東莞出臺“三限房” 方案 可先按總價50%購買一半房屋産權

來源:中國網地産 2021-08-24 10:29:58

中國網地産訊 近日,東莞市政府印發《東莞市三限房(共有産權住房)建設和分配試點方案》。擬在長安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗5鎮試點建設“三限房”項目,承購人按總價的50%出資購買50%産權,另50%産權由代持機構持有,交付一定年限後,經東莞市政府同意,可獲得完全産權。

以下為原文:

東莞市人民政府辦公室關於印發《東莞市三限房(共有産權住房)建設和分配試點方案》的通知

各鎮人民政府(街道辦事處),市府直屬各單位:

《東莞市三限房(共有産權住房)建設和分配試點方案》業經市人民政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

東莞市人民政府辦公室

2021年8月7日

東莞市三限房(共有産權住房)建設和分配試點方案

為落實中央“房住不炒”要求,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,進一步完善我市住房供應體系,將三限房試點項目建設和分配工作落到實處,努力解決我市穩定就業無房群眾的居住剛需和後顧之憂,並適度兼顧資産保值需求,現制定本方案。

一、規劃建設

三限房(限房價、限地價、限銷售對象)應當根據區域城鄉規劃要求,結合城市功能定位和産業佈局進行項目選址,優先安排在安居需求較為集中、配套設施較為齊全、功能完善的區域,促進産城人融合發展。多渠道籌集三限房房源,除新供應用地集中建設外,可通過商品房項目配建、城市更新等途徑籌集房源。

三限房應按照本區域綠色建築的要求規劃設計建設, 配套建設的市政基礎設施及公共服務設施,應當同步規劃、同步建設、同步交付使用。根據特定保障對象群體的需求和實用經濟原則,三限房建築面積限定在70~80平方米,戶型為兩房兩廳一衛或三房兩廳一衛,實施基本裝修交付,具體要求參照《東莞市三限房建設標準》(見附件)。三限房預售前應提供交樓樣板房供購房人參考,實際交付房源的裝修材料、各類管線和傢具電器,在品牌、規格、品質等級、能耗水準等方面均應與交樓樣板房保持一致。

二、開發建設及銷售模式

三限房項目堅持商品住房屬性,按照市場化商品房模式進行建設和銷售,按照限房價、限地價、限銷售對象原則,公開出讓土地,相關內容由市自然資源局在土地招拍挂公告文件中明確。

(一)共有産權。三限房由政府指定的代持機構(東莞實業投資控股集團有限公司或其下屬全資公司作為代持機構)與承購人按份共有。承購人按總價的50%出資購買50%産權,另50%産權由代持機構持有。購買三限房享有與普通商品住房同等的教育、醫療、戶政、養老、住房公積金等公共服務權益。代持機構負責三限房項目的運營管理,履行政府委託職責,具體管理細則由市住房城鄉建設局另行制定。

(二)限房價。市住房城鄉建設局根據所屬區域(園區、鎮街)2020年以來一手商品住房成交均價以及商住用地拍賣成交價,預測三限房銷售期間所屬區域(園區、鎮街)的房價水準,合理確定三限房最高銷售均價,具體限價在土地出讓前測算確定。單套住房銷售單價以銷售均價為基礎,結合房屋樓層、朝向等因素確定,上下浮動比例不超過10%。

(三)競地價。市住房城鄉建設局、市自然資源局會同所屬園區、鎮街,根據三限房最高銷售均價及合理開發建設成本確定土地競拍價。按照我市現行一手住宅價格備案規則測算土地競拍總價,在此總價一半的基礎上,下浮10%(不低於評估價的50%)作為起拍價,如低於評估價50%,取評估價50%作為起拍價;上浮10%作為最高限價。當競買人報價達到上限時,仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的,按照終次報價規則確定競得人。

(四)競買人資格及要求。競買人應為具備從事房地産開發經營資質或資格的企業法人。

(五)開發週期要求。土地交付並簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》後18個月內辦理商品房預售,30個月內完成竣工驗收交付使用。園區、鎮街相關部門牽頭,代持機構配合,按照本方案分配方式確定購房人名單,三限房達到銷售條件後1年內完成項目銷售。

(六)其他要求。三限房在辦理不動産權證到代持機構時,依法由競得方繳納的稅費及其他相關費用,以及依法應由代持機構繳納的稅費及其他相關費用(包括但不限于因此産生的需由代持機構繳納的契稅、印花稅、企業所得稅等),均由競得方承擔。

三、銷售對象及分配方式

(一)銷售對象基本條件。承購人應同時符合以下條件:

1.有配偶或共同生活子女,承購人及其配偶、共同生活子女在我市均無自有産權住房,且申購前3年內在東莞市沒有住房轉移登記記錄;

2.具有東莞戶籍且在莞累計繳納養老保險滿3年,或不具有東莞戶籍但在莞累計繳納養老保險滿5年;

3.與三限房銷售區域用人單位簽訂勞動合同並逐月繳納養老保險滿1年(勞動合同簽訂單位與養老保險繳納單位須一致);

4.具備以下條件之一:大專或以上學歷,中級工或以上職業技能,助理級或以上職稱。

相關對象不能同時享受《東莞市人才安居辦法(試行)》(東府〔2020〕49號)以及其他政策性住房優惠。

(二)分配方式。三限房分配按照兩個階段進行,第一階段定向分配,第二階段公開抽籤。

1.第一階段定向分配。向所屬園區、鎮街同時符合以下條件的對象定向分配:

(1)符合銷售對象基本條件。

(2)具備以下條件之一:本科或以上學歷,高級工或以上職業技能,助理級或以上職稱。

(3)符合以下兩項條件之一:一是當前工作單位為國家級高新技術企業、省級高成長中小企業、市級或以上“專精特新”中小企業、市級倍增企業、市級百強創新企業、市級瞪羚企業,或市委、市政府有關文件明確的其他重點扶持或獎勵的經濟貢獻突出企業。二是獲得以下榮譽之一:獲得發明專利或實用新型專利,東莞市技術能手(由市人力資源社會保障局認定),東莞市職工技術標兵(由市總工會認定),東莞市級或以上黨委政府頒發的獎項,廣東省級或以上職能部門頒發的獎項。

符合條件的申請人不超過房源總數的,抽籤確定選房次序;符合條件的申請人超過房源總數的,抽籤確定入圍申請人及選房次序。

2.第二階段公開抽籤。定向分配結束後仍有剩餘房源的,接受本園區、鎮街符合銷售對象基本條件的人員申請,並抽籤分配。

三限房房源取得銷售許可後1年內未銷售完畢的,在全市範圍內接受符合銷售對象基本條件的人員申請,並抽籤分配。

各園區、鎮街根據本方案自行制定具體分配方案,經市住房城鄉建設局審核後公佈實施。

四、其他事項

(一)産權登記。市不動産登記中心按承購人與代持機構所持份額予以登記並分別頒發不動産權證書。除承購人購買三限房申請按揭需辦理抵押登記外,在承購人取得完全産權前,承購人不得以任何形式對三限房設立抵押登記及居住權。

(二)相關費用。三限房小區實行市場化的物業管理,由承購人承擔住房及其附屬設施的日常維修養護、物業服務等費用,在物業小區內行使業主權利,繳納按照整套住房全部産權建築面積計算的住宅專項維修資金和物業管理服務費,並享受住宅專項維修資金和物業管理服務的相應權利。

(三)産權轉讓。承購人持有的三限房産權執行普通商品住房的限售政策。承購人取得三限房不動産權證書達到限售年限的,允許一次性轉讓其所持有的全部産權份額。承購人可按雙方協商自願原則轉讓給政府指定代持機構或其他符合條件的申請人,申請人應符合三限房銷售對象的基本條件,受讓資格由所屬園區、鎮街核定。承購人和受讓人自行商定轉讓價格,並按相關規定承擔各自應承擔的稅費。

(四)完全産權獲得。三限房交付一定年限後,經市政府同意,可獲得完全産權。承購人取得不動産權證書滿5年(以不動産權證書登記日期為準)且入戶東莞滿3年的,可按屆時市場評估價8折購買代持機構份額後獲得完全産權;依據《東莞市優才卡管理暫行辦法》(東府〔2020〕81號)申領並持有莞香卡的可按市場評估價7折購買,持有玉蘭卡的可按市場評估價5折購買。政府指定代持機構所取得的購房款收入全額歸政府指定代持機構所有。承購人與代持機構按相關規定承擔各自應承擔的稅費。承購人購買代持機構份額並獲得完全産權後,即作為普通商品住房享有物權等相關權利。

(五)購房限制。承購人在莞購買商品房(包括新建商品住房及二手商品住房)前,需取得三限房完全産權或退出三限房。

本方案由市住房城鄉建設局負責解釋。

附件:東莞市三限房建設標準

附件

東莞市三限房建設標準

一、總則

為優化我市住房供應體系,保障在莞從業無房人員的住房需求,政府採取市場化運作方式,通過限定地價、限定住房價格、限定銷售對象,設定購房優惠政策和産權處分限制條件,面向符合條件的人群建設一批三限房住宅項目。

(一)三限房建設應符合《東莞市土地利用總體規劃》《東莞市城市規劃管理技術規定》的要求。

(二)三限房首期考慮在5個園區、鎮街開展試點建設和管理工作。

(三)三限房建設遵循適用、經濟、安全、綠色、美觀原則。

二、基本規定

(一)三限房建設項目,應統籌規劃、優化設計、科學建造,滿足居住者對美好生活的需求。

(二)三限房建設項目應符合城市總體規劃、住房建設規劃及控制性詳細規劃要求。充分利用城市基礎設施與公共資源,集約利用土地資源。

(三)三限房建築設計應滿足住宅類型適宜、單元佈局緊湊、套型功能實用、結構體系合理、立面造型美觀的要求。

(四)三限房建設項目應進行全裝修,且室內裝修應按照建築、裝修一體化設計實施。小區內公共配套設施應同期交付。

(五)三限房建設項目應保證合理的建設工期和造價。

(六)三限房建設項目應執行我市綠色建築現行政策要求。

(七)三限房建設項目應按《東莞市城市規劃管理技術規定》執行。

三、建築設計

(一)一般規定

1.三限房設計應採用平面與豎向較規則、抗震性能較好的結構體系。

2.三限房應採用多套住房組合單元。單元平面佈局緊湊,減少公攤面積。

3.戶型設計應分區合理,佈局緊湊,功能空間規整,流線通暢,儘量減少套內交通面積。

4.三限房戶型設計相同面積段應儘量統一,實現戶型通用性。

5.三限房的住宅部分首層應設置架空活動空間,層高不應大於6米;住宅層高不應小于2.9米。

6.非人防地下室層高不大於3.7米,人防區地下室不大於3.9米。地下室頂板園林區域考慮1.2~1.5米覆土。

7.電梯載客重量不小于1050千克,其中一部為可容納擔架的電梯。

(二)建築設計

三限房採用兩梯(電梯)多戶組合,單元設計應佈局合理,樓梯、電梯及設備管井佈置緊湊,儘量減少走道、過廳等公共交通面積。

(三)套型設計

1.三限房住宅要求單套建築面積70~80平方米。

2.套內基本功能空間的使用面積:雙人臥室面積不小于9平方米;單人臥室面積不小于6平方米;起居室(廳)不應小于10平方米;廚房使用面積不應小于4平方米;衛生間使用面積不應小于2.5平方米。

(四)室內設計

1.廚房和餐廳設計

(1)廚房與餐廳宜相鄰佈置;

(2)廚房各種管線集中鋪設;

(3)廚房採用推拉門、折疊門以節約空間。

2.衛生間設計

衛生間應將洗漱、洗浴、便器分開佈置。

3.陽臺設計

(1)陽臺應配置固定晾衣架;

(2)預留洗衣機位置,並設置相應的給排水管道,及洗衣機專用地漏。

4.儲藏空間設計

根據戶型設計,結合室內裝修,設置適量的儲藏空間(儲藏櫃)。儲藏空間可採用成品裝配式櫃體。

(五)日照要求

三限房建設項目日照標準應符合現行《民用建築設計統一標準》《住宅建築規範》《住宅設計規範》和《東莞市城市規劃管理技術規定》等現行國家技術標準。

四、設備要求

(一)一般規定

1.三限房配套設置給水、排水、電力、通訊、網路、電視、通風、燃氣和消防等設施設備,其設置類型及部位應符合建築功能及現行相關標準的規定。

2.配備門禁系統,實現小區內住房閉合式管理,便於統一管理。

3.戶內應設置樓宇對講、入侵報警、火災自動報警等基本智慧産品。

(二)給排水設計

1.給排水管道應佈置到戶內各用水器具。

2.給水採用“一戶一表”的供水方式,採用智慧水錶。

3.生活給水系統在增壓供水時,應選用節能、安全、可靠的增壓設施和供水方式。

4.預留洗衣機位置,並設置相應的給排水管道,及洗衣機專用地漏。

5.採用節水型用水器具和配件。

(三)電氣設計

1.住宅內電源插座的設置數量,應符合以下規定:

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2.住宅內電話、有線電視、寬頻資訊插座設置數量,應符合以下規定,並滿足《住宅區和住宅建築內光纖到戶通信設施工程設計規範》要求:

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3.衛生間開關安裝在門外。廚房、衛生間的插座為防水、防濺型,並設有漏電保護裝置。

(四)通風與空調設計

1.廚房排油煙機的排氣管通過煙道排放,煙道採取防止支管回流和豎井泄漏及防火的措施。

2.無外窗的衛生間應設置通風豎井,並採取防止支管回流和豎井泄漏及防火的措施。

3.每戶起居室、臥室外墻應預留分體空調室內外機位置和預留孔。

(五)燃氣設置要求

每戶按一個雙眼灶和一個燃氣熱水器設置。

五、景觀園林標準

(一)一般規定

小區人車分流,不設置露天車位,地面設置硬質消防應急通道及撲救場地。設置運動場地、兒童遊樂場地、器械健身區及慢行步道系統。小區周邊為通透式圍墻。

(二)園林建設標準

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六、室內裝修標準

三限房全裝修交付,室內裝修經濟、適用、環保,滿足基本使用要求。

(一)公共區域裝修標準

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(二)住宅套內裝修標準

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七、小區智慧化設備標準

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八、建造費用估算

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(責任編輯:李雨霏)
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