北京住建委:正式印發《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》

來源:中國網地産 2021-08-16 20:48:59

近年來,北京市堅決落實黨中央、國務院決策部署,始終把房子是用來住的、不是用來炒的定位作為根本遵循,圍繞“三穩”目標,完善房地産長效機制。一方面,優化供給、精準調控,多措並舉確保房地産市場總體平穩;另一方面,強化監管、嚴格執法,持續規範商品住房銷售行為。

針對一段時間以來開發企業過度裝飾樣板間、過分美化樓盤展示,導致購房群眾産生“貨不對版”、“嚴重減配”的問題和意見,北京市住房城鄉建設委將規範新建商品住房銷售行為,納入“學黨史,辦實事”範圍。研究起草了《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》(以下簡稱通知)並於2021年7月9日至16日,在市政府門戶網站(首都之窗)和本單位門戶網站向社會公開徵集意見。

經對徵求意見吸收採納後,市住建委對《通知》內容進一步完善修改後,於今日正式印發實施。完善修改後的《通知》依然保持了五部分15條的結構,包括:規範設置交付樣板間、規範新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋品質查驗制度、壓實開發企業主體責任、其他等五部分內容。

(一)設置交付樣板間。規定了企業應按出讓合同約定的裝修標準,在預售方案中列出主要材料、設備清單;在預售商品住房時設置樣板間的,應當按規劃圖紙和預售方案明確的戶型、尺寸、標準、工藝設置交付樣板間,並在交付樣板間內佈置工藝樣板區。

提出“三個一致”的要求,即:樣板間的裝修標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標准保持一致、與項目實際的交房狀況保持一致,不得增加交付標準以外的其他裝飾和設施。同時要求,樣板間應保留至項目交付三個月後。

正式《通知》還特別明確了:一是,設置在項目範圍內臨建中的樣板間,確因竣工驗收需要拆除無法保留的,布設內容應委託第三方公證。二是,企業未設置交付樣板間前,不得設置展示(宣傳)樣板間,且交付樣板間、工藝樣板區及展示(宣傳)樣板間應設置在同一場所內。展示(宣傳)樣板間應在顯著位置標注屋內裝修、裝飾僅用於展示。

(二)規範銷售推廣。規定企業在製作各類銷售宣傳材料時,項目範圍內展示內容應當與規劃許可內容一致,項目以外應與現狀保持一致;應在銷售現場顯著位置公示項目不利因素。嚴格銷售機構、人員、行為管理。在項目銷售前,開發企業應對銷售人員進行培訓,培訓內容包括:項目基本情況、不利因素內容、銷售政策法規、規範推廣用語等方面。

在銷售過程中,銷售人員應佩胸卡上崗,線上銷售應實名,同時提出了銷售人員“四嚴禁”,即:嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置佔有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。

(三)交付前房屋品質查驗。規定在確保安全的前提下,企業應在竣工驗收前開展不少於2次的“工地開放日”,組織購房人進入工程現場了解項目實地情況。鼓勵通過線上視頻向購房人實時展示施工進度。

強調落實交付前房屋品質查驗制度,除按我委《關於對新建住宅交付使用前實施房屋品質查驗的通知》規定,組織購房人對房屋施工品質進行查驗外,還應組織購房人對預售方案中所列的裝修品質標準進行查驗。

針對購房人在“工地開放日”提出的意見建議,正式《通知》明確,開發企業應及時解釋説明,屬於品質缺陷的應及時維修整改並反饋購房人。

(四)壓實企業主體責任。要求企業加強銷售管理,對熱銷項目(客源/戶數超過3的),要在區住建部門指導下,公證搖號優先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業單位員工家庭出售。

規定在簽訂合同時,企業應向購房人展示樣板間,介紹材料、工藝、尺寸等內容;同時告知項目不利因素並由購房人書面確認;要求項目宣傳推廣材料應形成書面、影像材料留存備查;明確企業對商品住房的整體品質及售後服務負總責,應向購房人出具符合合同約定的《住宅品質保證書》和《住宅使用説明書》。

正式《通知》明確:現房銷售的,還應向購房人全面展示實際交付房屋。

(五)其他方面。要求區住房城鄉建設主管部門在開發企業申請預售許可前,應對樣板間設置情況進行現場核查。違反通知規定的,責令企業限期整改,並對違規行為記分,納入信用體系管理。

北京市住建委相關負責人表示,《通知》正式印發後,將儘快組織開發企業和屬地管理部門展開政策宣貫,確保各項管理措施落地,務求取得實效。同時,將結合住房城鄉建設部等八部委下發的《住房和城鄉建設部等8部門關於持續整治規範房地産市場秩序的通知》(建房〔2021〕55號)以及我市《關於進一步加強房地産市場秩序整治工作的通知》(京建發〔2021〕115號)要求,以群眾反映、媒體報道、輿情關注為線索,對開發企業、銷售機構及銷售人員違法違規行為,堅決予以打擊治理、從嚴懲處、公示曝光,切實維護購房群眾合法利益,確保市場秩序平穩。

以下為政策全文:



各區住房城鄉(市)建設委(房管局)、經開區開發建設局、各房地産開發企業、各有關單位:

為持續規範新建商品住房(含限競房等,下同)銷售行為,提高交付品質,切實保障購房人合法權益,確保本市房地産市場平穩健康發展,現就有關要求通知如下:

一、規範設置交付樣板間

(一)開發企業在申請辦理預售許可時,應按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標準(全裝修、高標準建設方案),在預售方案中列出使用的主要材料、設施、設備清單,並標明名稱、品牌、型號、材質、施工工藝等資訊,主材産品可在同一檔次提供1~3個産品目錄。

實際裝修裝飾標準高於出讓合同、掛牌文件約定標準的,應按實際建設標準在預售方案中列出相應事項。

(二)開發企業在預售商品住房時設置樣板間的,應當按照經審圖機構審查合格的施工圖紙以及預售方案中確定的戶型樣式、結構尺寸、交付標準、施工工藝設置交付樣板間,並在交付樣板間內佈置工藝樣板區。項目有多個戶型的,應設置主要戶型(不少於兩個)交付樣板間。交付樣板間不得設置在未竣工驗收的建築內。

銷售過程中,因設計變更導致交付樣板間與實際交房狀況不符的,應在交付樣板間和工藝樣板區內增設設計變更前後的實體對比展示內容。

(三)交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標准保持一致、與項目實際交房狀況保持一致,不得增加交付標準以外的其他裝飾和固定設施。工藝樣板區應展示包括但不限于起居室、臥室、廚房、衛生間等墻面、地面、吊頂施工工藝流程和使用材料,展示屋內設備、管線、門、窗的型號、品牌及材質。

交付樣板間和工藝樣板區應至少保留至項目交付三個月後。設置在建設範圍內臨建中的交付樣板間,確因竣工驗收需要拆除無法保留的,開發企業應對交付樣板間和工藝樣板區布設內容委託第三方公證。

開發企業未設置交付樣板間的,不得設置展示(宣傳)樣板間。交付樣板間、工藝樣板區及展示(宣傳)樣板間應設置在同一場所內。展示(宣傳)樣板間應在顯著位置標注屋內裝修、裝飾僅用於展示。

二、規範新建商品住房銷售推廣

(四)開發企業在製作展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟體等各類銷售宣傳材料時,項目範圍內展示內容應當與規劃許可內容一致,建築物、構築物、綠地景觀、小區道路等比例關係應與規劃許可總平面圖一致;項目以外的展示內容應當與現狀保持一致,不得展示未建設內容。規劃調整和設計變更影響展示內容的,應及時調整銷售宣傳材料。

開發項目的各類宣傳廣告和線上線下銷售渠道,均應在顯著位置標注項目已取得的預售許可證號或現房銷售備案産權證號。

(五)開發企業應按《北京市住房和城鄉建設委員會關於規範售樓場所資訊公示和加強銷售人員管理有關問題的通知》(京建交〔2009〕533號)規定公示的相關證件和資料外,還應在銷售現場顯著位置公示以下內容。

1.項目內外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況,尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、採光、裝修、喪葬等不利因素。不利因素公示應準確、全面。

2. 經審圖機構審查合格的分層平面圖和立面圖。

3. 項目配建公租房和保障性租賃住房的,開發企業還應展示配建公租房和保障性租賃住房分佈、物業管理區域劃分、設施設備共用、物業服務品質標準、物業收費標準等情況,並在《前期物業服務合同》和《商品房銷售合同》中予以明示。

(六)項目銷售時,應由開發企業在申報預售許可時備案的銷售機構、銷售人員組織銷售。需變更銷售機構、銷售人員的,應向項目所在地住房城鄉建設主管部門提出申請。項目變更銷售機構或半數以上銷售人員的,變更過程中應暫停項目銷售。

在項目銷售前,開發企業應對銷售人員進行培訓,培訓內容包括:項目基本情況、不利因素內容、銷售政策法規、規範推廣用語等方面。

在銷售過程中,銷售人員應佩戴銷售人員資訊卡上崗,線上銷售應公示銷售人員真實姓名和資訊卡編號。嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置佔有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。

三、落實交付前房屋品質查驗制度

(七)在確保安全的前提下,開發企業應在房屋竣工驗收前開展不少於2次的“工地開放日”活動。組織工地開放日前,開發企業應主動告知所有購房人,並組織有參加意向的購房人進入工程現場了解項目主體結構、施工工藝、隱蔽設施、裝飾裝修、公共部位等實地情況。

“工地開放日”活動中購房人對工程品質的意見建議,開發企業應及時解釋説明,屬於品質缺陷的應及時維修整改並反饋購房人。鼓勵開發企業通過線上視頻向購房人實時展示施工進度。

(八)在房屋竣工驗收合格後交付使用前,開發企業除應按《北京市住房和城鄉建設委員會關於對新建住宅交付使用前實施房屋品質查驗的通知》(京建法〔2018〕17號)有關規定,組織購房人對房屋施工品質進行查驗外,還應組織購房人對預售方案中所列的裝修品質標準進行查驗。

四、壓實開發企業主體責任

(九)開發企業要切實加強項目銷售組織和管理,如項目出現熱銷情況(項目登記意向客戶超過批准銷售房源三倍),應採取公證搖號的方式,優先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭銷售。具體優先購買順序和購房家庭條件,由屬地住房城鄉建設主管部門確定,並在項目預售方案中予以明確。

(十)在簽訂《商品房銷售合同》(含預售、現售,下同)前,開發企業應向購房人全面展示交付樣板間和工藝樣板區,如實介紹裝修材料、施工工藝、結構尺寸等內容。在簽訂《商品房銷售合同》時,銷售人員應將配建公租房和保障性租賃住房情況、項目可能存在的不利因素等明確告知購房人,由購房人進行書面確認。現房銷售的,應向購房人全面展示實際交付房屋。

(十一)開發項目宣傳推廣材料應形成書面、影像材料留存備查,包括以下內容:

1.銷售現場及線上銷售用於宣傳推廣的展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟體等;

2.銷售人員培訓內容、教材、記錄等;

3.售樓場所資訊公示情況(京建交〔2009〕533號文和本通知規定內容);

4.“工地開放日”和品質查驗過程中購房人反映的工程品質問題和維修整改記錄;

5.交付樣板間和工藝樣板區佈置情況。

鼓勵開發企業對項目宣傳推廣情況及材料進行第三方公證。

(十二)開發企業對商品住房的整體品質及售後服務負總責。正式交房時應向購房人出具《住宅品質保證書》和《住宅使用説明書》,其中《住宅品質保證書》和《住宅使用説明書》應符合合同約定標準的要求。

五、其他

(十三)開發企業在申請預售許可前,區住房城鄉建設主管部門應對樣板間設置情況進行現場核查。

(十四)違反本通知規定的,由市、區住房城鄉建設主管部門責令開發企業限期整改,並按《北京市房地産開發企業資質動態監督管理暫行辦法》規定進行記分(記分標準見附件)。整改期間,由市、區住房城鄉建設主管部門暫停網簽鑰匙盤服務功能。涉嫌虛假廣告的,移轉相關部門進行處理。

(十五)自本通知印發之日起,新申請辦理銷售手續的商品住房項目按本通知規定執行。共有産權住房樣板間設置除執行本通知相關規定外,仍按《北京市共有産權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》(京建法〔2017〕20號)有關規定執行。

附件:記分標準

北京市住房和城鄉建設委員會

2021年8月16日


(責任編輯:楊昊岳)
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