大中城市房價漲幅全面回落 中國樓市迎“拐點”?

來源:中國新聞網 2021-08-17 09:22:58

中國樓市降溫信號進一步顯現。

中國國家統計局16日發佈的數據顯示,7月份,70個大中城市中,新房價格環比上漲的城市數量為51個,二手房價格環比上漲的城市數量為41個,兩者均創下年內新低。當月,新房和二手房平均環比漲幅分別為0.3%和0.1%,同樣為今年以來的最低水準。

降溫並非局部現象。官方數據顯示,7月份一二三線城市新房和二手房價環比漲幅均出現回落,甚至由升轉降。

房價“拐點”隱現

在新房漲幅回落的同時,7月中國多地二手房價已經率先出現實質性下跌。

官方數據顯示,70個大中城市中,當月二手房價下跌城市數量達到26個,即:近四成城市二手房價下跌。其中,三線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲轉為下降0.1%。此前二手房價漲幅居前的深圳市,二手房價也已連續三個月同比下跌。

專家認為,罕見的金融強監管與行政性調控同時發力,推動了房價的持續降溫。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,7月上海執行二手房掛牌價核驗,西安、紹興、無錫等城市出臺二手房指導價,成都公佈第二批二手房指導價小區,二手房指導價的調控效果快速釋放。此外,銀行針對二手房市場按揭貸款的收緊幅度更大。這讓調控在二手房領域的效果更為顯著。

以一線城市深圳為例,7月份,深圳二手房價格環比下跌0.4%,跌幅進一步擴大。深圳二手房價同比漲幅收窄至7%,不再處於“領漲”位置。

市場熱度的回落不僅僅表現在房價上。中指研究院測算,7月單月,受持續趨嚴的樓市調控政策影響,全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5%和7.1%。這是年內銷售數據單月同比首次出現負增長。

年內樓市相關調控達380次

市場熱度的回落與調控持續加碼有關。

16日,大連市加碼樓市調控。當地新政規定,在大連市的5個區內,新購買的商品房需自網簽備案之日起滿5年方可上市交易;二手住房需取得《不動産權證書》滿3年方可上市交易。新政同時限制了大連市住宅用地出讓溢價率等。

據貝殼研究院統計,7月北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶等地發佈28次房産調控類政策,調控頻次高於6月,其中多數政策為前期調控政策的加強和查缺補漏。

以上海和深圳為例,針對離婚購房出臺了限購政策,增強政策嚴謹性,這也是近期市場熱度持續減弱的主因。

據中原地産研究中心統計,2021年來,各部門、各地方出臺的房地産相關政策已經超過380次,平均每個月相關調控出臺超過50次。這一調控頻度已經超過了2020年和2019年。一些樓市熱度較高的城市如:上海、深圳、東莞等更是反覆加碼調控。

在各地因城施策的基礎上,今年以來,住建部的督導、約談等成為調控“指揮棒”。近期,住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城。這五個地方近幾個月二手房價出現明顯降溫。

年內首個“限跌令”出臺

在眾多的“限價”“限漲”等政策當中,岳陽市出臺的一項“限跌令”引人關注。當地新政稱,商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格,也不得低於備案價格的85%。

專家認為,這傳遞出兩大信號:第一,大漲大跌都不是調控的目的。調控政策需要保持房地産市場平穩發展,房價在一定時間內保持橫盤或微跌,讓居民收入水準慢慢追上房價漲幅。這樣既保持市場穩定,為改革創造條件,又慢慢扭轉經濟對房地産的過度依賴,化解風險。

第二,目前,房地産市場的轉折已經慢慢出現了。當熱點城市房價“漲不動”時,部分三四線城市就會面臨更大的調整壓力,這時候合理化解庫存,防止樓市過快下跌等也是政策的重要方向。

中國地産市場還有機會嗎?不同人可能看法不同。企圖通過炒房套利者會感覺風險越來越大;高負債房企也很難再繼續通過高杠桿、快速擴張;但腳踏實地轉型、經營的企業,可能會從城市更新、租賃住房等新領域找到新的利潤空間。而普通民眾的居住需求則會更多受到政策的保障。

(責任編輯:楊帆)
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