處於下行趨勢，預計公司的地産業務毛利率會存在一定程度的下滑。公司基於成熟的成片綜合開發模式，以及包括文旅綜合項目在內的各板塊及業務相互融合形成有機整體，産生了明顯的協同與集群效應，未來地産業務毛利率水準會趨於平穩。

券商分析人士表示，房地産行業利潤空間持續壓縮，競爭更加激烈且頭部化，相對較早培育新增長點或成房企未來競爭的有力“護盾”。

行業競爭加劇

上半年，隨著土地、融資及銷售政策的嚴控，頭部房企佔據資源和規模優勢，行業集中度不斷提升，競爭強度也愈演愈烈。經濟效益水準整體降低對行業公司經營管理提出了更高要求。

中指研究院數據顯示，今年前8個月，1000億元以上銷售額房企有24家，銷售額均值為2253.9億元；第二陣營（500億元-1000億元）的27家房企銷售額均值降至733.4億元；第三陣營（300億元-500億元）的銷售額均值為374億元。

機構統計顯示，上半年活躍在熱門城市土拍市場的多是頭部房企，部分中小房企在熱門城市土地市場上甚至“顆粒無收”。某中小房企投資總監直言，“拿了也沒（盈利）空間。”

機構認為，受融資緊張疊加償債高峰期影響，房企現金流壓力大，對銷售回款依賴程度增加，預計下半年銷售市場競爭將十分激烈。

融創中國董事會主席孫宏斌在內部溝通會上直言，“三道紅線”對行業發展是非常好的，但將帶來行業洗牌。行業調控將帶來優勢房企的凸顯，但不是説頭部企業一直就是頭部，房地産行業的特徵是，從拿地到項目交付需要兩三年甚至更長時間，這個過程中優秀的房企會浮現出來。