二手房指導價調控樓市威力幾何?

來源:羊城晚報 2021-09-03 09:26:41

日前,廣州市住房和城鄉建設局在官網發佈了《關於建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知》,首批熱點區域96個住宅小區二手住房交易參考價格公佈。多家銀行表示,已跟進政策,按照指導價執行二手房貸。

二手房指導價,以過去一年二手住房網簽成交均價為基礎,綜合考慮市場評估價格、小區周邊一手樓盤成交價格等因素而形成,與市場掛牌價存在明顯差異。根據報道,廣州首批熱點小區,指導價相比掛牌價普遍折價30%以上,有小區最高折價50%,相當於直接腰斬。

在廣州之前,已有深圳、上海、成都、西安、寧波等地出臺了二手房指導價、參考價或核驗價政策。隨著樓市調控不斷加碼,未來或將有更多熱門城市持續跟進,土地限制溢價率、新房備案價、二手房指導價等組合拳,有望成為新一輪樓市調控的標配。

廣州這次跟進二手房指導價政策,並不令人意外。過去一年多來,廣州個別區域房價出現明顯異動,二手房同比漲幅已經超過深圳,位居全國前列,在“房住不炒”的調控原則下,廣州已經先後祭出多個調控組合拳:先是不斷提高房貸利率,首套房貸利率從年初的5.1%上升到6%左右;接著出臺增值稅“2改5”新政,天河等9區個人銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年;隨著黃埔、南沙等地收緊人才購房政策,再加上這一次的二手房指導價,廣州正在織密樓市調控的政策網。

與傳統的限購、限售相比,二手房指導價的影響更為顯著。二手房指導價的出臺,能有效擠出存量房市場的掛牌價格泡沫。過去一段時間,多個城市出現了業主抱團漲價、仲介違規炒房等亂象,二手房掛牌價不斷飆升,不僅刺激了市場情緒,還擾亂了市場正常秩序。

在傳統認識裏,二手房隨行入市,不那麼容易被壟斷被操縱,但這一輪樓市行情打破了這一觀念,尤其是抱團漲價的出現,讓人看到當利益共同體聯合起來,就有了足以影響市場價格的力量。這背後的原因也不難理解,二手房價由邊際價格決定,即由最新成交的那套房子價格決定。一個小區,去年成交一套均價5萬元,今年成交一套均價10萬元,雖然兩年只成交了2套,但卻給人以房價漲幅翻倍的誤導。

所以,各地新政均明確,仲介機構不得發佈價格虛高的二手住房房源。該政策一旦落地,諸如抱團漲價等現象將得到明顯遏制,一些小區或炒房團體通過不斷推高掛牌價而製造的房價暴漲的遊戲,則將行不通。

二手房指導價的威力不止於此。根據新政,多地均已明確,二手住房成交參考價將作為貸款發放重要參考。無論掛牌價有多高,無論業主想要的成交價有多高,銀行只會按照更低的指導價進行放款。

不難想像,一旦房價被指導價強制打折,那麼買房所能獲得的房貸也將隨之而銳減,二手房指導價政策,從而有了限貸的效果。一套1000萬元的房子,如果指導價只有700萬元,按過去最高70%的房貸額度來看,按揭貸款額將從700萬元直降到490萬元,而首付從300萬元提高到510萬元。

信貸,向來是樓市的七寸。一旦首付被變相提高、貸款額度同步減少,加上房貸利率不斷上調,那麼目前的掛牌價是否還能維持,顯然成了疑問,樓市裏的買方與賣方之間的博弈格局,必然也隨之發生變化,二手房市場將會趨於規範。

作為首個出臺二手房指導價政策的城市,深圳樓市已經告別火熱態勢,高房價也出現了明顯鬆動,不復當初一路上漲不回頭的兇猛態勢。這背後,當然不乏提高落戶購房門檻、嚴查經營貸等政策的助力,但二手房指導價在其中的貢獻不容忽視。

可見,二手房指導價政策,不僅能緩解市場焦慮情緒,進一步遏制抱團漲價等亂象,還能通過信貸等手段,來遏制炒房熱情,從而讓市場回歸穩定健康發展的軌道上來。

日前,在國務院新聞辦公室舉行的“努力實現全體人民住有所居”新聞發佈會上,住建部明確表示,持續完善房地産長效機制,穩地價、穩房價、穩預期,促進房地産市場平穩健康發展。

不難看出,樓市調控不會輕易退場。凡是樓市仍舊高熱不退的城市,調控必然如影隨形,只要房價上漲態勢無法扭轉,政策層層升級也會是必然選擇。房住不炒和住有所居,正在成為未來房地産發展的重要指導原則,凡是與此相違背的炒房行為,必然會被納入調控之列。

(責任編輯:孫悅)
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二手房指導價調控樓市威力幾何?
來源:羊城晚報2021-09-03 09:26:41
日前,廣州市住房和城鄉建設局在官網發佈了《關於建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知》,首批熱點區域96個住宅小區二手住房交易參考價格公佈。多家銀行表示,已跟進政策,按照指導價執行二手房貸。
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