今年22城首批集中供地中，部分城市溢價率高企，房企利潤空間被擠壓，上演了“退地”的劇情。第二批集中供地又將上演怎樣的戲碼，一直備受關注。 

8月初，14個城市先後按下供地計劃的暫停鍵。如今，出讓規則變更後的供地計劃陸續推出。降溢價、觸頂搖號、土地限購、禁“馬甲”、競品質……嶄新的土地政策工具箱已被打開，其對土地市場以及房價、住宅品質將産生怎樣的影響？

有業內人士預計，第二批集中供地的熱度將下降，降地價可以達到穩房價的目的，但未來樓盤品質卻不會下降。

集中供地出讓規則生變  

“在上半年集中供地中，我們頗為勤奮，參加了400多次競投，希望在市場裏面用勤奮來獲取一定成功的概率。”“從結果來看，集中供地競爭比較激烈，回報也比較低。”中海地産董事局主席顏建國在中期業績發佈會上這樣總結首批集中供地。

如今，隨著第二批集中供地熱潮的到來，土地出讓規則也在發生變化。

據中指研究院統計，22個重點集中供地城市中，已有3個城市完成出讓活動，包括無錫、廈門、長春。另有14個城市供地延期，變更供地計劃。 

截至目前，包括廣州、蘇州、深圳、天津、青島、福州、濟南、重慶、合肥、南京、成都、瀋陽等城市在調整土地出讓規則後，已經發佈第二次集中供地的公告，將集中在9月、10月份集中出讓。其中，9月計劃集中供地的城市包括福州、瀋陽、青島、天津、濟南城市。 

從第二批集中供地出讓規則變化來看，據中指研究院總結，主要表現在四個方面：溢價率上限15%，且不得通過提高起拍價調整溢價率；商品住宅用地競買企業應當具有房地産開發資質；建立購地資金來源審查制度，加強購地和融資的監管；地價觸頂可通過一次性報價、搖號、競品質等方式確定競得人，不得通過競配建等變相抬高地價。 

降溢價率是此次出讓規則調整的主要看點。以北京為例，據貝殼研究院高級分析師潘浩分析，北京首批次集中供地有3宗地的溢價率在20％-25％之間，16宗地上限溢價率為15％，整體上限溢價率區間在2.5％-25％之間。而第二批集中供地，各宗地的上限溢價率區間出現收窄，皆位於5％-15％之間。

對此，潘浩認為，這在穩地價的同時，也杜絕了個別地塊溢價率過高。每宗地塊均為房企留下一定程度的利潤空間。

同樣，深圳第二批集中供應地塊溢價率上限統一由45%降至15%。在中指研究院深圳分院研究總監童曉看來，此次是嚴格限制土地溢價。

此外，杭州溢價率也出現普遍下調5%，一般地塊溢價率上限由20%調整為15%。而“競品質”試點的地塊溢價率上限則是由10%調整為5%。與此同時，合肥第二批集中供地同樣嚴控溢價率，溢價上限由30%下調至15%。

觸頂搖號、土地限購、禁“馬甲” 

此前，北京首批集中供地規則得到住建部的肯定，但在第二批集中供地計劃中，規則仍然進行了精細優化，包括6宗地首次引入觸頂搖號機制。

“從北京首批拿地企業來看，規模房企拿地佔比較高，而搖號是鼓勵‘人人有機會’參與的一種機制。”潘浩表示，從無錫已結束的第二次集中供地來看亦是如此，無錫第二批集中供地全部採用觸頂搖號的方式，前50房企拿地金額佔總成交金額的28.8%，與首批集中供地的69%相比顯著下滑。因此，通過搖號使中小房企、本土房企均有機會參與，有助於市場呈現多元競爭的局面。

據悉，此次深圳南山、龍華2宗全自持租賃住房用地直接採用搖號方式確定競得人，其餘租賃住房用地則是採用“競自持租賃住房+搖號”方式出讓。對此，童曉認為，這在一定程度上也是保護房企的利益，防止過度競爭。

值得關注的是，此次土地市場也出現了限購政策。其中，杭州要求房企最多參與5 宗土地競買，深圳要求房企最多參與3宗競買，南京要求房企最多參與不超過總數的30%土地競買。業內人士認為，與搖號的影響相似，土地限購的做法給了中小房企一定的生存空間，能有效地防止大房企壟斷。 

在限購的同時，更多城市加入了禁“馬甲”的行列。深圳提出禁止企業以馬甲形式圍標，一家房企最多參拍三宗地。廣州要求企業申請競買前應簽署書面承諾書，承諾其關聯公司不參加同一宗地競買。成都也要求同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。 

在北京，為了防止搖號環節出現“馬甲”，要求競得人及該宗地項目公司不得以任何直接或間接的形式，將其股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方。

“競品質”成土拍“標配” 

土地的價格降了，但是房子的品質不能降。對於第二批集中供地，北京採用“競品質”出讓的地塊數量明顯增多。據貝殼研究院數據顯示，在第二批集中供地的43宗地塊中，36宗地採取“競品質”的方式出讓，佔比84%，而首批供地佔比僅為27%。 

事實上，在第二批集中供地中，多個城市提到“競品質”。比如杭州由過去的單一“競地價”轉變為先線下“競品質”，然後進行線上“競地價”的模式。

而以成都、蘇州為代表的城市則是制定了住宅品質提升的條件，對新建商品住宅在共用部分、套內空間、室外環境都提出了具體要求。

“在已出臺第二批集中供地規則的城市中，多數城市已將‘競品質’作為重要規則之一，未來有望在更多城市擴容，‘競品質’方案或成為土拍市場的標配。”中指研究院分析人士認為，“競品質”有利於引導市場供應高品質住宅，而對於擁有成熟成本管理體系及優秀産品力的房企，將有利於提高産品的利潤率。

除了“競品質”外，北京大興區黃村鎮的一宗地此次還引入了“競現房銷售面積”的出讓規則，先是競限價，然後競現房銷售面積，最後“競品質”。值得一提的是，在杭州第二次集中供地中，試點“競品質”地塊全部實行現房銷售。 

在潘浩看來，現房銷售能確保品質和品質，保障消費者權益；對開發商而言，現房銷售無疑對資金週轉能力有要求。從趨勢看，未來現房銷售或在更多城市擴容，房企需提升“慢的能力”。資金實力不足以及資金運轉不健康的企業將逐漸退出市場。

“‘競品質’將倒逼房企注重産品力及成本管控能力，提升項目品質，加大發展綠色建築、裝配式建築。”中指研究院分析人士稱，政策對於房企拿地門檻又有變相提高的意義，房企可加大合作力度，降低自身財務風險。

業內：預期限地價可以穩房價

在第一次集中供地中，在房企對熱點地塊追逐的同時，比較偏遠的郊區地塊甚至出現流拍的現象。 

中指土地高級分析師張曉飛認為，在經歷了第一批集中供地，尤其是部分企業後悔拿地後，企業應該會更加冷靜判斷：地塊是不是值得拿？城市是不是值得進駐？

張曉飛進一步表示，從目前來看，雖然地塊有15%溢價率的限制，地價有下調的傾向，但對於企業來講，還是要以自己收益率為主。並不是土地政策調整後，房企又會像從前一樣火熱拿地。更多房企也會考慮到，地塊是否有比較好的盈利空間，土地所在城市的基本面以及未來發展情況等。 

當前土地溢價率的下調，對明年房價會産生什麼樣的影響？在張曉飛看來，部分城市開啟了房地聯動的機制，一般地價限制在房子成交均價以下的一個範圍之內。從長期來看，將達到穩房價的目的。 

另有分析人士預計，第二批集中供地熱度將下降，但未來上市項目的品質將有所提升。

在剛剛結束的中期業績發佈會上，很多房企對第二批集中供地有所期待。其中，正榮地産董事會主席黃仙枝表示，從第一批供地來看，熱點城市的價格還是在往上走。第二批集中供地，如果真能把土地價格降下來，這對利潤空間、品質提升都有好處。

此外，金科股份管理層也提到，一直在積極研究第二批集中供地城市的變動情況，相信下半年隨著土地政策的調整，以及土地溢價率的下行，會有好的拿地機會出現。