多元化業務發展是房企面臨當前市場環境做的戰略調整。金地商置開始定位金地集團的商業地産平臺，而後一直得到金地集團的項目、資金輸血。如今看來，金地商置目前優勢主要在於三個方面：一是物業開發業務為主下的多元化規模佈局；二是産業拿地協同，獲得土地端優勢；三是低成本融資優勢。

8月23日晚，金地商置（00535.HK）發佈公告。財報顯示，期內集團實現累計合約銷售總額達人民幣417.62億元，較2020年同期增長34%；累計合約銷售面積達190萬平方米，較2020年同期大幅增長41%。2021年上半年的銷售均價為每平方米約人民幣22,000元。

物業開發護航的多元化佈局

金地商置上半年的主要收入來自於物業銷售。從2014年至2019年，金地商置來自物業銷售佔總收入的比重分別為91%、94.6%、97%、91.2%、87.4%、85%。2021年上半年財報披露，物業發展及裝修、物業投資及管理兩大板塊實現收入48.39億元，佔總收入97%。物業投資資金回籠週期較長，短期內住宅開發的擴張仍將會是金地商置的發展重點。

收入毛利下降23%，拿地毛利率增幅30%

中報顯示，金地商置期內毛利14.29億元，同比減少23%。公告稱，主要因本期間物業銷售收入確認減少所致。關於毛利率減少，金地商置歸因為結轉項目毛利較差，並預計在下半年將有所改善。”截至年底，900億元的銷售目標有信心完成，毛利率將持平或增長。

據管理層介紹，公司上半年全口徑已售結轉銷售額為280億元，而已售未結超過1000億元，其中所佔權益約為57%，毛利率為27-28%。同時預計，下半年銷售額達到360-400億元左右。

從各能級城市分佈來看，金地商置延續了集團深耕一二線的佈局策略。此外，在城市選擇上會由一線到二三線城市有所下沉。今年上半年拿了34塊地，共計750萬方，全年暫時目標為拿超過1000萬方的土地。

具體來看，金地商置上半年僅在上海、北京、廣州等一線城市獲取5個項目，其他29個項目則多位於二三線城市，比如徐州、江陰、長沙或者長三角其他城市。

除了招拍挂拿地，金地商置借助産業協同模式獲得土地端優勢。金地商置對新增項目的投資回報率有一定要求，在一線城市要求項目投資回報率達到15%，二三線城市則要達到20%。按目前測算毛利率將提升3個百分點至30%。

據統計，金地商置新增總土儲面積近2500萬平方米，其中60%可以進行出售，貨值為3000-3500億元。此外，值得關注的是，下半年大灣區將有超過100萬平方米的舊改轉化為住宅項目土儲。

商業、産業等租金收入增幅35%

中報顯示，報告期內，公司旗下在營運的商業項目總建面66萬平方米，期內租金收入3.16億元，同比增長34%。集團産業園的總建面已達272.9萬平方米，其中在營運建面達87.7萬平方米，其中錄得租金/物業管理費總收入約人民幣2.1億元，較2020年同期增長34%。

具體來看，于2021年6月30日，深圳南山區深圳威新科技園的出租率約99%，未來將重點引入金融類、專業服務、新能源、生物醫藥、高新高科技等企業。此外，杭州金地廣場及北京搜狐網路大廈出租率接近100%，以及上海九亭金地廣場出租率亦逾90%。期內，商業項目淮安金地MALL、北京大興區的金地威新國際中心及南京南師大玄武科技園已正式開業。

目前，正在開發的主要商業項目包括深圳南山區深圳威新科技園第三期；南京、成都、杭州及徐州的各種綜合用途的商業綜合體項目；以及數個上海商業項目。

基於此，期內商業及産業園項目共錄得租金或管理費總收入約5.26億元，較2020年同期增長35%。預計2023年左右商業租金收入突破18億元，産業園租金收入將突破20億元。

目前的産業園項目中，金地商置40%的項目與阿波羅私募基金以分別50%的權益進行合作，分攤投資成本。另外，其中一些産業園項目還將進行出售回籠資金。總體每年投資水準在20至30億元。

未來，金地商置管理層表示，在適合的時候分拆産業園板塊上市。産業園區土儲方面，2023年前可以做到500萬方以上鬼名模，在並購新項目的同時進行勾地，未來將放在REITs平臺。

低成本融資優勢明顯

金地商置作為金地集團的一份子，始終保持著低水準負債的傳統。2019年公司債務凈額比率從2018年的14%大幅上升至64%。截至2021年6月30日，此項指標顯示為68%，較2020年末上升16個百分點。但這一負債指標在行業仍處於較低水準。

金地商置表示目前資金比較充足，財務數據穩定，正加快構建“A+H”雙平臺融資格局。

結語：展望下半年，在房地産行業艱難的大環境下，金地商置抓住機遇，通過傳統五大業態整體戰略性佈局，孵化教育、醫療等多條創新業務線，實現規模的再次升級。