任澤平:全球房價漲幅明顯,國內新房改迫在眉睫

來源:中新經緯 2021-08-16 12:01:13

源於全球多國普遍實施量化寬鬆政策,疊加疫情積壓的改善型需求釋放等原因,近一年內,全球主要經濟體房價實現了較大幅度的增長。

面對當前的市場情況,我們認為國內推動新一輪房改(新房改)迫在眉睫,中國需要加快構建以人地掛鉤、控制貨幣和房産稅為核心的房地産長效機制,以此促進房地産市場長期平穩健康發展。

疫情下的全球房價漲幅明顯

根據萊坊國際(Knight Frank)數據,2020年第一季度至2021年第一季度,土耳其房價上漲幅度達到32%,高居全球榜首;緊隨其後的是紐西蘭房價,上漲幅度為22%;盧森堡位居第三,房價漲幅為16.6%;斯洛伐克位居第四,房價漲幅為15.5%;美國位居第五,房價漲幅13%,創2005年以來房價最大漲幅。而亞洲主要國家的漲幅則低於全球平均水準,新加坡的房價漲幅最大,為6.1%;緊隨其後的是日本房價上漲5.7%;中國房價漲幅為4.3%。

疫情期間房價漲幅較大,源於多國實施量化寬鬆政策,以及疫情積壓的改善型需求釋放等原因。

從貨幣政策看,為刺激疫情後經濟復蘇,多國央行實施量化寬鬆政策。首先,寬鬆的貨幣政策使市場中的流動資金變多,政府通過企業紓困資金、失業救濟金等方式將貨幣送到民眾手中。其次,貨幣政策寬鬆,房貸利率普遍降低,利於民眾購房。再次,貨幣貶值讓民眾急於求得資産保值,具備保值增值屬性的房地産成為投資首選。

從需求端看,疫情期間積壓的改善性需求,在疫情後得到釋放。而疫情這類“黑天鵝”事件讓更多投資者開始試圖通過分散配置資産來降低風險,擁有第二套住房成為更多高凈值人士的選擇。

從供給端看,寬鬆的貨幣政策引發了資産價格普遍上漲,原材料價格上漲又提高了建築成本。疫情影響,行業工人短缺,加劇原材料供給緊張,由此推高了原材料價格,帶動房價上漲。

過去51年,大都市圈房産“跑贏”了“印鈔機”

從全球視角看,一個國家的房地産市場取決於:經濟增長、人口變化、貨幣供應、住房制度。其中,前兩項是基本面因素;而貨幣供應的超發會導致國內本幣房價大漲,但不一定是美元房價大漲,即該國的房子在全球視角下不一定具備投資價值;而一個國家的住房制度體現的是該國房地産市場的政策導向。

房地産具有抗通脹屬性,能部分分享國家經濟增長紅利,並且多數國家的大都市圈的房産是能夠“跑贏”“印鈔機”的少數資産之一。

從全球資産配置角度看,一些經濟增長潛力大的新興經濟體,特別是其核心城市房地産有較大的投資潛力。一般而言,新興經濟體貨幣超發比較嚴重,房價漲幅也較大。但投資者更關注美元房價漲幅,即剔除了貨幣相對超發導致的匯率變化下的房價。全球範圍內,一些經濟增長潛力大的新興經濟體,未來有可能出現類似中國房地産市場過去的“黃金時代”,不過需要提醒的是,要注意規避政治、法律等相關風險。

呼籲中國新房改

我們呼籲,國內要構建居住為導向的中國新住房制度。過去行業多年發展表明,短期調控無法解決長期供需不平衡的根本矛盾,深化住房制度改革才是實現房地産市場平穩健康發展的根本。對此,我們提出幾點建議。

一是改革“人地掛鉤”,優化土地供應。目前推行的“人地掛鉤”並不能解決熱點城市人口流入與住房供應緊張之間的矛盾。未來應推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地佔補平衡與城鄉用地增減掛鉤,如東北和西部地區售賣用地指標,可以有效解決目前東北、西部用地指標大量浪費的問題。嚴格執行“庫存去化週期與供地掛鉤”原則,優化當前土地供應模式。

二是保持貨幣政策和房地産金融政策長期穩定。實行長期穩定的住房信貸金融政策,穩定購房者預期,支援剛需和改善型購房需求,同時抑制投機性需求。支援房企合理融資需求,規範融資用途,防止過度融資。

三是轉變住房供應結構,豐富供應主體。當前中國住房供給體系重銷售輕租賃,多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來供應主體將從開發商為主轉變為政府、開發商、租賃仲介公司、長租公司等多方供給;供給形式也將由商品房為主轉向商品房、租賃房、共有産權房等多品類。不過,住房供應結構的探索與政策出臺須因地制宜,人口凈流出城市尤其需要警惕盲目跟風。

四是穩步推動房産稅試點。隨著大開發時代結束,存量房時代下,土地出讓金減少、交易環節稅收減少,推出房産稅是大勢所趨。從國際經驗看,房産稅通常被成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要穩定來源。房産稅改革的總原則是“立法先行、充分授權、分步推進”。“立法先行”是先立法再開徵;“充分授權”是授權各地方因地制宜試點、不應一刀切,本身房産稅按照國際經驗就是地方主體稅;“分步推進”是積極穩妥推進,要力爭方案成熟並做好社會預期引導。

(責任編輯:王永超)
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任澤平:全球房價漲幅明顯,國內新房改迫在眉睫
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