近一段時間以來，針對房企的各種監管政策頻繁出臺，加速了房地産行業變革的步伐。土地儲備是房企發展的重要前提。據貝殼研究院數據，2020年和2021年上半年TOP50的房企拿地總金額佔全國拿地總量比重分別達到49%和52%，佔比接近一半。因此我們將行業TOP50的房企拿地策略作為研究目標就有了典型意義。

2021年上半年，行業正處在對各項調控政策的關鍵適應階段，TOP50頭部房企面對資金壓力選擇開源節流、加速出貨的同時縮減了土地市場開銷，住宅用地成交面積縮減近兩成，但其對優質地塊的關注度一直都很高。

當前，房企拿地愈加謹慎，更傾向於“小而精”的地塊，同時不斷聚焦熱點區域和熱點城市，以此降低未來銷售風險。隨著政策環境收緊，房企風險管控意識上升，管理也在不斷趨於精細化。

房企拿地變謹慎，“低風險高週轉”成新原則

我們研究中發現，2021年上半年TOP50房企拿地呈現出多個特點。

特點一：聚焦優質地塊，上半年住宅用地量減價升。

從歷年TOP50房企拿地情況看，2021年上半年住宅用地拿地規劃建築面積低於2018年以來歷年同期水準，同比2020年上半年下降18個百分點，但成交金額同比歷年同期達到最高值，比2020年同期增長9%，可見平均樓面價在大幅增長。

2021年上半年，TOP50房企拿地平均樓面價同比增長33%，達到歷年以來峰值，主因在於頭部房企在重點的22城拿地佔比大幅提升。

同時，上半年房企拿地平均溢價率較同期有小幅上升。其中22城受集中供地影響，溢價率控制較好，拿地平均溢價率為17%，基本保持穩定。而22城以外城市溢價率達到27%。可見在當前融資受阻、資金相對緊張局面下，頭部房企逐漸聚焦核心城市以及其他城市高溢價優質地塊，使得整體成交面積減少，但成交金額卻在加速增長。

特點二：頭部房企拿地傾向“小而精”地塊。

從歷年TOP50房企拿地的單宗地塊平均面積，以及面積區間數據分析來看，企業拿地傾向不僅越來越向優質的高單價地塊集中，同時小面積的、開發週期較短的地塊也成為重點關注對象。

特點三：房企佈局仍堅守熱點城市，同時開始拓展次核心優質城市。

從佈局來看，TOP50房企在2021年上半年拿地方向延續了此前向一二線城市聚焦的趨勢，而三四線城市(一二線以外的城市)拿地佔比進一步收縮。一定時期內，二線城市將成為全國行業發展的主戰場。

2021年上半年，長三角和粵港澳城市群，成渝和京津冀城市群仍是企業拿地重點。其中長三角和粵港澳城市群産業發展動力強，地産市場後勁足，是全國的熱點城市群。我們預計，從整體市場發展力度看，京津冀城市群在頭部房企拿地佈局佔比不會太高，預計將維持在10%以內的水準。

在整體拿地面積萎縮情況下，上半年頭部房企拿地量仍增長的城市群為北部灣、成渝和哈長城市群，這三個城市群拿地佔比有明顯上升。未來隨著土地市場競爭日趨激烈、利潤空間壓縮，次核心城市群的省會城市將成為房企關注的新目標。

土儲“入不敷出”，下半年新房市場收縮，土地市場保持活力

同比觀察近幾年TOP50房企上半年拿地量的變化情況發現，2019年以來，上半年企業從公開土地市場取得的住宅用地規劃建築面積逐年減少。截至2021年上半年，頭部房企拿地量僅相當於2019年的六成。TOP50房企在融資環境趨緊和債務壓力影響下，2021年上半年保持了較快的出貨速度，銷售面積大幅增長。

房企新增土儲的穩定是確保企業持續發展的關鍵。房企獲取土地的方式主要有兩種，一種是通過公開土地市場的招拍挂拿地，另外一種就是通過收並購、城市更新、舊城改造等非公開方式獲得土地。

從2020年房企財報公佈數據以及貝殼研究院統計招拍挂拿地情況來看，2020年，房企公開市場拿地量約佔總拿地量的70%，按照此比例估算，當前房企拿地量遠不能覆蓋已銷售面積。這一方面反映出房企上半年資金緊張程度之高，另一方面，為維持企業正常運營，房企或將進一步加強在非公開市場獲得土儲，但短期內應該難以馬上看到拿地結構發生明顯變化。

頭部房企已進入到發展最為艱難的時期。疊加調控政策加碼，在上半年拿地量縮減的情況下，下半年國內新房市場銷售面積下滑將是大概率事件。下半年，如果國內新房市場成交均價保持穩定(此為大概率事件)，那同期新房市場銷售額將會有所收縮。

上半年，TOP50房企雖然拿地金額有所增長，但拿地金額銷售比卻大幅下降，遠低於一般意義上40%的拿地銷售比要求。因此從全年計劃看，這就為房企下半年的土儲份額留下了較大空間。可以預見，即便下半年行業新房市場銷售額低於上半年，但房企拿地積極性不會受到太大衝擊，尤其對於優質地塊，房企仍將保持高度關注。