物管行業具有輕資産、穩定性回報、高成長等特點。分紅和業績掛鉤的奧園健康，上半年業績增長超預期，也給了股東豐厚回報。

8月23日，奧園健康（3662.HK）召開2021年中期業績發佈會。報告期，奧園健康實現營業總收入10.03億元，同比增長83%；實現毛利3.47億元，同比增長57.2%，整體毛利率34.6%；凈利潤約1.86億元，同比增長66.3%，凈利率約18.5%；核心凈利潤約1.79億元，同比增長70.4%；每股基本盈利為24.49分，同比增60.2%；銀行結余及現金為15.3億元。

對於持續的業績增長，公司介紹稱主要歸功於規模的增加。奧園健康目前已入駐22個省、直轄市及自治區94個城市，為454處物業（含案場）提供物業管理服務，合約面積約為8360萬平方米。其中涉及在管收費建築面積約為4430百萬平方米，同比增長2820萬平方米。

物業管理收入確定性最強

據了解，奧園健康注重分紅回報股東。而報告期內的分紅增長和業績水準直接掛鉤。此次超預期增長下的分紅，在物企中處於高水準。

截至2021年6月30日，奧園健康物業管理服務分部收入為8.01億元，同比增加101.6%。

奧園健康的物業管理背靠母公司中國奧園，加快從華南大本營向全國核心區域佈局，2020年並購整合樂生活、北京博安、寧波宏建、三家物管行業標的。此外，2021上半年實現毛利3.47億元，同比增長57.2%。毛利率為34.5%，雖相較2020年同期下降4.2個百分點，但處在行業第一梯隊水準。據奧園健康方面財報解釋毛利率下降原因，一方面是由於收購的物管公司擴大了華北區域業務，但區域物管毛利率通常低於公司整體物業管理服務的毛利率，公司將於收購後整合資源及竭力提高收並購項目的整體經濟效益。另一方面是于2020年度因疫情下員工開支有社保減免，本期無此類減免。

除了全國性的佈局，奧園健康物管業務呈現兩大兩點：一是多元化服務內容，二是多元化業態，目前除了社區物業，還覆蓋了開發商、辦公樓、購物中心、公建、醫院、學校、企業綜合體、産業園等，隨著服務範圍的擴大，競爭優勢明顯增強。

商管毛利率高於物管毛利率3.4個百分點

奧園健康商業管理的毛利率也不低，期內商管業務的毛利率為37.9%，壓過物管業務一頭。但相較2020年同期41.5%仍有所下降。截至2021年6月30日，奧園健康商業管理服務分部收入為1.57億元，同比增加16.2%。

商管要求的能力更為綜合，而奧園健康母公司中國奧園長期定位複合型地産，在商業地産已形成了“奧園廣場”、“奧園城市天地”、“奧園冠軍城”、“奧園小鎮”等複合型的核心産品線。

在商業資産運營上，奧園健康在商業資産盤活以及實現資産價值提升方面進行了深入探索。比如，奧園健康以國潮文化為切入點，以「一街一巷一坊」將廣州奧園城市天地打造成穿越式國潮街區，在商圈競合環境中，建立可持續的「差異化」優勢，成為商圈內地標型的「國潮」打卡點。借助廣州奧園城市天地成功的寶貴經驗，奧園健康對株洲和合肥的商業資産進行複製提升，強勢打造在商管領域全新國潮街區産品線；同時，旗下各項目以「國潮肆起」為主題，聯動釋放國潮狂歡盛事，帶動城市商圈發展，多維度提升商業項目資産價值。

此外，奧園健康注重高能級城市的核心片區，未來希望與優質的商家構建商家聯盟，進而發現更多優質標的並購機會。上半年奧園健康在12個城市20個正在運營的商場提供商業運營服務，在管總建築面積約為89.2萬平方米，新增的合同建築面積合計為14.9萬平方米。期內，共向41個商場訂約提供商業運營服務，合同總建築面積約為190萬平方米。其中涉及25個合同建築面積為110萬平的商場提供開業後的商管服務。目前來看，奧園健康商管佈局仍以華南區域為主，營收9256.2萬元，佔比43.7%。

大健康收入同比增幅17倍

大健康板塊收入實現0.1億元，同比增加1740.2%。17倍的增長率，可以説較為罕見。當然，這也歸功於日漸高漲的健康需求，以及大健康板塊與其他業務板塊的協同效應。

從2020年開始，奧園大健康打造了廣州市番禺區首個頤康中心——奧園健康幸薈裏頤康中心。今年3、4月，幸薈裏頤康中心先後兩次獲得央視媒體的報道，榮登央視綜合一套《新聞30分》、央視十三套新聞頻道《朝聞天下》、央視二套《第一時間》以及央視十三套新聞頻道《新聞直播間》活力中國系列報道，聚焦社區老人活力生活獲得稱讚。這個案例正印證了奧園健康對於多方協同業務的體系支撐以及對業務模式的突破和創新。奧園健康深度經營「物業生活、商業中心體」兩大生態圈，通過自主研發的客戶端小程式、服務端app和後臺管理體系的平臺系統，結合物聯網、大數據、區塊鏈等先進技術構建起了線上、線下相結合的一站式健康服務平臺，為客戶提供智慧康養、社區居家養老等服務以及綜合門診等服務。

公司指出，大健康將體現賦能和資源整合的職能，通過與産業基金合作，孵化大健康板塊中的細分資源板塊，並將其運用於現有的小區商業生態圈，同時我們會積極引入外部産業資源、引入社區生態共建小區。

智慧化工程服務貢獻3627萬元收入

值得注意的是，在此次半年報中，奧園健康收入結構第一次分成了四大板塊：物業管理服務、商業運營服務、智慧化工程服務及大健康服務，其中智慧化更首次單獨分列入表，且分別貢獻了3627萬元的收入，正是其前瞻性佈局的體現。

奧園健康方面稱，歷史上物業管理是一個傳統的人力管理型、勞動力密集型的運營平臺，但是今天科技和數字化為企業降本增效、提升高品質物業管理、提高客戶的響應、提升大數據的分析、用戶的畫像以及深化資源的整合等，提供了各種可能性，我們會繼續擁抱科技數字化為物管帶來的效率提升。“

在智慧化工程方面，奧園健康提升原有線上平臺，發佈「奧悅家」–6A智慧社區解決方案，賦能社區精細化管理，提升智慧生活新體驗。公司基於行業發展需求，依託自主研發技術，打造數字化、智慧化、整合化的視頻雲平臺。停車雲運營管理方面採用先進的「端+雲」産品架構，實現本地車牌識別錄影機直接上雲。

源源不斷的內生力

高增長的根本原因在於此次發佈會上提出的十三字戰略方針：健康發展、聚焦主業、重塑內生力。

從物管規模擴張來説，較為明顯的是戰略重心轉移。近兩年大肆收並購的奧園健康，今年上半年奧園健康停止了收並購動作。據稱，奧園健康今年下半年會全面進入增量拓展模式。奧園健康執行董事及總裁鄭煒表示，外拓目標初步定為500萬平方米。這基本是奧園健康從地産主業獲取的管理面積的近似值。

此外，公司更加注重品質管理。奧園健康注重多元化經營，將底層資産開放，衍生盈利能力，擴大優質資産規模，反哺地産行業。比如，奧園健康將物業服務前置，甚至介入到房地産主業的項目策劃、銷售、交付驗收等各個階段，並在其中深耕傳統社區的增值業務。同時，也涉足城市更新領域，參與規劃商圈，拓展業務領域。

鄭煒強調：“下一階段的重點是更加傾向於産業化第三方資源的獲取。”具體措施上，奧園健康將與政府或者大業主展開非住宅領域的合作。

結語：展望下半年仍將持續的特殊市場環境和疫情影響，奧園健康將繼續把健康服務提供到生態平臺的方方面面，與業主、商家、合作夥伴等在健康的環境中共同成長。