“焦慮”這個詞，用在當下購房者身上，再合適不過了！特別是對於改善型購房群體。這一類群體相比剛需對於市場的認知更透徹，而且在後疫情時代，也更希望改善自己的居住條件。

國家統計局前幾天官方公佈的數據顯示，上半年全國新建商品房銷售額92931億元，增長38.9%，房價上漲一二線城市依然比較明顯。以北京為例，新建住宅6月環比上漲0.9%，二手房環比上漲1.3%，對於北京這樣的已經穩定了四年的市場，最近幾個月剛剛微漲的房價，只是信號，當下樓市很可能反而是一個購房的好時機。

和光悅府 供圖

2021年前7月北京成交商品房住宅合計成交37372套，北京新建住宅刷新了最近8年同期的最高紀錄，可以説當下北京樓市處於一個穩定的小陽春中。

土地集中供應，“改善”家庭如何尋找價值點？！

小陽春對於聰明的購房者來説是利好，可以開始尋找優質項目，越來越多的購房者開始關注北京稀缺的項目！那麼在當下北京市場裏最大的變數肯定是集中賣地，很多購房者都想從土地市場的供需結構變化趨勢裏挖掘出北京最大的價值點在哪？

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從這2021年集中供應的住宅地塊的限價和分佈情況可以看到幾點：

1：麵粉貴了，這29宗地起拍樓面價超過3萬元/平米的地塊有16宗之多。土地成交均價達到了3.6萬，簡單的説，未來入市售價將大部分集中在7萬以上。

2：告別限競房，樓市開啟“新價格管控時代”，之前比市場平均價格便宜的限競房已經完成了歷史使命。

3：供應面積段升高，7090升級，從剛需時代開始過渡到套內90平米的“改善時代”！過去89平米以內的小兩居和三居將在市場上逐漸消失，未來入市的住宅基本都會在120平米以上，剛需剛改的門檻也將水漲船高。過去500-600萬買一套剛需，未來很可能1000萬也買不到非常合適的項目。

這些數據的背後揭露一個市場趨勢，北京樓市未來幾年將水漲船高，特別是從土地供應位置看，第一輪土地供應優質項目相對較多，部分多年沒有供應的區域出現了優質項目，這給了很多改善購房者機會，要抓緊了！

聰明人在分析這一輪集中供地裏面有多少有價值的項目，這種情況下，有一個詞肯定是最保險的購房決策依據——“倒挂”！

為什麼會倒挂？其實原因很簡單，就是因為政府的限價。本來如果不限價，按照市場正常的需求成交，新房很可能要賣10萬+，周圍二手房價格8萬多。新房比二手房貴20-30%這才是正常現象，但因為政府限價，周圍二手房賣10萬多的區域，如果新房賣8萬多，這就叫倒挂！這一輪土地中，海淀樹村是公認的倒挂盤，但也存在一定的問題，就是限售5年，而且將來再賣需要補足差額到11.2萬。那麼除了樹村還有什麼項目值得市場關注？最近一個可以説是“倒挂”的新入市項目被市場廣泛關注：

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上週五，華潤保利崔各莊項目案名正式公佈——和光悅府。

集保利的高端産品係“和光係”與華潤置地高端産品係“悅府係”融合打造而成，組團打造純粹的改善住區，這將為望京期待進行居住改善的購房者們帶來難得的置業機會——在供應最稀缺的區域，性價比最高的産品來了！

二手房10萬+VS不限售純商品房住宅8.8萬的“倒挂”價值！

從日常生活看，中産階層的日子過的很愜意，但他們又並非像富人那樣，可以完全掌握自己的生活軌跡，仍舊要考慮到生活中的方方面面。切身的生活之痛迫使追求生活品質的首改群體快速置換居住空間。而對於更廣泛的中産家庭而言，隨疫情而來的通貨膨脹、貨幣貶值，股票乏力、投資無門等也讓他們開始思考通過買房來守護自己的錢包。

近年來，房子已成為中産們與他人拉開財富差距的“神器”。放眼當下，在中國似乎很難找到比房子更能保值的標的。房價現象就是貨幣現象，如果不買房持有現金，錢會在未來幾年裏被稀釋得體無完膚。來自生活和資産守護等不同維度的壓力，讓改善群體患上“置業焦慮症”，那麼，為什麼北京的改善群體當下大部分都在關注和光悅府？從資産保值、地段價值和生活品質幾方面看，這個項目的價值的確在北京第一批集中供地中最值得關注。首先：稀缺的價值地段！偉哥就算是一個望京人，在北京生活過很多地方，但望京的宜居宜業程度在全北京首屈一指。

望京作為北京第二CBD，經過二十年的發展，已經成為北京炙手可熱的價值高地。眾所週知，望京有著得天獨厚的資源優勢，與首都機場和東直門交通樞紐直接連通，與使館區、亞奧區和中關村依次相連。

近年來，望京已經吸引了大批世界頂尖企業，現在望京CBD的高新技術企業和研發中心近萬家，其經濟影響力的發展大有趕超國貿CBD的架勢，望京CBD儼然已經成為“政治、文化、國際交往、科技創新”區，一個具備開放式、多元化、國際化的國門商務區已經形成。

其次：區域二手房價格已經10萬+住宅均價10萬+ 住宅開發土地稀缺隨著望京區位和地段價值越來越高，也導致了望京板塊的住宅成交均價一直處於高位，板塊新盤均價已經在10萬以上。而且值得注意的是望京CBD作為優質區域，本來可開發的土地十分稀缺。

望京的二手房市場10萬+單價項目比比皆是，最高單價接近12萬+，從2020年四季度開始，全北京除了海淀外，價格波動最明顯的區域也是望京，區域內高端需求非常旺盛。

位於北小河邊上的東湖灣這樣10幾年房齡，戶型也不符合當下主流需求的次新房，掛牌價格都已經高達14萬！

這時候看距離大望京公園約2公里，緊鄰東北五環和北小河的和光悅府地段價值毋容置疑。第三：和光悅府的匠心品質！優質的地段+倒挂的價格，這些還不夠，望京作為新經濟的區域代表，生活在這個區域的人支付能力充足，對於住宅品質的追求也最高，全北京1000萬以上的中高端住宅需求，望京都是其中一波最重要的購房來源。過去因為沒有供應，所以很多望京購房者外溢到了孫河等其他區域，但隨著和光悅府的入市，賣掉一套望京二手房就可以在區域內升級的望京改善購房者有福了。

和光悅府效果圖

和光悅府將是一個代表了華潤與保利高端産品線的全新之作。也是望京市場上太久未能出現過的純商品房項目。全盤都是四居改善戶型，這也保證了社區的品質。這在望京也是絕無僅有的稀缺項目。主力産品之一的120㎡戶型，南向面寬達到了10.8米，通透四居，總價1000萬出頭，這樣的價格想要在當下的望京買到一套四居室，幾乎不可能。戶型設置非常有成長性，適合從年輕的小兩口到三代同堂不同時期的需求。

170平米的奢適四居産品，南向面寬則超過13米，6.2米的奢侈大寬廳在望京可以説絕無僅有。這個戶型完勝東湖灣單價14萬的178平米三居，擁有雙主臥套房，空間尺度豁達舒適。無論從居住審美到産品細節，都足以成為當下望京樓市高端改善代表作。也很可能成為望京新盤的收官之作。

望京缺好房子久矣，在望京，由於無房可售，成為北京所有頂豪挖掘的寶庫，無論是東壩、亞奧、亦莊、孫河，北京東部的新頂豪們大多通過深耕望京，冀望于促進自身項目的成交。這次終於有望京自己的新純商品房住宅供應了。作為北京最懂生活的望京改善置業群體，終於等到了市場最大的紅利，8.8萬的單價，1000-1500萬的總價，就可以留住望京，享受到和光悅府的高配升級，這樣的機遇值得珍惜！

稿件來源：大偉看樓市